北京楼市：内行分析，这几个楼盘高不成低不就，投资谨慎

贺老师

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】微信公众号| 粉丝问答
提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资+改善，投资为主，估计10年内都在德外学区房。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不唯一，加上税费是不是超的太多了？谢谢！
回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右


提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教
回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。


提问：您好房姐，新人一枚，纠结很久，希望您能指点迷津： sfsd，子弹200左右，想买一套自住，未婚，计划如果以后在北京定居，嫁人以后这套房子会留给非本地居住的父母或给父母换购，所以也需要有一定升值潜力。 主要纠结2个点: 1，地区选择，由于之前的租房经历最习惯亚运村\/亚运村小营片区，但也考虑望京；次选酒仙桥、北沙滩；次次选十里堡、团结湖区域；不知道这个优先级是否合理 2，纠结是买老小区2居户型，还是次新盘的一居室or开间；不知哪种升值空间更大 先谢房姐！
回答：1. 亚运村和小营学区溢价较高，能看的标的比较少，投资属性的第一选择看 酒仙桥、十里堡、团结湖板块。购买力需要和你的地段匹配，才更好选筹 2. 地段是第一选择，其次2居优先。


提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？
回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐


提问：新人首问：我的情况基本如下： 1、数量：算二套，外地有贷款记录（秦皇岛），2013年买入后基本未升值； 2、资金：手上加上借款首付有230万，月度还款能力在1.5万左右； 3、家庭情况：大宝5岁，明年上小学；二宝四个月，我在三元桥上班，目前在劲松附近租房 4、目前因秦皇岛升值较慢，我打算将它卖掉，将首付凑到300万在北京或者天津置业。但是也有几点比较纠结，想咨询房姐。 问题一： 秦皇岛是否值得继续持有？ 问题二： 如果在北京买套房，比较纠结是买新房还是二手房。①如果买新房打算买亦庄新开楼盘臻珑府，融创壹号，但是这两个楼房交房比较晚，赶不上大宝上小学了。这样的话，我们就还得继续在朝阳租房满足孩子上学的问题。但是我们就要同时负担房租以及房贷，压力比较大。②如果买二手房，既要满足自住，又要满足大宝上小学，还要离三元桥不太远，还得兼顾保值升值的问题，目前不知道300万的首付预算可以买到哪里？ 问题三： 如果在北京买房，六年后孩子将上初中，我们打算初中在天津上。这样在北京持有五六年，升值的空间有多大？是否值得这么折腾？还是直接买到天津，这六年继续在北京租房？ 盼回复，感谢房姐！
回答：1. 秦皇岛尽快出掉，没有长持价值， 投资旅游地产只能靠租金回血，房产增值收益非常低 2. 二手适合你的情况 ，芍药居(人大附)，慧忠里(朝外)，安慧北里X园（陈经纶嘉铭校区）。 3. 学区房肯定不如投资盘稳健。另外一种思路就是租房上学+投资盘（可以看看朝青、石佛营）。5-6年收益不会差，但租房上学派位很靠后，会有点小风险


提问：北京2套，子弹320，夫妻办公在海淀和东城，既考虑居住也考虑投资、考虑最好是三居，目前看到的比较理想的区域是惠新这块，除此之外，还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！
回答：可以看800左右的标的 惠新板块可以看，推荐 淘下罗马140平左右的户型，适合纯投资 如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园，注意避开1、2、3号楼由于临近北四环，有噪音污染


提问：一姐很少回答上海的问题，我有北京的房子，没贷款，有一张上海房票，首付大概200，有什么上车盘吗？新房还是二手房？
回答：上海长期看值得持有。但目前一线城市的房价短期看政策，不确定性太强。现在投资一定是5-10年的持有期。 你的首付能看一套总价500内的标的，是大虹桥上车预算水准，建议可以考虑大虹桥辐射区，比如三林浦江镇、唐镇孙桥、淞南淞宝、南翔马陆、九亭泗泾。 纯投资，只要板块选对 就能跟上大势，建议重点圈定大虹桥及辐射区这个大板块，选择房龄2005年以后的小区


提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？
回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。


提问：房姐，你好，我们有子弹300，二套（之前在老家有过贷款记录，已还清），现在工作在亦庄，考虑小孩上学，想买朝阳的房子，有没有好楼盘建议呢？小孩现在两岁了，根据人才优惠政策，两年后可以全家落户，但是最好有房才能落，而且户口也是挂在房子上。另外，时间上，您觉得是越快入手越好呢，还是再等一两年？还有就是，为了小孩上学，到朝阳购房的这个选择可行吗？
回答：你好，子弹300，可以入手总价400-500左右的房子，考虑学区，关注以下楼盘： 1.望京关注南湖东园二区 2.芍药居北里：人大附朝阳 九年一贯制 3.慧忠里：朝外九年一贯制 以上都是朝阳的好学区


提问：您好，房姐。 我对北京不熟悉，刚到，手上有300万首付，想在北京买一套房子，我工作在西直门。能不能推荐下，有要小朋友的打算，综合考虑学校和居家。
回答：沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的两居和小三居就行，安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等那边一大片都行，离西直门不远，交通方便，周围环境也不错


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