北京楼市：内行分析，这个楼盘高不成低不就，投资谨慎

风吹吹蛋蛋疼风w

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。
回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素:
1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。
2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。
3.有环境 封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？
4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。


提问：美丽智慧的房姐您好！我目前有后沙峪阿凯笛亚联排别墅一套，有商贷300万。因家庭变动目前我在市区租住一居室，距离单位近，而我的房子出租，签约3年。可现在我比较担心3年后房子会不会不好出手，因这套房子基本是我全部财产，所以顾虑较多。不知道未来走向如何，所以想请教我是现在卖掉，等以后置换市区的一套3居室好，还是观望至3年后再说？房子可能以后我迟早要置换，怕3年后不好出手，又担心3年后近郊别墅会涨，而且我几年内工作地点也许会变动，所以如果再次购房地点还不能马上确定。您看我该如何筹划合适？谢谢！
回答：1. 后沙峪联排别墅投资价值不大，跑输大盘的产品。如果你现在不考虑置换，那就简单看做投资标的来对比。 1) 别墅虽然升值潜力一般，但还有租金收入。2）假设你卖掉，你现在不买房，这三年是否有更好的投资渠道？ 简单说就是有其它更好的投资渠道那就卖掉，否则先持有


提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区
回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。 西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下


提问：房姐这里有合适的北京HuKou渠道吗？本科，毕业好多年。
回答：北京户口很贵，并且非应届生或者留学生去办理，始终存在风险。 市面上在150万左右，都告诉你能办，实际基本都是「包生男孩」。 毕业很多年，建议踏实办工作居住证。


提问：房姐您好: 有首贷资格，目前住在西坝河东里老人的房子里，孩子明年上小学，手里有200多万，想买一套学区房，在考虑芍药居北里人朝学区，或者新纪家园中学也可以上人朝，也想过西城区买，只是不太想离开熟悉的区域，还请房姐给个建议，买哪里好，什么时间出手好？谢谢，盼复哦。
回答：200+首付主要淘500-600的标的 芍药居北里>新纪家园 新纪家园由于周边高价学区盘带动，价格偏高，基本只能看一居，芍药居北里相对好点，可以淘到一些紧凑两居。有合适的即可入手不用等


提问：美丽的房姐您好！小孩现在昌平上小学四年级，现有两个考虑方案，请指点。第一，在西城或海淀买个一居室，小学五年级转学去西城或者海淀（转学去好小学难度较大），然后小升初；第二，在西城或海淀买个一居室，把户籍先挪过去，然后小升初时参加西城或海淀全区大排位！您看在什么位置买一居室合适？谢谢！
回答：1. 没关系的话，转学很有可能被调剂，转学是不保证上房子对口小学的。所以小升初进行排位会好点，但政策是学籍优先，所以转过去也比较靠后，排不到太好学校 2. 不知道您的预算，纯粹一居学票，西城就看看广外车站西街那一带。海淀看看万泉小学，50%直升理工附， 另外还可以考虑育英的学区房，这个是100%直升


提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！
回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入


提问：房姐您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，子弹250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. 子弹250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，房姐有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域房姐推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，房姐的建议是？
回答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区


提问：房姐你好，新人首问： sfsd，工作居住证，买房当婚房，目前无学区需求，我本人目前上地工作，从事互联网行业估计以后也都是在上地西二旗或望京。爱人无需坐班，可不考虑工作地点。首付500，希望总价800左右最好以内。目前锁定望京，看过您之前分享，目前比较心仪北纬40度101平的和季景沁园。 但北纬目前没合适房源，对比历史成交，在售的无论98还是101南北的，报价都很离谱（98平十层已经报到780了）。季景800出头可看到东西110平+的，全南的还要高一些有点吃力。 想问您，是继续等待北纬101p合适房源，还是上季景东西向的两居？东西向以后会不会难交易流通？目前我的看房策略是否正确，望京基本都看了，如果没合适的需要转到新北苑和朝青吗？盼复，非常感谢！
回答：你好，顺序可以这么来参考：全南>东南（主体南）>西南（主体南）>东西 但是折价不会超过5% 选筹上季景沁园>北纬40 北纬40在五环外，最多只能贷245w 能买望京就别买北苑和朝青


提问：本人为积分落户买上车盘，可最高拿出230万现金，但因积分落户想在12月底之前成交，主要为了孩子在高中前上北京学校，不要城六区，目前看的是旧宫、亦庄、天通苑，想咨询有什么建议的小区。
回答：你好，天通苑和旧宫的学区都一般，更推荐亦庄。 在优质教育资源方面，以前的亦庄几乎是空白的，可是近几年有了很大的变化。，重点关注以下2个学区： 1.人大附系列： 目前，人大附在亦庄有两个校区，一个老校区、一个新校区。 老校区1998年建校，之前是民办，2011年改为公办，更名为北京二中亦庄学校，2018年又加入人大附，更名为人大附经开学校。 这个学校之前的中考成绩和高考成绩都一般般，没什么亮点。师资不错，但就是缺少优质生源。自从被人大附接管之后，情况改善了不少。 新校区逼格很高，亦庄为了这所学校也是砸了不少钱。这个学校是12年一贯制，小学到高中全部包含。小学48个班、中学48个班，预计2020年小学部就能开始招生。 2.“十一”学校系列： 北京亦庄实验学校，是十一学校在亦庄的分校，同样也是小学到高中全部包含。不过，和人大附最大的不同就是，实验学校不是12年一贯制的，初中和高中都是面向整个大兴区自主招生，说白了就是掐尖择优录取。 实验学校的硬件、师资都是很OK的，目前唯一不太行的就是生源。刚开始招生的前两年，肯定有不少回迁户生源，随着招生时间的推移，亦庄高新企业员工子女会越来越多，生源情况会逐步改善。 万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府关注下


提问：房姐您好，新人首问，盼回复，急！ 刚需首套。想看四环内两居室，首付有一百三，总价330左右。目前最中意是大红门的苗圃东里70平的东南向厨卫带斜角户型。另有两个备选项，石榴庄南顶村五层70平南北通透(不是太想爬楼梯)。农光东里一层5 2平加15平小院子。 请从保值角度分析一下这三个房子。 2:如果房东户口迁不走，以后也牵不走，这种情况怎么看待。 3:四环内是否能有这个价位一层带小院或者顶层带露台的推荐一下。 感谢
回答：1. 大红门一直涨幅一般，不是最佳选择，苗圃东里房龄有点偏老。农光东里整体更合适。 2. 户口迁不走一般至少要便宜30w才行，对你你以后出手有影响 3. 通州的华业东方玫瑰和DBC加州小镇 另外看下大望路的cbd传奇


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