对不起！南京楼市暂时还不配调控加码…

白刃玄衣及

1季度，南京楼市迎来开门红。

NO.1|壹

南京楼市的状态到底怎么样？有人说已经暴涨，有人说平淡无奇，还有人说正在暴涨的路上。但脱离了数据的支撑，这些判断都是瞎扯。我们先来看新房成交的情况。
根据网上房地产数据显示，截止2021年3月31日，南京全市新房成交30277套，同比去年一季度新房成交的13097套，上涨了131%。



看到这个暴涨131%的数据，很多人有点害怕，涨的实在太多了。但其实不用那么紧张，去年疫情期间非常特殊，今年比去年大涨，很正常。
不过，从各月的数据来看，3月份新房成交数值达到顶峰，成交了15089套房源，对比去年最高单月成交峰值还高了5000多套。
注意，南京这几年的新房成交量，每月能卖1万套的案例，非常罕见。而3月份一下子突破了15000套，属于历史峰值。金三银四名不虚传，这个月南京的新房市场非常火爆。



整个1季度，南京新房成交量突破3万套，平均每月1万套，远超去年南京平均值（一般月份在5000-8000套左右）。
横向对比，杭州新房成交量也突破历史，成交量突破了2万套，销量非常火爆。



值得注意的是，2020年浦口区成交19454套，江宁区成交18503套，相比之下，今年仅是一季度，浦口成交量占去年一整年成交量44%。由此可见，今年一季度新房市场的火热程度。
这里说一句，南京网上房地产还没有把江北新区作为一个独立的区来统计，还是按照浦口六合的口径来统计。我建议尽快把江北新区直管区统计独立出来，否则会给买房人一定误导。
这么说吧，浦口区和江北新区直管区今年1季度非常不错，大家能感受到，毕竟5桥的房子都要打破头抢了。
而一季度河西新房楼市表现也非常突出，去年一整年，河西认购1605套、成交3190套房源。而来到今年一季度，根据网上房地产数据显示，截止3月31日，河西新房已认购1632套，成交2285套，光是一季度成交量已经逼近去年一整年的数据。

NO.2|贰

二手房方面，基本与一手房同频。
2021年一季度，全市二手房成交量31394套（含高淳、溧水），其中主城九大区成交29913套，成交量环比去年四季度小幅上涨2.9%，同比则大涨85.7%。整体来看，一季度二手房市场热度仍居高不下，在传统销售淡季的环境下，市场成交量仍持续走高，环比还有小幅增加。



对比最近4年的1季度表现情况，2021年的Q1，堪称史上最强，不但远超2019年，也比2018年，2019年更加突出。
价格方面，一季度南京二手房成交均价达36774元/㎡（我爱我家数据），首次突破3.6万大关，环比上涨了3.9%，同比则涨了11.2%；主要是因为今年教育置业季有所提前，从1月开始学区房成交量就明显上涨，也拉高了全市二手房成交价。



注意，对于我爱我家的房价数据，我持保留态度。36774元的均价，哪有这么高？我们参考一下即可。综合各个渠道的统计数据，南京1季度的房价状态是：微涨，同比上涨5%左右。
从各区成交来看，一季度江宁成交5346套，排名全市第一；浦口排在第二位，成交量4697套；鼓楼成交4561套，位列第三。
综合来看，一季度各区成交量有小幅波动，其中鼓楼区因优质教育资源影响，成交量价都有明显的上涨。
2021年一季度，南京二手房购房客群来源仍以外地人为主，其中省内其他城市占比为34.8%，外省地区客群占比31.4%；南京本地客群占比为33.8%。今年，南京进一步降低了落户门槛，预计也将吸引了一批新的外地购房客群。



我预测，随着南京落户政策的继续宽松，南京土著在南京整个市场的影响力，将下降到三分之一以下。

NO.3|叁

所以，南京一二手房成交量都出现了非常明显的增长，这种情况对于今年的房价会产生多大的影响？在看到最佳成绩单的同时，我们也要分析市场上存在的不确定性。
一手房方面，南京成交量在增加，但供应量也在增加。这种情况在前几年非常少见，但最近两年南京的土拍节奏明显加快，供应量也增加了。目前市面上的存量房还有5.6万套，处于高位。



不过，虽然存量房很多，大家也要关注结构。比如这些库存中，溧水和高淳两个区加起来就有1.33万套。这个量对于两个远郊区来说，实在太高了。
整体上溧水和高淳这样的远郊区，买房还是需要谨慎的，尤其高淳，基本上机会不大。去年我就多次讲过，高淳的价值不高，现在看跟价格差不多的马鞍山相比，全面跑输了。
溧水跟高淳不太一样，溧水有一定市区导入人口，不过这个库存，也要关注一下了。
另外，南京市场的分化局面，并没有结束。火爆的楼盘越来越多，超一线板块很热，新一线板块也很热，现在二线板块也跟着热起来了。但还是有一些区域现在还没有火起来，远郊板块的去化压力仍然很大。
二手房方面，挂牌二手房仍然位于10万套左右，仍然处于高位。房价大涨的基础，并不存在。

NO.4|肆

数据分析完了，如何评价南京1季度的表现？我认为有几项可以下结论了。
首先，量价齐升，南京楼市越来越火爆，南京楼市的行情基本面在转好，不是小好，而是大好，一二手房成交都比较活跃。
再者，纵向对比南京楼市不错，但横向对比发现，南京楼市的火爆程度，在整个长三角处于中不溜秋的阶段，比南京行情好的城市有的是，南京的房价虽然也涨，但涨的比较温和。中签率也在下降，但下降的没有太狠。
为了更直观的了解兄弟城市状态，我们拿两个城市来对比。首先看南京隔壁小弟马鞍山，短短1年的涨幅如下。说是1年，但其实就是最近几个月涨上来的。关键小马的房价还要涨几个月，就问你怕不怕？



南京所谓的龙头板块，比如河西南、南站、核心区等，在里面根本找不到北。合肥、盐城、上海这种全国有名的高涨幅城市就不列了。
中签率方面，虽然南京一些一般般的楼盘也能实现日光，但跟杭州相比，行情反弹的还不太猛烈。大家感受下，杭州去年还卖不完的楼盘，今年就变成神盘了…



所以，纵向对比还是横向对比，南京毫无调控加码的基础，根本都不配。所以前几天很多人说南京要加码了，实在是给自己加戏太多了，实力不允许。
而且最近几万人摇号的问题，也悄悄解决了，都好办。这样的楼市行情，对于买房人来说，正是上车的好机会。万一后面来一个合肥行情，哭哭啼啼到处诉苦，没人听。
一起期待2季度的表现吧！