北京楼市：兼顾自住和投资，这几个区域重点关注

塞翁364

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：朱雀门小区值得购买吗？中海紫御公馆呢？这两个小区距离很近，均价差了4万，不知道怎么选
回答：朱雀门纯粹品质盘入门级豪宅了 低密度板楼 居住舒适度不错，整体户型偏大，选择上并不多，属于品质溢价型 ，一些演员高管住这个小区。中海紫御公馆也很不错，但要注意别买临铁路和二环的那些，这个盘户型比较多，价格跨度打点，选择更多样，人群主要是小年轻上班族，周边缺乏像样的商圈。 追求品质就选朱雀门，想有点性价比就选中海紫御公馆，两个都不差


提问：美丽的房姐，您早！关注您很久了，您的回答都很有指导性。本人目前非常纠结，希望得到您的帮助，指点迷津，非常感谢！ 一. 目前情况：本人不是首套，已婚是DINK家庭不会改变，个人年净收入到手60万左右，住房公积金没用过，账户里有50W。工作在中关村。但因为35岁，有职场不确定性，故此次改善住房不考虑商贷也不动大额存单等存项（规划养老），本人通勤基本地铁，老婆开车。 二. 目前正在出售的房子情况：东城区广渠门外忠实里70平米两居1套，对标文汇9年一贯制校区，现正在挂牌。出售后手上应该可以有800w左右（不做任何商业贷款）。 三. 想置换的房屋标准：保值+改善居住（北边不太考虑，因为离两边老家儿都太远），次新小区，95-120两居，客厅想大一些，采光好一些，户型说的过去即可：1）保值为第一考虑要素，当然地块\/小区有升值空间更佳；2）居住改善：房子建筑质量（含外立面），小区绿化，环境及物业管理，停车便利性。之前看过的小区：1）朝青天鹅湾95平两居；2）朝青天鹅湾110平大两居（客厅3.8米挑高，但资金稍微差一点，要买得明年）；3）双井天子骄子110平两居（西朝向不是很好）；4）朝青汇成家园110平两居（小区是政法机关宿舍，户型很好，但因为是一级经适房，担心以后贬值问题）；5）百子湾金都杭城105平两居（户型和小区环境不错，但周边环境及溢价，担心会贬值）。 四. 因此，请您指导： 1. 以上1-5小区及户型，请问如何排序？ 2. 从保值+改善居住角度，您还有其他什么板块和什么小区可以推荐吗？ 3. 针对广渠门外的学区房，请问您建议尽快出手，还是再等一下？ 4. 西城阜成门万明园1套77平米三居商品房（55年苏式楼，总楼层5层，房屋在2层无客厅，学区是阜外一小），目前因为离几家三甲医院近，老人会时不时去住下，请问是否要考虑尽快出手，还是可以等5年后（2025年）房屋70年到期后补交土地使用费后再考虑出手（不知70年补交土地使用费大概会是多少？房本会重新变成70年吗？或是留存其金融属性，日后再出售（目前家人户口都在该房子上）。 不好意思，问题有些多，因为选择是最重要的，望您不吝赐教！期待您的回复和指导，非常感谢！
回答：1. 1>4>3>2>5 2. 首城国际、东恒时代二期、珠江帝景也可以淘下 3. 有合适的价格就出掉吧，没必要长持 4. 如果不着急使用资金，建议先保留 等5年再做决定，价格上会更好


提问：房姐你好，首套投资为主，帮忙分析以下哪个选择更优？希望有推荐和不推荐的理由： 万象新天四区，69平北向大一居（板楼有电梯），365万，单价5.3，租金约6000，距地铁600米； 将台飘home，55平北向小一居（塔楼有电梯），370万，单价6.8，租金约6500，距地铁300米； 天通苑东二区，90平南北大两居（板楼无电梯），380万，单价4.2，租金约5000，距地铁400米（2年后）； 另外现在首付还差点，是否值得等到年底再入手？
回答：这几个区域都有共同点，周边没什么产业，定位睡城。飘home位置相对更好点，北面对接望京，向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价，并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD，可惜一居潜力一般。推荐上 飘home>万象新天>天通苑东二区


