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高房价一直是老百姓心中的痛，百姓不仅要掏空积蓄为高房价买单，高房价也会导致实体企业经营的成本上涨，最后这些成本都会加到百姓购买的商品中，导致人们的生活成本上升、生活质量下降，高房价带来的危害是肉眼可见的。正是因为如此，近几年国家一直在坚持调控房价，并且在今年加大了调控力度，最近楼市传来了4大好消息，2021年房价“下跌有望”？刚需的春天真的要来了。
第一，房地产信贷政策收紧
房地产商基本都是负债扩张的，房地产行业发展的黄金时期，所有房企都想抓住机会，尽快抢占市场份额，如果手头资金匮乏，就会从投资公司、金融和信托机构借钱来加大投资规模。这一开发模式，导致房地产商对外来资金的依赖度越来越高，企业负债规模也越来越多大。不过由于房地产商大多是有限责任公司，破产清算只需要承担有限的赔偿责任，对于企业主本身的损失可能并不大，但是房地产集聚了大量的金融资源，如果房地产行业金融泡沫破裂，开发商欠银行数亿元的资金还不上，可能会引发金融系统波动，进而导致经济下行。有了上世纪日本的前车之鉴，我国已经提前做出预警，开始逐渐收紧房地产信贷政策。
今年信贷政策收紧主要表现在三个方面，一是“三道红线”限制房企融资。“三道红线”分别为房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。根据房企负债情况的不同，量化了房企的融资规模增速；二是各大银行对房地产贷款和个人住房贷款占比设置上限；三是严查经营贷，消费贷等违规资金流入楼市。国家收紧房地产金融政策的根本目的，是为了避免银行的金融资源过多地流向房地产，房地产信贷政策收紧或将成为长期发展趋势，开发商没有外来资金支撑，对销售回款的依赖度增加，或将会倒逼房企降价促销。
第二，楼市供需关系开始逆转
从1998年房改后，我国购房需求逐渐释放，到现在已经有20多年的时间，楼市需求已经消耗得差不多了。但是开发商的开发投资规模在不断增加，楼市供需关系逐渐平衡甚至出现了供过于求的局面。根据上海易居地产研究院发布的数据，最近三年全国百城均呈现出供大于求的态势。将来房子供求矛盾可能还会进一步增大，因为房子是在不断地建造的，但是房子具有使用期长的特点，忽略自然灾害的影响，钢筋水泥建造的房子住50年没有问题，买了房子的人短期不会有新的买房需求，所以需求是在逐渐减少的。供需失衡下，将来房子可能会越来越不值钱。
第三，房企还债高峰期来临
根据贝壳研究院发布的数据，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。面临即将到来的还债高峰期，房企的借钱渠道被限制，就只能依赖销售回款来度过难关，当下购房者观望情绪浓厚，开发商想要买房回款，还是得学恒大的营销策略，果断降价抢收市场。
第四，调控深入二手房市场
之前的楼市调控主要是针对新房市场，今年国家的调控手段开始深入二手房市场，到现在为止已经有深圳和成都两座城市提出要“建立二手住房成交参考价格发布机制”。二手房的定价由官方指导意味着什么？一方面房东和中介不能乱抬价，另一方面给了刚需继续观望的底气，将会导致楼市成交量萎靡，进而倒逼房价下跌。在以上4点因素的影响下，以刚需购房者为主导的市场真的要来了。 | 
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发表于 2021-4-27 12:16:40
