地产中国领先指数即将公布 五大维度镜鉴三月楼市

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近日，由地产中国领先指数研究室出品的地产中国领先指数将陆续发布。据悉，自2021年3月开始，地产中国领先指数将在每月月初发布。地产中国领先指数经过近一年的精心筹备，通过科学的指标筛选、严格的模型测试以及权威的专家论证，旨在运用翔实的数据统计与全面的测评体系，对销售金额、销售面积、融资概况、土地货值、品牌影响力等维度进行全景式观察。作为房地产行业的重要指数之一，地产中国领先指数有望成为房地产市场发展的风向标，从而为市场各方及广大投资者提供重要参考。



领先地产，尽在数读。从2020年8月的“三条红线”到去年年底的“五档贷款管理”，再到今年第一季度的“宅地集中供应”，房地产行业的长效调控机制正逐步落地。不难发现，行业规则被重新定义，管理红利时代已经悄然而至。对此，地产中国领先指数将带来全方位的深度解读。

销售业绩：5家房企超千亿 不同阵营分化加剧

从2021年1-3月中国房地产企业销售额TOP100来看，仅短短3个月的时间就有5家房企的销售额超过千亿，分别为碧桂园1976.1亿元、万科1794.7亿元、中国恒大1527.5亿元、保利发展1232亿元、融创中国1154亿元。值得注意的是，就2021年1-3月中国房地产企业销售面积TOP100而言，排名前五的房企依次为碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展等，与2021年1-3月中国房地产企业销售额TOP100排名前5的企业一致。这也从侧面表明，尽管楼市调控持续加码，但品牌房企的优势愈发突出，并牢牢占据了头部地位。

此外，在今年1-3月，房企不同阵营的发展也在持续分化。例如，销售额1000亿元以上的房企共有5家；500-1000亿元的房企有10家；200-500亿元的房企业有33家；100-200亿元的房企有25家；剩余的27家房企均不足100亿元。

随着房地产行业进入管理红利时代，房企必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长质量。在此背景下，不少房企选择战略合作。一方面补足自身的短板；另一方面实现强强联合，增强自身的竞争力。例如，今年3月，万科集团与中交集团在土地开发、城市综合体、产业园区等领域开展深入合作，补齐产业链；融侨集团与福州城市建设投资集团强强联合，加速构建国企+民企融合发展模式；平安不动产与俊发集团将重点围绕城市更新这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补；世茂海峡与上坤集团达成战略合作，就粤港澳大湾区及广西市场的投资拓展展开合作等等。

新增货值：“宅地集中供应”加速落地 投资拓展需顺势而为

2021年1-3月中国房地产企业新增货值TOP100显示，截至一季度末，有12家房企的新增货值超过300亿元，分别为保利发展1008.7亿元、融创中国825.6亿元、万科800.6亿元、碧桂园728.69亿元、绿城中国712.2亿元、华润置地668.37亿元、中国海外发展635亿元、招商蛇口518.35亿元、新城控股380.45亿元、建发房产378.3亿元、绿地控股345.6亿元、旭辉集团305.7亿元。

相比之下，头部房企在投资拓展方面实力强劲，也更具灵活性。而从城市分布来看，随着“宅地集中供应”加速落地，三四线土拍市场较热，不少央企、国企积极出手补仓，斩获诸多优质地块。

与此同时，不少热点城市纷纷出台相应的土地出让时间表及土地供应计划，例如北京、天津、苏州、合肥、成都等地。以北京为例，3月31日晚间，按照自然资源部关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中招拍挂出让住宅用地的有关要求，2021年北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。其中，3月31日，北京首批集中供地挂牌亮相。北京一次性挂牌30宗住宅用地，涉及土地面积169公顷，建筑面积达345万平方米，将于5月8日开始竞拍。而位于中心城区项目达到15宗，建设用地面积约73公顷，占比约43%。

可以预见，在金融管控不断升级之下，住宅用地招拍挂规则的变化将考验房企的融资能力，后续新增货值也将会发生变化。

融资概况：境外债走弱 境内债规模有所提升

进入3月，境外债与境内债的发行规模出现明显分化。根据2021年3月中国房地产企业境内外融资TOP榜显示，境内债与境外债的发行规模差额进一步拉大。其中，境内债的发行规模为841.36亿元，境外债的发行规模仅为39.15亿美元，境内债远超境外债。不难发现，房企发行境内债的意愿持续走强。

具体来看，金地集团以60亿元夺得境内债发行规模的第一，其后为保利发展44.4亿元，首创置业44.3亿元。境外债方面，九龙仓以12亿美元居于境外债发行规模的榜首，其次是中国金茂、中国奥园，融资额度分别为6亿美元、3.5亿美元。不可忽视的是，九龙仓更是持续领跑境外融资榜。

自2020年针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则出台后，房地产行业的金融监管持续升级。为此，不少房企开启了降杠杆之路，并取得了突出成效。纵观房企2020年度的业绩公告可知，众多房企在2020年降杠杆意愿明显，“三条红线”全部实现绿档，绿档阵营不断扩容。例如，招商蛇口、金辉控股、龙光集团、融信中国等等均在2020年末进入绿档阵营。

值得注意的是，随着“宅地集中供应”逐步落地，房企的融资能力与流动性管理均面临严峻考验，财务灵活性也将被提升至前所未有的高度。

品牌建设：抓住Z时代 品牌年轻化成主要趋势

纵观2021年3月中国房地产企业品牌传播力TOP100榜单，TOP10房企均高于90分。其中，融创中国以97.5分一举拔得头筹，其后分别为万科97.23分、保利发展96.44分、龙湖集团95.89分、中国海外发展94.32分。整体来看，由于3月开始不少上市房企逐步发布2020年的业绩公告及财务报告，上市房企的整体影响力远超非上市房企。

尤其是融创中国，在3月开启了“I AM I”的推广活动，并顺势推出了“ i+美好生活体系”。这也是继万科2月的“挺传统”系列宣传后又一头部房企推出的系列品牌推广。

据介绍，围绕社会发展和主流客群年轻化趋势下的新需求、新文化、新体验，融创中国正在不断创新，用“亲密、对话、陪伴、玩美、由我”的I AM I融创生活新主张表达对年轻化生活方式的态度。基于I AM I生活新主张、结合市场客户研究，融创中国进一步推出 i+美好生活体系，包含i城市、i社区、i家庭、i生活四大维度，通过4大城市营造策略、6大社区欢乐场景、9大家庭功能模块、3大社交生活圈打造一整套生活解决方案，为主流客群提供年轻化的、先锋新潮的生活方式。

客群的转变，使得品牌日益年轻化成为房企品牌建设的新一轮攻势。在贝壳发布的全国成交客户结构中，85后、90后置业者占比60%，年轻化成为主流客群的重要趋势，其整体的代际特征也提出了新的居住及生活需求。

此外，今年3月9日，“保利物业杯”全国物业管理行业职业技能竞赛在安徽省合肥市隆重开幕。来自全国46个赛区的31个省级代表队和15个企业代表队共聚一堂，切磋专业技能、交流专业知识。作为物业管理行业的盛会，这一活动被称之为“物业管理行业的奥林匹克”，保利物业也因此名声大噪，保利发展的品牌影响力得到广泛传播。

综上所述，3月，房企销售阵营分化加剧，头部房企持续领跑；“宅地集中供应”加速落地，投资拓展需顺势而为；融资方面，境外债走弱，境内债规模持续攀升；品牌建设要抓住Z时代，增强其年轻化。