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本报记者 黄永旭 王金龙 洛阳报道
“撤县划区本来是为洛阳市地铁行方便的，但对孟津和偃师来说，房地产得到了直接刺激，市区的人到孟津和偃师区买房子的会更多，两地也有楼盘顺势上调价格”。洛阳旺嘉房产中介人员称。
3月18日，河南省政府网公布，国务院同意洛阳市调整部分行政区划，撤销县级偃师市，设立洛阳市偃师区；撤销孟津县、洛阳市吉利区，设立洛阳市孟津区。
近日，《中国经营报》记者来到孟津、偃师两区实地走访发现，撤县设区的概念已经进入楼盘销售话术，而且楼盘上调价格或成为趋势。不过，在项目销售中，五证不全、违规预售等问题也有存在。
洛阳市房管局监察科工作人员称，商品房预售必须要取得预售许可证，否则就是违法行为，而且，在未取得预售许可证的情况下，开发商不得以任何形式向购房者收取任何费用。
撤县划区刺激市场
3月18日，国务院批准洛阳行政区划调整，引发关注。许多网民喜称自己一夜间由“县民”变“区民”，还有网民表示“等了好久终于等到今天，盼了好久终于把梦实现”。
而撤县划区的实际意义却远不只是县与区身份的变化，反映到房地产市场上则是孟津、偃师两区楼市激起热度，更多传统意义上的洛阳市区人，前往孟津、偃师置业购房。
业内人士称，撤县设区之后，原来的偃师市、吉利区、孟津县并入洛阳市区，土地利用、空间规划、交通基础设施建设等都将统一到洛阳城区一体化规划中，理论上提高了一体化水平，有利于中心城区和周边的人口、资本的流动，对孟津、偃师两区的房地产市场是一个利好信息。
洛阳市民张宇（化名）称，3月15日，其在洛龙区某楼盘以8600元/平方米的价格购买了一套高层小户住宅。3月18日，撤县划区消息公布后，张宇后悔不已，“我当时也去孟津看过房子，最终选择在市区内买了一套高层，就这个价钱可以在孟津买一套洋房的。”
东方府·观澜项目销售人员表示，孟津的商品房大多都比较低，产品侧重于改善类型，洋房和叠拼相对占比较大，撤县划区之前就有市区购房者来孟津置业，将来肯定会有更多。“我们项目主力就是洋房，除了孟津当地改善需求之外，市区客户也成交不少。而且，绿城春风江南项目那边大部分房子都是被市区的人买走了，因为他们产品包含叠拼和洋房，定位就比较高端，大部分房子都卖给了市区客户。”
此外，文乐山水上境项目销售人员称，该项目主推大面积改善产品，不过在售房源数量不多，“之前均价8500元/平方米，这两天我们正在调价，现在没有具体价格，估计小幅上调。”
而德福福园项目则在3月18日当天发布了涨价通知，内容“自2021年4月1日起，所有在售房源每平方米上调200元”。该项目销售人员确认售楼部发过上述调价通知，而且“偃师这边受撤县划区影响，很多项目都在上调价格”。
东方今典·尚雅苑项目销售人员表示，年前项目销售单价约5500元/平方米，而现在均价约为5700元/平方米，“年后调过一次之后，现在基本是稳定的，目前没有更新调价通知”。
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年第13周（3月21日~3月27日），洛阳二手房总涨价房源量共计253套，较上周增加了46套，环比上涨22.22%，由跌转涨；总降价房源量共计1188套，较上周减少了37套，环比下降3.02%。分析人士称，近期可能受洛阳撤县划区及地铁开通等因素的影响，二手房市场活跃度不断提升。
