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转自米宅
作者茅十八
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这是最系统、干货最多的一篇南京调研总结稿。
一整周的新一轮调研，加上半个月的梳理、讨论、汇总，我把最有价值的内容汇总成了四张图——南京房价地图、南京首付比例地图、南京新房二手房价格倒挂地图、南京购买建议地图。
看完这四张地图，就能把整个南京市场情况了解透了，如果对南京市场感兴趣，建议大家把这篇收藏好。
好，先给大家梳理清楚南京的各项政策要求。
1、目前，南京80%的项目都是需要摇号的；
2、本科落户渠道是最容易的，7个工作日左右就能办完；社保补缴去年是可以的，但现在都不能补缴了。
好，下面注意，高含金量的4张地图来了！
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第一张：南京房价地图
南京房价，是最扁平化的城市！
这是月初调研，实地考察出来的南京各个板块的房价地图。
大眼一看，成熟主城最贵的板块均价5万+，就连距离主城几十公里外的仙林湖，价格也在4万；除了位置过于偏远的板桥均价在3外内，其余价格都在3万+；
南京的房价结构，价差连50%都不到，并没有拉开太大差距，非常的扁平化。
接下来，逐个梳理下：
1、燕子矶——
界面反差大，老城区破旧，滨江新区阚江，环境非常好。
三大亮点，1、6、7三条地铁，南京师范附小附中，宝能大量投入做综合体;
在售新盘非常少，房源非常少，均价3万2-3万7，都带装修包，摇号中签率都在10%以下，核心区仅有宝能有房，价格3.68万；
热门楼盘：佳兆业燕然居、仁恒公园世纪售罄，在售宝能、燕熙台、万科燕语光年；
2、江北核心区——
投资最火热、概念最强、国家级新区。
新建城区，目前城市界面一般，几乎没有现成配套，规划有500米地标、亚洲最大地下商场，江北CBD基本竣工，已有通车地铁。
江北核心区，新房限价3万出头+装修包，均价在3万2-3万6之间，所有楼盘几乎都需要摇号，热盘摇号中签率10%左右。
热门楼盘：最热盘长江时代1314、1516，融侨誉江府，正荣润棠府，大华锦绣和樾，金基江畔月明。
3、新玄武区——
在售新房非常少，科利华中学和南师附小，双学区和地铁是优势，适合自住。
区域限价在逐年提升，2019年区域限价4.2万，2020年限价4.5，目前均价4万5+精装，不加升级精装包。
热门楼盘：宝龙城，紫金悦峯，星河国际；
4、秦淮大校场——
老城区非常成熟，比较堵，界面老旧，配套齐全。
原机场跑道改建为跑道公园，在售盘不多，房源不多，均价5万+精装，摇号非常难，户型偏大140+；
热盘：金基望樾府，金地大城雅境，明悦府。
5、仙林湖片区——
距离主城较远有割裂感，但有大学城、有地铁4号线、有商业，自给自足。
目前新房均价4万+，适合地缘改善比较多。
新盘非常少，在售有半山云邸，依山而建精装4万5，片区顶级产品;
6、雨花台区软件谷——
没有住宅新项目，二手房世茂5万5，大量在建办公项目，金融大楼等，已经有华为、Vivo、三星、山姆店、安居集等，中国第一软件产业基地。
7、建邺区——
建邺区大量成熟商务中心，临长江，高端社区比较多，次新6-9，老二手5+，绿化很棒，交通不堵，成熟度较高。
8、江心洲——
环境最好区域，岛北比较成熟，岛南偏文旅，岛中偏改善；
住宅地块不多，偏改善，户型偏大，170+，5-5.5万。
9、九龙湖、百家湖——
湖旁，3/5号双地铁，商业成熟，精装4万；
10、方山——
属于开发前期，人气不足，有地铁、有轨电车，商业待建，类似于仙林湖大学城片区的前期，但大学档次不高。
方山有些盘是不用摇号的，首付3成，精装2万9-3万2。
11、板桥——
比较偏远，商业，没地铁，9/16/s1三条规划中地铁，精装2.7万，不用摇号。
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第二张：南京首付比例地图
南京买房，首付比例真的高！
这是南京各个板块的首付比例地图。
老城区鼓楼滨江、河西南、大校场、新城区江北核心区等等——首付比例都已经提到了8成；燕子矶板块、新玄武、仙林湖、九龙湖、南部新城等板块——首付比例都提升至5-7成；全城范围内，只有板桥、方山边缘等板块一些冷门楼盘——首付3成；
有人可能要问，南京首付比例为什么如此高？
答案只有一个——不愁卖。
全年有些热盘还是首付5成，结果嘞？开发商一看，预约人还多嘞，那就提到6成、7成、8成！
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第三张：南京新房二手房倒挂地图
为什么首付8成了，还有那么多人抢？！
答案就在第三张图——倒挂。
南京新房二手房倒挂，相当严重！
第一档：秦淮大校场，倒挂5-10千！第二档：江北核心区、新玄武，倒挂5-8千！第三档：燕子矶片区，倒挂5千！第四档：仙林湖片区，倒挂3-5千！
江心洲纯改善、富人区，新房二手房均价都在5万-6万，基本没有倒挂；板桥、九龙湖、方山区域，因为热度不高，倒挂也不明显。
这一点，南京和杭州非常雷同，新房严格限价，同一区域，交通、教育、医疗、商业配套资源共享，二手房卖4万2，新房卖3万6，你选哪儿？你愿意不去抢、不去摇？
但南京不同之处在于，区域限价是在不断抬升的，热门区域几乎每隔大半年就能抬升个2-3千，房价也就涨个2-3千！
你品，你细品……
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第四张：南京购买建议总结图
这是深度调研后，经过多次讨论、研究、梳理出来的南京市场购买建议，我把它汇总到了一张图上。
这是最有价值的一张图，快收藏！
总结一下：
1、投资只建议江北核心、次核，首付3成盘、顶底房源，都是非常棒的选筹！
2、环境最好的改善自住，建议选江心洲、燕子矶滨江新区！
3、大校场、仙林湖，都只适合地缘属性自住，可买！
4、雨花台软件谷，住宅地极少，高收入人群集中，外围区域可重点关注！
5、板桥、禄口房价最低2万内，但没人气、没配套、没产业，基本没价值！ |
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发表于 2021-4-26 20:07:05
