楼市的爱马仕和LV们，开始发力了

丁侦球

楼市的爱马仕和LV们，开始发力了。
最近的上海楼市，关键词是补涨，前期势头猛的浦东、闵行学区房已经有段时间没蹦哒了。
而一些去年下半年、甚至前两个月毫无动静的板块，可谓是一鸣惊人。
比如古北一期的外销房，之前一直被人唱空。因得房率低、户型不方正、房龄老，这几年一直在5-6万徘徊。
转眼一看，已经到8万了，真是看不懂了。



前一阵子我们团队的孟老师踩盘了镇宁路板块。当时还在感叹，标准的上只角，居然卖不出价格。



这两天嘉里华庭二期就挂出一套，单价23万/㎡，总价接近6000万。



看到这个挂牌价，脑子里只冒出两个字：震撼。
这一轮行情过后，我们可能会发现，上海市中心的一些地段好、品质佳，无硬伤的房源从此与一般市民无缘了。
即使是上级中产也不要妄想。






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嘉里华庭的低区是非景观房，原先的市场定价大概在3500万左右。
3500万，讲道理，手里面积小、老旧房子多的，还能拼凑一下置换。收入上百万的、有股权激励的上级中产，拼一拼也能上车。
Dream House之所以为Dream House，是因为各方面都很完美之外，虽然价格贵，但给人一丝遐想，万一这辈子奋斗成功了，就能住进去了。
嘉里华庭被许多上海土著视为梦中豪宅。小区往东1公里就是上海最繁华的南京西路商圈。

图：南京西路商圈

地处FFC西区，丁香花园对过，华山路门牌号，有腔调。
高区又可以一览梧桐区，此景仅此小区有，景观的稀缺性胜过黄浦江景房。



开发商和物业是嘉里建设，建筑品质颇高，酒店式服务管理，完美。

图：嘉里华庭二期

3500万总价，原来努努力还能够得着，很多上级中产正觊觎这种房子。
这一回，价格直接干拔到6000万，估计大部分人都彻底没想法了，奋斗到下辈子也买不起啊！
市中心顶豪的跳价，或许是一个新周期的开始。






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上海从1997年房改开始到目前，经历的是一个超级周期，房价从梯度明显到扁平化。
刚有商品房的时候，徐家汇卖8000块/㎡，莘庄房价是1600元/㎡。
新世纪初，仁恒滨江园20000/㎡，同样在内环线的中远两湾城是3800元/㎡。
在以前，即使是内环内，地段的优劣可是划分得非常明确。
而现在呢？内环内卖10w+，外环外的唐镇绿城、大虹桥的万科时一区也卖到了10w+/㎡。
房价非常扁平化。
过去看房子的投资价值，遵循的是土地逻辑。地价在房价中占的比例越高，房价涨得就越多。
那些小区漂亮、装修豪华的小区，地价之外的溢价较高，涨幅相对较小。
因此，诞生了一个专门讽刺这类楼盘的词——“CEO盘”，潜台词就是涨得慢。
然而，经济高速发展、人口大量涌入的时代已成为过去式，“房住不炒”的政策主旋律下，地价涨幅也会有所控制。
此外，工资涨幅在减速、各行各业在内卷、阶级固化在加剧，刚需盘想要持续跑赢大市也有难度。
带有奢侈品属性的顶豪，吹响了反击的号角。
实际上，伦敦、东京等一些全球顶级城市，房价梯度都很明显。
东京都港区的麻布十番是东京最高级的住宅区之一，相当于上海的新天地，或者湖南路，126㎡两房的总价达到2500万人民币，单价达到￥20万/㎡。



而押上站，也就是晴空塔附近，普通商品房2房只需要160万人民币总价，单价只有￥3万/㎡。



这在东京绝不是什么差的地段，距离银座只有5公里，晴空塔现在是东京最高的建筑物、新地标。






这个房子相当于上海的大宁，新兴的核心城区。
豪宅和普通住宅差6倍单价，这就是全球顶级城市的房价现状。
上海发展进入成熟期，GaWC排名进入世界前五。目前扁平化的房价，估计不会是一个常态。






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从金融属性上来看，房子本身并不值钱，负责升值的是脚下的土地。
所以CEO盘之前一直吃亏。
不过，随着核心地段土地供应的枯竭，居民财富的不断膨胀，我判断：品质、地段兼优的豪宅，如嘉里华庭，将迎来质变，会彻底成为富豪交易的奢侈品。
根据胡润百富榜的数据，上海可投净资产超过3000万美元（2亿人民币）的家庭就超过一万户。



另外，我们要考虑到，在上海买豪宅的可不止这些人，全国各地的富豪，小孩在外面留个学，落户上海就能上车了。
而地段的稀缺度和楼盘品质与嘉里二期媲美的，全上海估计不足3000套。
这分明不是土地金融的逻辑了，而是限量款奢侈品的逻辑。
玩过表的朋友可能都晓得，产量越少、价格越贵的手表，升值属性就越强。
几万块的手表基本没办法加钱卖；几十万的手表可以做倒卖生意了；理查德米勒100万买来，过几年就能加到200多万卖出了。



上百万的表，都是A10以上的大鳄们在玩，对于他们来讲，几百万的手表比普通人买几万块手表还便宜，提价起来更不敏感。
这也是为什么500万的房子只能随着大市一起，慢慢提到600万，而3000万的房子却能轻巧地跳到6000万。






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从今往后，上海楼市将有所分化。
绝大部分房源依然遵循土地金融的逻辑，极小部分的顶豪进入奢侈品的交易循环。
在这种局面下，我有几点购房的小建议：
①虽然地价升值的节奏放缓了，但对于刚需和改善的买房人来说反而是好事情，挖掘具有潜力板块的小区仍然是正确的选择取。
②普通小区的超大户型，比如顶底复式，尽量回避，它们不是奢侈品，绝不符合富人的口味。
普通人也会觉得太贵、宁可缩小面积买更好的小区。
徐汇田林的老干部社区里就有不少这种房子。



③手里房子多，想拼凑一下买Dream House的，现在可能是最后的窗口期了，过了这村没这店。
我们前期在很多文章中其实也指出了哪些是真正具有稀缺性的房源。
还是下不定主意的，可以咨询我们。

胡胡胡美丽_ss

我娘家就在那附近。长乐路乌鲁木齐露，所以我一直希望老房子原拆原还。那地方真的地段好的。我特别喜欢。往前几百米就是洋房区，夏天绿茵如织

勇敢的树袋熊1

房地产税将是未来上海楼市的重要新增变量。

清风吹袭断

故意唱多也是个问题，一个负责任的公众号也应该引导读者理性看待当下的魔都楼市

侬去斯

3500万 中产能拼吗？

我是来围观的逊

这几个地方的生活配套不好

hecgdge4

链家上嘉里二期的这套写的是低楼层，其他面积的单价只是他的一半，这个价格碧云的别墅也可以买了，富人的眼光不会这么差

晓望爷

房子别想了，直接搬离地球，住宇宙。

飘渺九月

其实还是有点道理的，楼市分化已显现

茉莉707

二手随便挂牌，挂的人多了也就成真了！