深圳楼市现状：房价越来也高，买房越来越难

唰唰冷呵映

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，刚需首套，天河工作，目前在东荟城和时代春树里中间犹豫。东荟城350以内的小三房朝向楼层可能都不佳，350以内在春树里可以买到朝向楼层都不错的93平，您怎么看这两个楼盘？更建议入手哪个？东荟城的学位加成有这么大吗？多谢雕叔～
回答：你是刚需，那么对学位有无学位，如果对学位有需求的话，那么你的问题就不存在了，直接买东荟城好了 你是刚需，即使对学位没有需求，那么你也应该买带学位的东荟城，像萝岗这样的区域，地铁、学位、好户型、好物业，这几个因素具备的越多越好


提问：雕叔，这几天在刷您的问答，感觉您非常专业。我想咨询下我的问题。我今年40岁，在蛇口上班，有两小孩，一个小学一个幼儿园。在幸福珺湾有一套两房，家庭年收入100万。我希望能加大杠杆。老公希望能有一套四房，以后孩子们大了，可以住得宽敞些，不需考虑现在居住和小孩学位问题，主要考虑升值。方案一，卖幸福珺湾两房，换一套四房，1000万内，考虑南山或宝安；方案二，保留幸福珺湾房子，操作下，在光明买套5、6百万的四房。哪种更合适呢？谢谢。
回答：你好，感谢大额赞赏！ 如果能长持，考虑升值潜力，更倾向方案二 幸福珺湾经过上一轮涨幅只会到达阶段性高点，未来还有动力，小户型长得快，建议保留胜利果实，加按揭入手光明。


提问：雕叔好，华润城熟悉吗？之前打新没打中 8万5的均价，现在二手13万+了，买二手是否还有投资价值?谢谢。
回答：华润城因为打新知名度暴涨，二手成交价也飙到了13万。这个楼盘，位置、配套、学校、就业都有，但并不是理想的投资标的。 华润城是典型的旧改楼盘，密度超高，高楼林立，压抑，有空间逼仄恐惧症的人在这里生活会有不适感。加上大量的原住民混居于此，圈层称不上纯粹。 华润城能卖到这么高的价格，很大原因是位于高收入码农聚集的科技园，周边全是老旧房源，新盘只有华润城，想住新房又想通勤方便的码农无处可选，只能用钱买单。 但高位的华润城是有危机的，一是前海自贸区未来几年有大量企业会进驻，对各大CBD都会造成利空，科技园也不例外，购买力很可能削弱，二是科华学校是新校区，和深圳湾学校类似，第一届学生还没毕业已被吹成名校，华润城13万的房价至少有2万是科华的加持，一旦后期成绩未达到预期，房价必受影响。 对你来说，如果是科技园的高收入码农自住请随意，如果纯投资需要三思。


提问：雕叔您好，刚刚认识，相见恨晚。觉得您的回答都非常用心和专业，看了不到十分钟就决定加入圈子。想问您两个问题 1，之前好像确实没有看到您的身影，是最近才决定出来帮助大家的么，比如我看过武汉房姐，看过城市战争等博主。觉得您对深圳了解程度非常高，可以给我们介绍下自己不。可以忽略，因为涉及隐私。 2，关于深圳买房，我17年毕业，准备20年上手一套刚需，想在南山，大约400-500w。我目前属于职场快速发展期，预计20年收入可以税前45w，买500w的房子的确会消耗大量消费能力，以及短期内完全不敢有工作变动，您觉得目前适合这么投入房产么?
回答：您好，感谢信任！ 我也不是什么大神，实操多年积累了点经验，分享给大家。 深圳房价永远是今天比明天便宜，刚需建议在你的能力范围内尽早上车。 小朋友你很幸福，毕业2年 薪资和投资眼光已经远远超过同龄人水平，拿了一手好牌，好好打。5年后你会感谢现在的自己。


提问：你好，请问深业上城的公寓还值得投资吗？
回答：你好，感谢大额赞赏！ 深业是深圳市府全资国企，在深圳属于比较佛系的国企开发商，做了十几个盘基本都是定位刚需，不太会做豪宅的。（深业上城和中城都是公寓，定位也没做好，现在深业上城的商业都半死不活的） 公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。 未来南山前海的土豪更多，不如去看看后海、前海的公寓产品，更加匹配国际化的人群需求。


提问：雕叔您好，最近在看二手房，准备自住加孩子上学，招商依山郡，万科四季花城，泰和花园的三房，求指点，谢谢
回答：1.招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 2.万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 3.罗湖布心片区前景不看好 第一，这两个区域都是沉没板块。 第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望。但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。 这3个盘关注学位和自住建议首选招商依山郡


提问：雕叔，首套，想入一套500万左右的两房，首付200以内。想在福田区买，看了梅林，香梅和景田片区，有意向的是香蜜三村的低楼层，景莲花园的高楼层，还有什么深圳燃气公司房，以及梅林的梅林苑和先科花园这种。雕叔觉得我们该怎么选呢？是抓紧看个低总价盘上车吗？我看您说年后也会有一波盘放出，是再等年后吗？担心年后会更夸张吧，又觉得首套买个这样破的有点下不了狠心。
回答：福田补涨比我预想的还快，香蜜三村五万出头横了三年半，现在放盘都超六万了，中心区的老破旧和大塔楼终于迎来了春天。 抓紧上车吧，福田的补涨会一直持续到年后，不会停。 再说个数据，今年七月份链家深圳的二手房挂盘量是4万6千多套，现在只有3万8千多套。 趋势比人强，要认命，不嫌旧不嫌破，先上车，有个家比什么都重要。


提问：雕叔你好，背景是这样的： 现有阳基新天地一套3房，2016年291万买入的，麒麟一套2房的2017买入的。现想都抛掉弄一套600万的3房，兼自住，投资，学位（当然学位不需顶级的，中上就成）。 现想咨询下雕叔： 1. 阳基的还值得继续持有吗？ 2. 再入手有哪里可推荐的？
回答：你好，阳基新天地最大的缺陷就是区位没有优势，也难发展，旁边有个立交桥，不远处有个殡仪馆，往丹竹头又隔着一堆民房，未来也跑不赢大盘。 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。


提问：雕叔，石岩嘉信云峰公馆怎么样？双地铁口，预算匹配的话，像这种紧凑户型是否适合纯投资？
回答：石岩在深圳是很尴尬的地段，城中村跟布吉似的，漫山遍野，长期会跑输大市的，这个盘靠近6号线官田站，距离差不多1公里吧，只能说适合石岩自住的中产家庭，投资谈不上多优秀的。 慎入


提问：请问深圳已无名额，去广州买房首付几成？谢谢
回答：你好，名额和贷款是两条平行线，互不影响。 广州限贷政策如下：2套房贷在还，停贷；1套房贷在还，7成首付；有房贷记录，但已结清，4成；无贷款记录，3成。


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