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清明节前的最后一天，4月2日，青岛住房和城乡建设局连发4道新政征求意见，这是青岛对楼市监管力度逐渐加强的一个信号，也将对买房者、租房者产生较大的影响：
本文挑重点说一下这4道新政对青岛楼市的影响。
01 二手房网签备案办法
青岛发布《青岛市存量房买卖合同和中介合同网签备案办法》的目的是为规范存量房买卖和房地产经纪行为，简化办事流程，维护存量房交易当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
其中对买房者、中介影响较大的几点是：
一、杜绝中介吃差价
新政在【房源发布】中规定，中介应当在“青岛网上房地产”公示二手房的区域、面积、户型、拟出售价格等，并且不经“青岛网上房地产”备案的房源不得在网络交易平台发布。
在“青岛网上房地产”备案房源时会生成一个房源核验码，中介在经营门店、网站、APP等渠道发布出售房源信息时，应同时公布房源核验码。
这样操作的话，二手房源将更加透明化，买卖双方对备案价格、交易价格更加清楚，自然就杜绝了中介吃差价的行为。
二、居住权纳入监管
我国在去年发布的《民法典》中对居住权进行了保护，你要是买一个带有租赁合同的房源，先于你买卖合同的租赁合同将受到保护，结果就是你买了房子可能住不进去。
《青岛市存量房买卖合同和中介合同网签备案办法》在【网签备案】一条中规定：二手房买卖合同网签时，应当备案“房屋租赁信息（租赁期限、租赁收益等）、抵押信息（抵押权人信息、抵押金额等）、居住权人信息等”。
如此看来，在2021年买二手房时，真的应该查看一下有无居住权人了，这不但是中介的责任，更是买房者务必要确认的。
三、资金监管
《青岛市存量房买卖合同和中介合同网签备案办法》在【资金监管】一条中规定：当事人办理存量房买卖合同网签备案前，可协商选择是否进行交易资金监管。由房地产经纪机构撮合成交的存量房买卖，佣金也应纳入资金监管范围。
以往，在青岛通过中介交易二手房时，中介机构很是强势，服务合同签订当天就要交纳全部中介费，如果要资金监管的话也是放在中介机构的账户。
这其中风险很大，一是中介机构要是把监管资金挪作他用，买房者将很难讨回；二是最终二手房交易不成功的话，中介费很难要回。
如今政府出手，不但对交易资金进行监管，还要对中介费进行监管，大大保护了买卖双方的权益，值得拍手称赞。
02 新房网签备案办法
青岛发布《青岛市新建商品房交易合同网签备案办法》的目的是：规范新建商品房交易行为，简化办事流程，维护交易当事人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
其中以下几点需要大家知晓：
一是，取得预售证后，开发商要在“青岛网上房地产”公示拟交易价格、监管账户、拟竣工交付日期。
二是，新房网签后60日内未转为签订商品房买卖合同的，网上认购协议备案将自动撤销，服务平台恢复显示该房源为“可售”。这就需要买房者紧盯买房进度了。
三是，在申请不动产登记手续前，交易当事人可变更这些内容：共同买受人间减少共有人、家庭成员（夫妻及未成年子女）间更名等。
四是，购房人、承租人弄虚作假，提供不实资料且情节严重的，住房城乡建设部门可予以停止其在我市购买、承租住房资格一年。这是对于提供虚假购房、承租资质的一次打击。
03 新房预售资金监管
青岛发布《青岛市新建商品房预售资金监管办法》的目的是：规范我市新建商品房预售资金监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
我们知道青岛以前有不少的烂尾楼，遇到这样的开发商，买房者欲哭无泪，最终钱房两空。《青岛市新建商品房预售资金监管办法》就是对这种现象的对症下药。
《青岛市新建商品房预售资金监管办法》规定：开发商一个商品房预售许可对应一个监管账户，监管账户是预售资金收存的唯一账户，购房人应将全部预付购房款直接存入监管账户，购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构应当将按揭贷款直接发放到监管账户。
开发企业应当按工程进度申请支取协议监管资金：
（一）建成层数达到规划总层数三分之一的，可申请不超过协议监管资金30%的资金额度；
（二）建成层数达到规划总层数一半的，可申请不超过协议监管资金50%的资金额度;规划设计总层数为18层（含18层）以上的建筑，建成层数达到规划总层数三分之二的，可申请不超过协议监管资金70%的资金额度。
（三）主体结构封顶的，可申请不超过协议监管资金90%的资金额度；
（四）取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》的，监管终止。
这就对开发商持有的自有资金提出了更高的要求，以往那种“空手套白狼”的手段失效了，小开发商进军青岛将更加困难，大开放商拿地、扩张速度也将放缓。
对于买房者来说，在交首付和办理贷款时，一定要查看开发商提供的账户是否是监管账户，只有把钱交到监管账户里才能得到保障。
04 租赁网签备案办法
青岛发布《青岛市住房租赁合同网签备案办法》的目的是：规范住房租赁行为，落实住房租赁合同登记备案制度，保障租赁当事人合法权益，维护租赁市场秩序，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，简化办事流程。
网签合同备案，对租房者益处较多，主要体现在办理居住证申领、住房租赁补贴、积分落户、子女入学、工商登记等方面。
但出租者可能考虑得更多，根据我国税务方面的法律规定，出租房子也是要交税的，这一度在前几年搞得房东们纷纷给租客们千叮万嘱：千万不能在个人所得税中申报租赁补贴。
所以，租赁合同网签备案的最大阻力还在房东。
上述4个正在征求社会意见的新政，分别在二手房网签备案、新房网签备案、租赁合同网签备案、新房预售资金方面下达了管理办法，说明青岛对楼市的全方位监管力度正在加强，最终的目的都是保障买房者、租房者的权益，维持楼市正常秩序，值得点赞。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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发表于 2021-4-23 22:25:13
