广州楼市新政将带来哪些实质影响？专家解读来了

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4月2日，广州市印发了《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称《意见》），提出定价过高项目将暂不核发预售证、人才住房须取得不动产权证满3年后方可转让、严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力等一系列整治房地产市场秩序和稳地价、稳房价、稳预期的新措施，并宣布于4月3日起正式执行，以促进广州房地产市场平稳健康发展。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士第一时间对新政进行点评。



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新政出台背景是广州房价涨幅明显扩大

李宇嘉认为，广州楼市新政出台的背景主要有以下几方面：

一是广州房价涨幅明显扩大，且领涨一线城市今年2月份，70城房价中，广州新房环比上涨0.9%，排第三，一线城市排第一；同比上涨6.9%，排全国第十，一线城市排第一；

二手房方面，2月份广州环比涨幅1.0%，环比排全国第三，排在上海、北京之后，同比涨幅9.8%，排全国第四，在一线城市中仅低于深圳16%的涨幅。总的来说，广州在一线城市中房价上涨最快，或者说领涨一线城市。

二是市场需求火爆近期，广州成交量也明显走高，2020年全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点（2017年）以来的最高峰。今年一季度，楼市依然火爆。2021年3月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15013套，环比2月同期（10132套）环比上涨48.17%，同比去年3月大涨168%，去年5月份以来，连续保持在月成交1万套以上（除去年10月和今年2月的季节性影响）。

从新房来看，由于供应下降、供应赶不上需求，加上局部价格管控，这几个月新房交易量下跌，但连续4个月呈现“需求大于供应”的现象，可谓是供不应求、一房难求。根据中原地产的统计，3月底全市新房库存消化周期仅有6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月，即便是供应量大的增城，也只有5.8个月。

三是调控势在必然。当前，北京楼市比较稳定，去年底以来的行情被控制住（北京打击经营贷、下架虚高二手房挂牌），上海、深圳去年以来出台多次调控政策，周围的东莞也是政策频出的情况下，广州必须要调控，不然的话，这种涨势会蔓延至整个珠三角、大湾区，对稳定全国楼市不利。因此，广州调控一直在酝酿过程中，今天终于出炉。

通过调控让需求和供给在更高水平上达到平衡

同时，李宇嘉认为，这次广州升级调控的主基调，还是供给侧结构性改革的调控基调，与上海、成都、西安、深圳等是一样的，即一边在约束需求无序释放，但另一边，更重要的是，通过供给侧增加土地和住房供应，以更大的供应对冲需求、满足需求，在缓解需求和给市场降温、稳定房价的同时，让需求和供给在更高水平上达到平衡。因此，广州这一次调控政策的第一条，就是“进一步加强住宅用地供应和监管”。其中，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式等，都是其他城市采用的，广州借鉴过来。



李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学（金融方向）博士、高级研究员，10年商业银行研究经验、10年房地产研究经验，曾任商业银行客户经理、证券公司研究所房地产行业研究员。

借助政府适当干预让市场恢复常态

对价格的调控，是广州与其他城市不同的地方。广州在第二条政策中提出，“加强新建商品住房价格备案管理”，对新建商品住房的预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。李宇嘉认为，该政策比较特殊，其他城市采用的比较少，主要就是针对近期广州房价领涨一线城市、库存消化周期低，有的热点区域到了无房可卖的境地，部分开发商“捂盘惜售”、市场预期开始不稳定，加剧了供求紧张的局面，也加剧了房价上涨的预期。因此，当下的广州房地产市场已经失灵，必须要借助政府的适当干预，才能恢复常态，给滞后的供给留足空间和时间。

另外，在新房供不应求的情况下，近期新房交易量下降，购房者转向二手房，导致二手房市场迅速回升。根据国家70城房价指数，近几个月广州二手房价涨幅明显高于新房。根据记者的观察，广州老黄埔、新黄浦（萝岗）价格同比涨幅在20%-30%，金融城概念的区域（天河和黄埔）涨幅更大。如果不进行价格引导，新房和二手房涨价将形成循环而难以控制。这就是广州要进行价格引导的根源。当然，广州不存在新房和二手房“价格倒挂”的情形，新房价格一般比二手房价格要高。所以，控制新房价格，不太会出现倒挂的现象，加上广州新房供应量大，控价格、增供应，也就能将整体房价控制住了。

将形成完善统一的人才资格审核细则

值得注意的是，广州新政还提出，“进一步做好分类指导和精准施策”。通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。李宇嘉表示，这一轮房价上涨，很大的原因就是，外围几个区放松了人才绿卡，对没有就业证明、本地流水、本地社保的外地客户，也给予了“人才放行”，特别是去年疫情期间。去年底以来，黄埔、南沙等热点片区相继收紧了人才政策，要求能出具本地就业证明、社保和本地流水的，才给予人才购房资格和贷款放行。但是，该政策只是个别区域执行层面的，并未明确出具，有的区域执行的严格，有的区域执行的不严格，有的银行执行，有的银行不执行。这一次，以市级层面出具文件，将形成完善统一的人才资格审核细则。同时，对人才购房给予限售要求，新房产权证满3年，相当于限售4-5年，信号很明确，鼓励的是人才在外围购房和落户，但不鼓励炒房。

广州楼市高位触顶，部分区域或将回落

那么新政将会对市场带来哪些实质性的影响？在李嘉宇看来，广州楼市高位触顶，部分区域或将一定程度回落。金融监管、严查经营贷、强化授信审核、强化杠杆控制，以及加强市场巡查、信息披露等，广州已经开始执行了，从2021年后就开始严格审核贷款条件，对首付的资金来源，监管非常严格，不亚于其他城市。同时，房贷额度也开始收紧了，供地集中放量，4月份将供应货值900亿的量，差不多是2020年一半的规模。

总之，金融、土地这两个源头上的关键工具用得好，再加上人才购房限售，后续供应正在放量，楼市的热度就一定能够控制得住。从这个角度看，广州楼市开始高位触顶，开始高位徘徊的走势了，预计部分涨价太高的区域，特别是外地人买房多、炒房多的区域（南沙、萝岗等），可能会出现一定程度回落。

【记者】冯善书



【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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