北京土地供应超同期意在“降温”楼市，解决中高产投资取向成难点

我心如烟卸

北京楼市
大家好，我是勇谈楼市。#北京今年土地供应有望超去年#3月31日，北京市发布2021年集中供地时间，同时挂出30宗总起拍价超千亿元的地块，单次挂牌数量接近上年同期的50%。按照这个节奏来看，北京今年土地供应超去年几乎是板上钉钉！在2021年第一次集中供地下，为何北京就“铆足劲”供地？说白了，还是因为北京从去年下半年开始“楼市过热”有关系。
住建部要求22座城市开始实行集中供地后，北京等城市开始了2021年的第一次集中供地，不过从此次供地来看北京确实“铆足了劲”，第一次供地就有30宗超过同期的50%！北京楼市调控还是要走增加供应的路子，目的是为市场降温

集中供地开始后对于房地产市场的影响已经开始显现，已经有不少专家学者指出“集中供地将有利于有实力的开发商，也有利于普通购房者”！从我的观察来看，集中供地其实有点类似于过去的“零售转批发”！有实力的开发商自然可以多拿地，因为地块集中供应的关系也会一定程度上降低土地价格。北京开始集中供地这么“猛”的原因，还是在于北京自身的楼市有点“过热”。



近3年来北京二手房价格同比走势图

• 不仅仅是北京，包括其他一线城市楼市开始一改过去两年的冷静状态开始变得火热都是2020年的事情，北京在2020年下半年也不能幸免，尤其是热点地区的房价走势让人堪忧。如上图所示是近3年来北京二手房房价均价走势图，我们可以看到从平均走势来看北京在2020年4月份以前的二手房走势都是出于同比微跌的情况。但是这种情况在去年4月份之后开始改变，截止到今年2月份北京二手房同比涨幅已经达到8.5%！这种情况已经可以用“火热”来形容了。
  
• 北京此次集中供地的背景也在于此，对于处理楼市过热的一般处理措施就是“加大土拍力度”，因为这样可以给开发商和购房者一种心理预期。一个基本的逻辑就是加大土拍力度后自然可以增加土地供应——增加房产供应——房价趋于稳定；这个从市场角度来看确实如此，但是从实际操作效果来看增加土拍力度（土地供应）顶多能够解决新建商品房的价格走势，但对于二手房的走势不太明显。
  
• 不过值得称赞的是，此次北京首次土地集中供应更加侧重于热点地区、优质地块，这部分区域无疑也是北京二手房价格走势最火热的区域。根据幸福里房产数据来看，北京热门区域二手房出售已经达到了高潮期。以朝阳区为例，2020年11月份在售二手房为23781套，在今年3月份已经变为15880套！海淀、丰台和东西城区都是同样类似的情况。北京在售二手房挂牌均价也从2020年10月份的66150元/平米上涨到如今的67161元/平米！这种情况下或许只有通过增加这些区域的土地供应来给市场降温了。
  

土拍
对于北京这样的城市毫无疑问是需要通过增加土地供应来降温市场的，除此之外北京也应该在楼市调控上走出自己的特色！仅仅依靠传统方式很难阻碍房产投资的发生

我们可以看到近期北京把房产投资的主要目标放在了“经营贷等违规资金进入楼市上”，不可否认经营贷等资金进入楼市确实为楼市的火热“添了一把火”！但是产生这样原因的根本还是在于没有比房产更好的投资标的了，让北京这样的城市没有投资风气是不现实的。



北京

• 北京等一线城市才是实现“房住不炒”的重灾区，对于北京这样的城市来说基本可以用“什么都可投”来形容，毕竟北京这样的城市从来不缺乏资本和有钱人。国内的房地产投资风持续存在的关键在于“很多中高产都存在资产焦虑”，害怕自己资产随着通货膨胀而贬值是这部分最大的担忧。在北京的中高产人士都明白一个基本道理“只有靠投资才能实现资产保值”，而房产投资毫无疑问是性价比最高、门槛最低的投资。相比于股票、基金、期货等投资都需要足够的专业知识不同，住宅房产投资门槛相对低得多。
  
• 北京要想真正实现“房住不炒”的关键难点在于为这部分“中高产人士”找到更合适的替代投资方案，对于一般人来说北京注定只是一个过客。可以毫不客气地说，北京、上海等一线城市只适合中高产人士居住和生活，对于绝大多数人来说北京只会是一个过客。北京要想解决的住房问题也仅仅局限于本地户籍居民和收入不错的人群，在这个方面来看北京楼市确实是分三六九等的。北京楼市要想真正实现“房住不炒”的难点其实还是在于如何解决这部分中高产喜好投资的问题。
  

根据今年北京的供地情况来看，北京今年土地供应肯定会高于同期！这个也是给市场一个心理预期，对于非刚需、非急需来说可以静待新建商品房市场机会，毕竟北京近几年新建商品房的房价走势还算稳定

相比于北京近一年的二手房走势相对火热来说，北京新建商品房的走势还处于可控状态。北京土地供应增加后最直接的影响还是新建商品房市场，对于有机会购房的朋友来说还是值得考虑的。



近3年来北京新建商品房同比价格走势图
如上图所示，我们可以看到北京新建商品房的销售价格在2019年1月份开始就处于基本稳定的状态。在如今北京二手房价格同比上涨达到8.5%的情况下，新建商品房价格同比涨幅在3%左右。这个涨幅说句实话还算“良心”，起码相比于二手房来说，而且从走势图来看新建商品房的价格处于一种波动状态，这个算是一种正常的市场情况。这对于购房者来说也是一种机会，毕竟新建商品房本身的购入门槛会比较低。
综上，#北京今年土地供应有望超去年#这个基本上已经板上钉钉了，对于让房地产市场变得冷静有点用处；对于有机会购买新建商品房的朋友来说也是一种利好。只不过北京要想真正解决“房住不炒”的问题，关键还是要解决中高产人士的投资喜好问题。各位觉得呢？欢迎在下方留言参与讨论。原创不易喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

寒郁轩良

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