楼市新政瞄准“人、地、钱”！未来10年，把房价关进“铁笼子”

我心如烟卸

最近两天，无锡和广州都公布了供地计划。
3月30日，据澎湃报道，无锡启动宅地集中供应，4月底将出让近百万平米，全部执行限价政策，同时，市区确定于一季度末、二季度中、三季度末分三批次，集中统一发布住宅用地的出让公告，每批次供地的规模都达到100万平米的规模。
广州也一样，当地规划和自然资源局3月26号发了个公告，拟于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。
值得注意的是：光4月底这一波土地出让，就占到广州全年供地计划的60%。



大家发现了没？供地次数减少，供地规模大幅增加，大城市已经率先行动起来了，这场“土地供给”的变化，将会对楼市形成极大的冲击。
这是有背景的。
今年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。
这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。
也就是说，以后这些重点一二线城市，一年只有3次集中供地，供地窗口期大幅压缩，或者大家换个方式理解：以前菜市场天天都开门，客人随时来随时买，以后1年只开3次门，但每次供应的量都非常巨大。
简而言之：限制供地次数，增加供地规模。
这个措施有什么用呢？
众所周知，地价是“面粉”，房价是“面包”，开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地，他们把面粉加工成面包，面粉贵了，面包价格水涨船高，面粉的进货价便宜了，老板卖出去的面包价格自然也会更低。
而决定“面粉”价格的关键因素，是供地的“规模”，而非“频率”。
以往各个城市供应土地，都像挤牙膏一样，每次挤出来一点，房企一哄而上，很容易诞生地王，没抢到好地块的开发商心有不甘，连带着一些偏远片区的土地都变得值钱了。
一旦限制供地次数，同时大规模增加土地供应量，必然会增加土地流拍率，因为房企单次竞拍的资金和效率都是有限的，资金实力不够的房企不可能一次去抢太多土地，这个措施能从根本上遏制地王的产生。



自然资源部的新规，瞄准了房地产市场最重要的“土地”供应，从根源地价下手，遏制房价过快上涨，这个政策很有开创性。
话说回来，有心人可以发现：2021与往年最大的不同之处在于：调控“新政”层出不穷。
比如，央行创新性地实施了“房地产贷款集中度管理制度”，影响深远。
今年开始，央行给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。把所有银行分为5档，标准也不尽相同。
我们打交道最多的六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%。
说白了，央行不让银行再给房地产那么多贷款了，宝贵的信贷资源要用到刀刃上。
银行也很听话，刚出了“限贷”令马上就落实，房贷额度大幅缩水，房贷利率连续上调，房贷放款普遍出现延期，超过70%的城市平均放款周期较上月延长，其中上海、成都、东莞、广州延长天数超过10天；西安、南京、北京、深圳等城市延长天数在5至10天。
再比如，所有房企，今年都要面临“三条融资红线”的巨大压力。
去年8月份，央行、住建部给房企制定了一个“硬规矩”，重点房企都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。
从今年开始，央行又要求所有房企都执行这“三条红线”，2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱。
中国的房企，都是依赖高周转、高负债、高杠杆经营来扩大规模的，从拿地到建房，每个环节都要“借钱”才能保持扩张速度，限制开发商借钱，相当于掐住了他们的“七寸”。
不难看出，银行的“房贷集中度”管理，是为了控制流向房地产的“钱”，房企的“财务指标”限制，是为了拿地盖房、争抢地王的“人”。
而我们开头提到住宅供地“两集中”，是为了控制各个城市土地供应的“地”。



也就是说，2021年以来的楼市调控新政，直接瞄准了“人、地、钱”，捏住了房地产的3个七寸，就相当于把未来10年的楼市关进了“铁笼子”里。
抢地王的开发商变少了，地价涨幅上不去，房价自然没有大涨的基础。
流向房地产的钱变少了，房企缺钱，个人购房者没办法撬动高杠杆，失去金融属性的房产，不可能再复制过去这些年的大涨。
供地次数变少了，供地规模反而加大了，在拿地需求降低的前提下，各大城市严重依赖的“土地财政”，必然会面临转型。
之所以说未来10年都会关进“铁笼子”，是因为这3个措施全都是“长效机制”，一旦实施可不是三五年的事，而是银行、房企、城市需要长期遵循的规则，当所有市场参与主体的行为都被严格约束，每一道红线都无法逾越，房地产又能掀起多大风浪呢？

度素告

不要为了短期利祸害子孙了，房子已经够了，赶紧把空置税和遗产税征收起来，房产投资金融封闭起来

真不是我干的的

我提一个建议，不要拍卖地皮，从现在开始房价全国统一价（6～7千元／平方），购买房必须查房产信息，不论谁购买房孑超过30平方米／人，统一按1000元／平方／月收费（土地出让费或称城市基础及公共设施建设费），购房款分三年内分期还款，产权统一按6年期限，过期按月购房面积收土地出让金由各城市地区自定标准报市级省级中央核准），象物业费一样收缴或者与房主等入住人员的工资等收入转到银行卡〈此银行卡终身不得变更，所有收入全部打到此卡〉自动扣款，这样的话谁都有房住，有钱人坐大房孑和别墅，没有人去炒房，房地产也没有泡沫了。不要整天讲缴房地产税。

勇敢的树袋熊1

慢慢的涨，

明绍宗朱聿键鼻

为啥不加税 ？

勇敢的树袋熊1

西安终于出政策了

我心如烟卸

土地降价没？面粉不便宜的话，面包贵是在所难免的，因为老板要赚钱的[灵光一闪]

我放心你带套猛

太乐观了吧