记者梳理发现，2020年全年，全国共有6地被批准撤县划区，山东茌平、河北邢台、成都新津等地在列。山东茌平撤县划区之前，茌平城区商品房均价约5200元/平方米，而撤县划区之后，部分新楼盘入市均价达7000元/平方米。而邢台撤县划区之后，更是爆出有的项目单价涨幅近2000元之多。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，撤县划区有利于加快城市化进程，使更多的农业人口变成城镇人口。城镇住房需求会增加，对房地产市场是一大利好。房价是否上涨，还要看当地房地产市场的供求关系。“撤县划区之后，当地人口增加了，住房的需求就会增加，如果供给不足，房价自然会涨。”
违规预售普遍
随着孟津、偃师两区撤县划区，其利好已经在房地产市场有所表现，多个楼盘上调价格。另外，值得警惕的是，在多个地产项目销售中，五证不全、违规预售等问题屡见不鲜。
“我们现在没有预售证的，做一个前期认购，你付2万块钱，锁定房源，然后一个星期之内，最迟一个月内付完首付款，等到预售证下来就可以走签约手续”。东方府·观澜项目一位销售人员如是表示。
东方府·观澜项目位于洛阳市孟津区小浪底大道与河阳路交叉口东南角，总占地面积约209亩，综合容积率1.71，开发商为洛阳东方今典置业有限公司。由于该项目南临瀍源大道和瀍源公园，在项目营销中心，临湖观景成为一大卖点。不过，地图距离显示，该项目最南端与瀍源湖最北端相距约为200米。
东方府·观澜销售人员介绍，该项目于2019年10月拿地，分两期开发，一期已经交房，二期于2020年10月开盘，以洋房为主打产品。“二期总共有22栋楼，前面19栋都是8层的电梯洋房，后面3栋是12层的小高层。现在卖的是5#到13#这9栋楼，1#和3#楼预计4月15日加推。”
然而，据其介绍，该项目在售9栋楼和即将加推的2栋楼均未获得预售许可证，“现在都没有预售证，因为没有预售证，所以才便宜。因为1#、3#楼位置最好，肯定留到最后才卖的”。
“现在就是认筹，交2万块就可以，1#、3#楼预售证大概4月10日出来，等到预售证下来就可以走签约手续，大概是在5月中旬左右”。该销售人员补充道，“在等预售证期间，如果不想要了、房子掉价了，或者其他原因，您交的所有钱，我们都可以无条件退款。”
无证销售的不仅出现在孟津区，记者在偃师区走访德福福园项目时，遇到了同样的情况。德福福园项目位于洛阳市偃师区首阳新区华夏西路与府佑路交叉口西南角，总占地约54亩，建筑面积10万平方米，开发商为偃师市德福房地产开发有限公司。
在营销中心，该项目当前在售户型有109平方米、122平方米、147平方米三种，“全是一梯一户，电梯可以直接进家的洋房”。销售人员表示，“5月会加推7#楼，是一栋18层的小高层，大概5月10日开盘。现在还没预售证，前天开始内购认筹，交2000元入会，开盘当天看好房就可以交定金，不合适就直接退款。”
在排号选房流程中，购房者交2000元“入会费”，开发商会给购房者排个号码，这个号码相当于开盘现场的入场券，“你先交2000元入会，我们就给你开个‘条子’，开盘仪式当天，凭‘条子’进场，然后再按照排号的顺序选房。”然而，记者联系采访偃师市德福房地产开发有限公司，一位工作人员坦言，截至目前，该项目1#、2#、3#、5#楼已取得预售证，其余楼栋还未获批预售。
根据住建部门相关规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
那么，作为政府监管部门，是否对上述房企违规销售作出过处罚？对此，孟津区房管局执法大队工作人员回复记者称，在孟津区的确有部分房企存在无证预售的情况，只要接到举报，我们都会实地核实，并进行监管。东方府·观澜项目就曾经因为违规销售而受到处罚，我们要求其整改，至于目前是否还存在违法销售行为，还不清楚，将会进一步核实。不过，对于处罚金额以及是否上缴罚金等细节，该工作人员并未透露。 |
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发表于 2021-4-21 17:19:32