提问：房姐好！家庭有两套房，一套在天通苑北一区150平，一套在飘home60平，现在孩子上学。想置换一套适合居住又能兼顾学区的房子。家庭年收入50。如果卖房，出手哪套合适？另外在哪里选房合适？我是小白，还请房姐多多指教如何贷款好些。谢谢哈！
回答：这两套出哪一套都可以，结合你的资金来判断比较好。手上现金少就出tty，否则就飘home。 可以看下望京的上京新航线，如果预算不足就看南湖东园二区初中对的是陈分，小学对口的明远教育书院实验小学东园校区


提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。 目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块 首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区： 1. 清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手； 2. 2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。 3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？ 4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。 请房姐给分析一下，十分感谢。
回答：1. 清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正 2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑 3. 福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高 4. 不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳


提问：新人没有经验，希望得到房姐指点： 首房首贷，手上能够凑够现金150，打算今年上车，不知道现在到年底哪个时间更合适一些，刚需，性价比，保值需求强烈。 所以想咨询房姐几个问题： 想法：我初步考虑二手房，满五唯一，想买过来先租出去（目前租的新人提问地方性价比较高）,这样可以用租金抵一部分房贷。 月薪可承受房贷12000-15000。 ［问题是：］ 1. 小两居的话，哪里的房子更能升值或者未来至少是保值的。看房姐比较推荐东边三环以内或者三环到四环的二手房，房姐有特别推荐的一些地段和小区么？ 2.关于流水， 我前面回校又读了个书，社保什么都没断过，六月正式上班，所以想问收入流水需要提前养么？养多久？ 工资一部分另外一部分走私账影响么？ 3. 购买时间： 是这几个月好一些呢还是再等等明年年初下手更好？ 希望能够得到您的解答，谢谢！
回答：1. 可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 养流水的问题可以看下精华帖，不过你的情况对流水不会很严格。流水问题中介也会帮助处理 3. 现在就可以入手，不用等


提问：房姐你好。新人首问。删了两次了。希望能得到房姐指点。 你对成都房价怎么看呢？想在成都买第二套房，第一套在锦江区三圣乡（无贷款，无学区）。准备卖掉老家绵阳华润的房子可筹到110子弹。两个小孩都半岁。在成都是否需要考虑学区房？想以投资为主，买哪个区域合适（各个区域都有购房资格）？请推荐一下楼盘
回答：成都可以入长期看好， 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 新区大多最后都死掉的。投资的话可以关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区。 学区就看锦江区 例如 攀成钢流金岁月澳龙名城


提问：房姐你好，计划法拍一套沿海赛洛城7期的房子，142平，8层三居户型，530万起拍，贷款中介估价730万，可以6成贷款。请帮忙分析一下沿海赛洛城小区的益价情况和未来是否能涨赢大盘概率，感谢
回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级， 这一片的价值排序 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城>金都杭城 比市场价便宜10%左右把，小区来看属于轻微溢价，大概率跟随大盘 提醒下，可以圈子里看下之前对法拍房的分析，不要只看价格有些坑一定要注意，例如税费、抵押情况、是否已经出租等。


提问：房姐，您好！在北京有自住房，想再纯投资一套房，有首套资格，想首付二百出头，中介给推荏一套昌平华润理想国尾盘房，顶层，139平方，530万元(合3万8一平)这个小区您怎么看，这个价值和位置值得考虑吗？您有啥好的建议和推荐下其它楼盘吗，(总价不超55O)谢谢！
回答：您好，华润理想国未来想象空间不大。旁边名佳花园名流花园好多年了，改造很难，交通更是噩梦，也没有新地铁，北七家又背靠天通苑，海量供应二手房，不好涨啊。 未来科学城的地段、规划、目前的市政建设不错，疑点就是雄安会不会导致未来规划缩水。小区本身是开放式，价格略贵。 纯投资总价550，更倾向入手朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 昌平的新盘更推荐公园悦府或者华润的万象悦府。


提问：房姐，现在商铺能买吗？有啥需要注意的事项吗？坐标，贵阳
回答：不需要承诺包租，能够长期、自然稳定出租，能有5%以上租售比的商铺，可以买。 对于普通人来说，5%是不错的保本理财收益； 对职业选手来说，如果能达到7%-8%，也是可以考虑的，但还有最关键的一条可做高贷款成数，利率8%以内。 出租的稳定性，出租的收益率； 现实中能满足任一条件的商铺，总比例很少。 贵阳花果园是全国容积率最高的前三楼盘片区，人流密集，有可能有这样的机会。 部分花果园可能，不代表整个贵阳都可能。


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