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很多时候，只有错过了，才知道珍惜。
在楼市尤其如此。
如果，你在去年9月份看了我的文章《多少购房机会在等待中错过》，
果断出手学区房，那你现在最起码可以少搬多少年的砖。
如果，你在春节后看懂了我的文章《买房唯有手快》的意思，
尽快出手，那最起码你今年不用白白搬砖。
但是，生活，没有“如果”，
错过的终将错过，哪怕再来一次，
那时你的心境和判断，
多半还是不会出手。
也罢，既然没有“如果”，既然终将错过，
那就面对现实，
最起码，可以像原谅领导一样原谅自己，
抹干眼泪，向前看。
楼市之所以这样让人
雾里看花，真真切切，恍恍惚惚，
最终原因是因为信息不对称。
在这个市场，
开发商掌握着大量的信息，
而购房者能看到的只是冰山一角。
楼市真真假假，信息不对称下，
购房者很难做到窥一斑而知全貌，
因此难免判断有所偏颇实属正常。
表现在买房行为上，常常就是，
犹犹豫豫、患得患失、担惊受怕。
而我要做的，就是尽我所能，
为大家还原一个真实的楼市，
供你更好地决策。
涨了吗？
这些天，大家从很多渠道听到的消息是，新房价格涨了。
对此，我觉得要分清楚几个方面。
首先，不是新房备案价上调了，是折扣取消了。
这种情况是目前大家所感知的“房价涨了”最多的情况。
一般来说，年前开发商要冲业绩，所以会推出一些特价房或者折扣刺激大家购房，
而年后开发商业绩压力没有那么大，一般都会取消折扣，恢复到正常售价。
这种往年常年的动作，被解读为房价涨了，我认为有失偏颇，有误导大家之嫌。
当然，从购房者角度来说，年后买房，实实在在要多掏钱，就是涨了。
但是年前那种折扣是特殊情况，你不能以特殊情况来比较一般情况。
更何况，年前折扣年后取消，每年都是这样的，这是常见情况，并非异常现象。
其次，有些明显低于片区价格的楼盘“补涨”。
比如汉口的幸福时代大家这样的，本来就比片区其他楼盘低，
新的备案价出现上调，与片区价格差不多，
从大家买房角度来看，确实是硬涨了。
但是从片区角度来看，无非低价的楼盘拉平到了片区均价，这算不算涨？
再次，有些是明涨暗折扣，
有些楼盘，房源其实已经不多了，
对于开发商来说，卖完就没有了，以后开发商再也拿不到这样地了，
所以，在资金不是很紧张情况下，需要控制下销售节奏，
最简单的办法，就是定格定备案价，你爱买不买，
但是你真让他一套不卖，他也受不了，所以采取的策略是，
先把备案价调上去，然后暗地里再给点折扣，
你说这种，算不算涨呢？
总之，在当前执行严格限购限贷限价的情况下，
新房价格是不大可能出现大幅上涨的，
因为定价权根本不在开发商手上，不是说开发商想卖多高价格就多高。
如果出现了一些楼盘价格上调，我认为属于年后正常情况。
因为城市价值在不断提升，相应的房产价值也所有提升，
一般来说，年后房产的价值都会要比年前要有所升值，
这种稳步上升，相信应该是每个购房者愿意看到的情况，
毕竟，谁也不希望你今天买了这个地方的房子，明天就跌，是吧？
慎重
新房要卖多少钱，不是开发商说了算，
二手房要卖多少钱，是真真切切房东说了算，
所以，大家可以看到，春节后一些学区房的价格让人咋舌。
其实对于这样的情况，我在1月份已经对大家有所提醒，详细可以看《武汉双学区房涨了这么多》，
并且，对于房东的心理，我也在《楼市反常》一文中有所描述。
对于房东的想法，我表示理解，
但是从购房者角度来判断，
我认为一些学区房，特别是关山大道的一些学区房，现阶段应该让他们飞一下。
