路子“宽”、玩“细活”！今年楼市重点调控有新招

啤酒瓶空了缓

合肥、广州等地前几天陆续发表了楼市管制新政。4月以来，增加了很多房地产控制力，继续前期房地产控制的密集倾向。从控制内容来看，最近发表楼市新政的城市控制趋于细分化，不仅控制范围扩大，还特别说明了经营贷款学区房等热点问题。热点地区全面控制力量，充分看到控制的决心。



涵盖范围明显增加

最近，发表大楼市规制新政的城市规制内容的范围明显增加，规制内容有精细化的倾向。

以合肥市为例，4月5日，合肥市住房保障和房地产管理局主页发布了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。《通知》的主要内容是稳定增加居住用地供应，实施市区学区内住房入学年限政策，深化住房购买限制措施，实施市区热点大楼抽签＋销售限制政策，严格控制商品住房价格，加强住房贷款审慎管理，提高租赁住房建设力度，严厉打击各种房地产市场混乱。

在二手住宅购买限制政策方面，《通知》指出，为了正确打击部分地区二手住宅和学区住宅的炒作行为，在严格执行《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的几点意见的通知》的基础上，合肥市部分地区二手住宅购买限制政策，即暂停市区范围内拥有2套以上住宅的市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他地区指定学校的学区范围内购买二手住宅。其中，学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为基准，后期学区划分如有调整，购买限制范围应调整。根据房地产市场交易监测情况，适时调整发生异常交易的地区二手住宅的购买限制范围。调整范围由市房地产市场规制工作联席会议办公室对外公布。

《通知》指出，在实施合肥市现行义务教育招生入学政策的基础上，自2021年新入学以来，实施同一住宅，6年内只能享受学区内小学的一个学位，3年内只能享受学区内中学的一个学位，多胞胎、两个孩子等符合法律法规的情况

另外，为了规范新建商品住宅的销售行为，消除住宅号码的销售行为，保障住宅购买者的合法权益，通知明确，加强住宅来源信息的公开监督，从2021年4月6日开始，住宅购买者数量与可销售住宅来源数量的比例在1.5以上的热点大楼中，必须实施抽签销售，开发企业委托公证机构进行公证。公证抽签销售商品住宅时，开发企业必须提供30％以上的住宅来源用于购买住宅。抽签购买的住宅从取得房地产票之日起3年内不得上市交易。

业内人士指出，国家统计局发布的70个大中城市商品房销售价格波动数据显示，截至2021年2月，合肥新建商品房销售价格指数连续6个月保持上涨，价格迅速上涨引起了控制压力。这次的控制全方位出力，显示了控制的决心。

以经营贷款为焦点

最近发表大楼市新政的城市基本上提到了加强经营贷款管理的能力，对经营贷款的管理也呈现出细致的特征，不仅提出了新贷款的管理措施，还提出了解决前期积累风险的措施。

为加强经营用途贷款合规管理，合肥市要求加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿还收入比、贷款资格审查，认真调查经营用途贷款违规流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求。注册地在合肥地方法人银行业金融机构实施分级管理，房地产贷款和个人住房贷款的比例不得超过《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定的各级上限。超过上限的金融机构，分别制定调整方案，在过渡期间向管理要求边际收敛（后期发布具体实施细则时，从其规定）。

第一季度房地产管制政策井喷，住房建设部采访、中介整顿、经营贷款、土地供应模式变更成为不可避免的话题。其中，经营贷款作为许多楼市明显上升的重要原因，成为热点城市控制的重灾区。到2019年，购买住宅不太可能使用经营贷款。主要是因为经营贷款利率远远高于贷款，贷款期限只有1～2年。2020年，由于特殊政策，经营贷款周期越来越长，利率远低于贷款，无论是购房者还是银行，都有进入大楼的心情。

经营贷款流入楼市的核心原因是与贷款利润不同，与银行在贷款过程中成为运动员和裁判员有很大关系。从银行的角度来看，经营贷款的风险相对高于贷款，但由于经营贷款的利率在政策要求下低于贷款，银行的执行水平出现了动向，鼓励经营贷款进入大楼市。对于一些短期内使用新住宅书和新企业注册取得经营贷款的行为，最近的压力非常有力。这项政策的力量一定能抑制市场过热，使经营贷款恢复其本质，有助于企业经营，在一定程度上抑制楼市不合理、不健康发展。