北京楼市：最佳入场时机已错过？

今早我梦醒了坎

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1、提问：现在要投资还能入场吗？我看很多地方报价都涨了，还不是热点区域，大兴和长阳这样的郊区，房主心态也都变了，报价都在上调，所以很犹豫，还是不是入场的好时机
回答：您好，当前投资是比较尴尬的，首先，当前已经不是最佳入场时机，已经有一定的涨幅；其次，现在没啥房源，剩下的不少都是歪瓜裂枣的房源；最后，近期也有可能有政策风险。所以我认为投资还得观望，不像刚需，得买房住着。
2、提问：我是首付预算在140-150，总价在350上下，主要做投资作用，第一个板块看了朝青，比较合适的就是青年汇39平朝北小开间和国美47平朝南小开间和炫特朝南小开间，常营合适的就是爱乐柏林的朝北开间和新天地的朝北开间，但目前，可买的就是小小的开间，不知道日后脱手是否会赔钱没人接手，如果不选开间，想选个正规一居室，那您觉得哪个板块哪个小区值得投资？是不是得往外走得远一些，更有投资的价值？
回答：您好，东部的涨价逻辑是，先在朝青涨，然后再外溢到常营。当然这两个板块都是不错的，只是朝青相对跑得快一些。北向的就不考虑了，国美47平朝南小开间和炫特朝南小开间倒也可以，但是期待不要太高。常营适合自己居住多一些。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
3、提问：京爷你好，首付200，首套首贷，最近看了一圈，比较合适的有 回龙观的旗胜家园，立水桥的合立方，望京的世安家园，能帮忙分一下这几个小区么，或者帮忙推荐下其他合适的小区，多谢～
回答：您好，回龙观属于互联网产业外溢，因为大量的年轻人涌入，所以置业热度高，升值还不错，不过同类型的小区太多了，升值也有天花板；立水桥整体界面一般，合立方属于刚需上车性价比不错的小区，但仅仅是性价比还可以，升值并不突出；望京职住一体，价值高地，所以整体非常不错，世安家园小区不突出，不过所处板块还可以，而且中学有较大比例去陈经纶，所以还是可以考虑的。总体而言，我更推荐望京的世安家园。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
4、提问：你好京哥，我手头子弹200个，因为之前在天津买过房子，所以现在在北京买房属于首套二贷，首付需要60%，现在想考虑买个15年以内的次新住，考虑朝阳区苹果派社区，和东坝地区，想听听您的建议？买房目的是自住，当然希望未来也能够升值
回答：您好，200万，二套，在东坝买不到啥好小区，我建议还是常营苹果派社区，小区口碑还ok，交通也可以，保值性肯定没问题的，升值性也ok，当然期待不要太高的那种，自住挺适合。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
5、提问：京爷，牡丹园地铁附近的房子怎么样？有推荐吗？自主，还没孩子，看着周围学区比较均衡，不是特别好吧，但也还过得去，预算600以内，首套首贷刚需。
回答：您好，这个板块交通方便，配套成熟，还是不错的，保值性问题不大。因为老房子偏多，还是选个管理好一些的小区。我认为可以看看牡丹园西里、花园路8号院。
6、提问：石油大院可入手吗？和附近的几个小区相比性价比如何？大院的环境不错。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
回答：您好，石油大院的环境和人口素质都还不错，对口学校也相对优质，所以性价比还可以，可以入手。不过楼龄相对较老，未来有条件了还是需要置换改善。
7、提问：刚需➕保值。首付120-130w，房屋总价400w（一居或二居），支持组合贷能多贷款则多贷款。离公司（坐标：五道口）公共出行车程不超过30-40分钟，尽可能考虑全周边配套设施（如：生活基础配套、对口学习等），不考虑郊区县。帮忙推荐相符的小区呗，谢谢。
回答：您好，400万总预算，五道口附近以及大部分海淀有价值的区域都比较难找，考虑到您对生活基础配套、对口学习等因素，我认为您可以朝北看。比如看看西二旗的智学苑、铭科苑，都是不错的选择；另外，还可以看看永泰庄地铁站附近的永泰东西里。以上都是性价比不错的。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
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