南京“年度用地计划”释放什么信号？土地“两集中”政策对楼市有什么影响？

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来源：交汇点新闻客户端

交汇点讯 4月1日，新华日报·交汇点记者获悉，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划，其中商品住宅用地供应面积为710公顷，实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的两集中制度。这次的供地计划释放出什么信号？土地“两集中”政策对楼市会有什么影响？南京房地产业协会副会长张辉进行了解读。 根据《南京市2021年度国有建设用地供应计划》和《南京市2021年度住宅用地供应计划》，2021年全市国有建设用地供应计划总量为2549公顷。其中，住宅用地面积919公顷，包含商品住宅用地710公顷和租赁住宅用地87公顷，占计划总量的36%。



在区域分布上，710公顷的商品住宅用地中，最多的是江宁区146公顷，其次是雨花台区90公顷、江北新区87公顷。供地计划面积较少的三个区，是玄武区5公顷、鼓楼区6公顷、建邺区10公顷。 文件指出，是在充分分析产业用地需求、研究土地市场规律、把握房地产市场调控政策的基础上，依据南京市土地供给和需求调查情况，编制2021年国有建设用地供应计划。其中，住宅用地供应导向是落实分类调控，坚持“房住不炒”定位，按照“租购并举、因城施策”原则，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，着力解决好南京市住房突出问题，促进房地产市场平稳健康发展。 张辉认为，今年的供地计划和往年相比，住宅供地总量略有放大，供地空间布局出现新变化，商服供地居高不下，释放了以下几个信号：

1、加大住宅用地供应，呼应超大城市发展目标，释放“大南京”信号。2021年住宅用地供应量超过前五年（2016年-2020年）年均供应量的13%，较2020年增长1.9%，其中商品住宅用地供应量较2020年的672公顷增长5.6%，总体来看，稳中略升，以稳为主。南京“十四五”期间要打造GDP超2万亿、城市建成区人口超1000万的超大城市，经济增长和人口导入需要加大住房供应作支撑，南京在经济总量、人口总量、供地总量方面要往“大南京”方向发展。但是南京在供地方面又没有过于冒进，还是以稳为主，主要还是考虑到市场的实际需求量，不宜过于增大供应以免压垮市场，“大南京”战略要一步一步稳健地往上走。

2、住宅供地增大，释放今后土地出让和房源供应相对稳定充足的信号，有利于稳定市场预期，进而稳定房价和地价，缓解开发商抢地、老百姓抢房的焦虑情绪，有利于理性拍地、理性买房，推动南京市房地产平稳健康发展。

3、供地结构出现新变化：一是主城区重点向栖霞（紫东）和雨花、秦淮（南部新城）倾斜；二是江北供地量超过江宁，江北新区、浦口、六合商品住宅用地合计194公顷，较江宁146公顷高出三分之一；三是江北内部，江北新区明显高于浦口和六合，显示江北新区成为江北开发的主战场和龙头地位；四是溧水、高淳供地量超过浦口、六合，释放南京加快南部区域开发的信号。

4、增大租赁住宅用地供应，既是对“十四五”规划要求解决大城市住房问题和加大租赁住房发展的落实，也释放南京未来将提供更多租赁房源的信号，有利于解决外地人才到南京就业对住房问题的担忧，有利于吸引更多人才到南京就业，为加快产业发展、人口导入实现超大城市目标提供更有力支撑。

5、商服供地居高不下，不降反增，2021年计划供地252公顷，较2020年的227公顷进一步放大。供地计划指出“今年分区域有针对性地控制商办用地的供应，减少办公的可建面积，适度增加外围地区的商业可建面积，努力实现精准调控”。但是商服供地量依然居高不下，不降反增，可能进一步加剧商办市场的去化压力和库存风险，需要引起进一步重视。

在此次文件中，明确提出招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的两集中制度，原则上全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。3月29日上线的33幅商品住宅类用地，是南京“两集中”出让制度的首次落地。

据了解，土地“两集中”政策，是自然资源部提出的土地出让新规。2月23日，自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出这一政策。近期，这一政策正在全国各地得到落实。据不完全统计，截至目前，已有广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、苏州、合肥、成都等地陆续跟进政策，公布住宅用地集中出让信息。

张辉认为，土地供应“两集中”制度，完全改变了此前土地出让的节奏和规模配比方式，该政策出台的出发点主要是推动土地供给侧改革，在做好用地保障的同时，通过土地市场的“稳地价、稳预期”，实现“稳房价、稳预期”的楼市目标，推动房地产市场平稳健康发展。近两年，由于各地调控政策的出台，多地地价涨幅明显高出房价涨幅。房价被限死，地价高企侵蚀了房企利润空间，导致各地执行限价的难度越来越大，部分楼盘出现减配现象，频繁引发质量维权事件。地价上涨，既在成本上推动房价上涨，又形成助推房价上涨的预期。“两集中”有助于稳定房价，有助于打破大房企高价垄断拿地的局面，但是也可能造成房源短时间集中供应，加剧市场竞争和波动等弊端。

新华日报·交汇点记者 刘霞

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