在关山大道沿线没有出现明显政策、产业、配套利好情况下，出现如此价格，我认为是不可理解的。
并且这种高价是脆弱的，一旦出现学区的调整，立刻会打回原形。
退一步讲，反正现在已经买不起了，还急啥？
难道会更贵吗？如果更贵，让买得起的人区买吧。
当然，这话是对可买可不买的人来说的，
如果你娃今年要上学，明知火坑也只能往里面跳。
不过，如果你真要买学区，那同样价格，为什么不去买南湖的学区房，那学区要好很多。
我做这样判断，不是赌气。
而是一个基本的事实：武汉的房价走势，不是由二手房决定的，而是新房决定的。
当新房价格还是稳步上升的情况下，二手房市场整体出现跳涨是没有基础的。
当然，现在出现了那么多少个热门二手房飚得厉害，
接下来就要靠市场博弈了，
毕竟，二手房价格越高，能接盘的人越少。
（这里特别指关山大道，不包括武汉天地、复地东湖国际，以及南湖一些学区房。）
当越来越少人接盘时候，二手房价格走势会怎样，相信大家应该知道。
这里需要说明的是，我不否认关山大道的价值，并且看好其价值，
但是，在当前这个阶段，我认为买关山大道大道一些学区房，真的要慎重，
特别是一些出于资产保值增值的，不要以为买房就是只赚不赔，
你要想想，会不会这个时候冲进去，发现别个已经撤了，
你就站在高高的山岗上，只能对酒当歌。
你没看到的
事实上，大家看到的火得不得了的，就是那几十个热门楼盘，
但是大家要知道，武汉在售的大大小小的起码有上百个楼盘，
多数楼盘情况是怎样的呢？
我所知道的，多数还是为客户发愁。
有些，环顾片区10几个竞品，每天都亚历山大，
有些，不得不上分销，把相当的利润让渡给渠道，以此提高销量。
有些，不得不借各种名头，推出优惠价房源，以此冲业绩。
武汉楼市，还没有到供不应求的地步。
一房难求，仅限于个别楼盘，而并非全部。
即便个别看起来一房难求的楼盘，也有通过销售手段来实现的。
比如，本来可以卖2栋房子500套房源的，真正有意向的客户是400组，
如果2栋都开盘，那显然就剩余100多套，
点解？那就开盘卖1栋，400组客户去买200多套房子，妥妥的“日光”，是不是so easy？
你说，这种热销是，是真火还是假火？
从开盘情况来看，你不能说这是假的，但是真实情况呢？
所以，楼市就是这么真真假假，
很难说真，也很难说假，
亦真亦假，真假参和，
你就晕了，卖房就好办了。
买房，就是买长远
看到这，有些不明所以的朋友，会误认为我在劝大家别买房，
不是的!恰恰相反，我一直都在劝大家买房。
只是，不要是被人忽悠得团团转转，或者被各种真假信息绕得晕乎乎情况下，去买房。
我所希望的，就是大家认识到楼市真实的一面，然后做决定。
楼市这枚硬币，有很多面。
这一面，
限购限贷限价情况，你买房，特别是买新房，指望短期两三年就赚一大笔，恐怕比较难。
买三环内+光谷东，或多或少，总能赚一些，
买那些远的、配套不足的，可能你想卖出去都比较难。
另一面，
难道说买房子就没有价值了吗？
不！
买三环内+光谷东，基本没有太多风险，你需要的做的，就是耐心。
买三环外，大势如此，你说你买了后房价跌，估计不大可能，即便出现这样情况，你也放心，价格会补回来的，你需要做的，是更大更大的耐心。
所以，如果我们短期分析，可能存在这个楼盘值得买，那个楼盘最好别买，
但是，从长周期分析来看，其实买武汉的房子，只要你是买长远，就不用太担心。
相信时间，时间会给你回报。 |
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发表于 2021-4-26 12:12:29
