2021年新一轮楼市轮动开始了吗？接下来哪些城市有上涨机会？

刘冠华

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：早上好，星叔，我是河南驻马店的，工薪阶层，儿子今年刚考上郑州大学临床医学专业，我想在郑州给儿子入手一套三房，目前可以凑到200万左右。主要想买金水区，想要小高层，看到有个楼盘，融创蘭园，小三房户型不太好，很犹豫。目前的经济形势，也不敢轻易入手新楼盘。
儿子毕业工作至少得十年，目前想着毕业留在郑州，不过，也不是太确定，我们这种情况，目前适合买房吗？如果买，买次新房还是新楼盘？
回答：你好，坐标驻马店，买郑州方向还是正确的。
最近郑州楼市的热度起来，很多河南的朋友对于买房这个事儿，终于算是有些紧迫感了。
其实很多人可能不知道，今年的楼市有多火，楼市蕴藏着多少上涨动能。
合肥在抢房，新房二手房都是一房难求。项目开盘，全款优先，想摇号要先验资，钱不够就不要凑热闹。
西安连涨4年，多次出现万人摇的新盘，供不应求。前两天刚出台调控政策，楼市被强制叫停。
武汉也是，光谷东基本是抢不到。
南京、佛山、成都...
全国的购买力正在寻找好城市，本地的刚需客户也在蠢蠢欲动，生怕错过了这场资产盛宴。
去年一线城市先涨，今年二线核心城市跟涨，这个轮动的规律，和2016年很像。
那么，郑州有资格参加到这次轮动吗？以郑州的城市量级来说，肯定是够的。
目前你孩子在上学，房子的自住需求就很弱，所以当下买入的核心需求更应该放在投资上，投资我们都习惯性的默认买二手次新。一是买入就可以拥有房产证，房子就有金融属性，二是二手房更能淘笋，三是10年买房周期很长，二手即买即租，有效降低持有月供利息成本。
郑州我比较看好的板块，内部分析里面可以看看。


提问：星叔你好。咨询下济南CBD区域是否适合买商铺？住宅和商铺哪个更有投资价值？
回答：商铺投资不建议，优先买住宅。
首先是城镇化建设的饱和化。原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达，一个城市能叫上商业购物街的就那么几条，商铺是稀缺品。
而现在，商业街和购房中心都矗立了起来，集中商业效应分流购物需求，大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑”。
其次是互联网电商替代了商铺功能。因为手机互联网时代的繁荣，打开了线上获客渠道，那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就大大削弱了。
这些年，你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了，很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所，纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中。
这对商铺价值的冲击是巨大的。很多人说，我家小区门口的商铺每天人很多啊，也不应该投资吗？
这还得考虑交易问题。
商铺的交易税费差不多占整体房价的20%～30%，比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益，想出手很困难，只适合赚租子。
赚租金的话，合格的商铺必须有7%～8%以上的回报率，并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款，这样的商铺才有投资价值。


提问：星叔，石家庄买房的话，预算首付40多，打算长期持有，但是短期内不住。二环边及以内估计新房基本无望，应该考虑10年内房龄的吗？哪些区域哪些楼盘可以考虑？什么时候上车合适？小白，还行老师给个建议。在石家庄买房和存钱理财，长期看哪个更好些？
回答：对你来说，石家庄买房和存钱理财，长期选择买房。
如果房价不涨，那么花100万首付，买一套300万的房子，贷款200万，每月月供1万元，还款30年。30年之后，这个房子就完全变成你的了。
如果不买房，花5000块钱来租房。每月攒5000块钱。这样1年可以攒六万块钱，10年60万，30年180万。
也就是说，30年以后，你有了280万块钱，还是买不起房子。
石家庄房地产基础薄弱，所以楼市周期一直受北京需求沿溢影响，强制被献血人士，没有太大发展。
周边的特大型城市和省会众多，北京、天津、郑州，济南、青岛，个个头顶耀眼光环，石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会。

提问：星叔您好，关注您的文章许久，本人住浙江省温州市区，即鹿城区，市区自住一套房子，年初刚入一套期房430，已付230，手里持有子弹50，新房还没贷款，想咨询下，是否将手中子弹等新房办按揭时用掉，还是另做投资，目前温州市区二手房房价基本2万多，有1.8左右的老旧房，在老火车站附近，现在火车已停，政府应该会对这个区域有所规划，但具体怎么规划未知，附近新建好的中学为市南浦实验中学分校，故其施教区房价略有上涨，但由于教育局还未公布，请问：我接下来改如何操作为佳，期盼您的专业分析回复，十分感谢！

回答：你好，首先要不要多付首付，少按揭贷款，其实还得看你的月供能力。如果月供能力比较差，就可以多付首付，月供压力小一点。如果月供能力充足，多余子弹可以考虑继续买房投资，杠杆发挥最大化。

子弹50，不要去买老破小，赌规划，大概率会砸手里。而且眼光也不要只放在温州，投资潜力有限。

温州有可能是永久性的衰落，自制造业空心化了以后。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。

非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。

浙江投资只看好杭州和宁波（具体投资价值高的区域内部里有介绍），投资重仓尽量不要放在温州，可以考虑往外迁移，温州有套好的自住就可以。

提问：星叔，除了买房，普通人还有提升阶层的办法吗？
回答：这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是“普通人”。
“普通人”能做什么？？？
创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧；
普通人对于规律的掌握，在为人处世这些方面的能力基本都是渣渣，而且大多数人还懒。
而大型公司集团的实权高管，高段位圈层传话人，大多是任人唯亲，二代们的特权，与普通人无关。
普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。
赌博，99.99%的人注定成为韭菜。
能积累出千万级财富，帮助你跨越阶层的，只有买房一条路。

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