北京楼市：这些楼盘被低估，刚需正在买买买

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提问：我看你说学区房最好的方式说房票+投资子住，那是再租房？还是住在这个投资自住里，那是势必有点远吧，一直不太明白这种是怎么弄的。我们22年小学，双胞胎，一直在考虑，确实有西城情结，又确实觉得难。
回答：从资产配置角度，将学区风险降到最低就是只为学票功能付费。因为学区受政策影响大（例如多校划片），价格极易波动，不是好的投资标的，部分学票的价格甚至超过房子本身。 考虑就近居住，租房是一个选择。


提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！
回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的升值，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差


提问：新人首问，房姐好，我是北京集体户口，首房首贷，通州有资格，首付150w以内，年薪30w，想买总价360w左右的房子。买房主要是落户和投资，不居住。看过房姐的精华贴，投资看东面，优选两居，目前看过朝阳和通州以下小区： 1. 朝青板块老公房两居：甘露园南里。 2. 朝青板块：国美，兴隆，青年汇等一居 3. 东坝板块经适房两居 4. 通州k2清水湾，珠江拉维，润枫领尚两居 5.常营板块：柏林爱乐，新天地等一居 问题： 1.目前个人倾向通州上车两居，从投资保值角度选择是否正确？ 2.请房姐从升值角度判断下通州这三个小区优先级。或者有其他更推荐的小区。 3.是否还有其他区域和小区推荐？ 4.考虑首贷资格珍贵，不自住的话，360w这个标底是否合适？
回答：1. 通州长期看好，现在溢价已经抹平，入市没有问题 2. k2清水湾>珠江拉维\/润枫领尚，还有海棠湾、DBC加州小镇也可以看, 惠新西街的 惠新里 3. 先上车比保留首套重要


提问：新人小白首问，不要见笑^_^ 1.京籍 朝阳亚运村居住，陈经伦学区，2个孩子。 2.500米粮草➕二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区，太新手不知如何判断。 3个人对上地感觉不错可能是因为学校的缘故，但是又怕冲学区去，买了老破小，恐政策一变，固定资产就真固定了。 4如果以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？ 感谢，学习阶段多有问题！
回答：你好，关注学区和升值潜力，上地是非常优质的一个片区。上地虽然不像中关村，有那么浓厚的人文气息，但是从产业的角度来说，却是能够和中关村一决高下的。 上地在北五环外，所以学区房除了老破小之外，还有少部分次新。虽然区位不是太好，但是有高端产业支撑，所以在楼市上行时，升值幅度会比较大，下行时，下跌空间相对较小。 上地东里可以关注下。 西北旺算是海淀西边除上地以外最好区域了，主要是产业基础牢不可破。 不过目前除了商场，大部分利好都兑现得七七八八了。 已经实现的利好： 软件园2期落成+大批企业入驻、地铁16号线通车、首师大附中西北旺分校。 待实现利好： 地铁站的万象汇商场。 北医三院分院。 可能的不利影响：百旺二小对待1911房本的态度（这要持续看几年，因为今年娃特别多） 想兼顾学区和升值，看看百旺新城（春夏秋冬园） 海淀北部暂时不如上面2个板块。


提问：求问房姐两个问题： 长沙远郊买的润和紫郡45平小户型收房了，物业说可以委托他们收房（人不在当地），这个靠谱吗？还是找朋友收房靠谱呀？毛坯房，收房需要注意什么吗？ 另外想简单装一下租出去，45平毛坯多少预算合适呀？有当地合作的装修推荐吗？
回答：你好，收房建议自己方来进行。 物业和业主是对手方，没有不合适。 可以找有经验的朋友，没有经验的也不用了，否则容易起矛盾。 验收很琐碎，面积，墙面，管道，房屋结构，楼道，层高，窗户采光，缩进...... 非我专业 45平适合出租给年轻爱美女白领，用民宿水平的话，大约800-1000每平。


提问：房姐，海淀幸福里值得买吗？后期升值潜力如何？
回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价最多8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊，位置好多了。


提问：房姐您好，以自住为主，希望挑选朝阳公园这几个盘里的通透、较方正的200平左右的改善户型。旁边几个选择：棕榈，公园大道，公园1872，观湖，保利东郡，和远一点的阳关上东。这几个盘里都有相对不错的户型。请问这几个盘从保值和社区角度看，您的推荐怎么排序？
回答：这几个盘中 推荐 棕榈>观湖>公园大道 三个中选择，重点说下这三个盘，他们差别并不大，都符合你的需求 1、棕榈泉国际公寓位置最好，出门就有地铁，对面就是朝阳公园正门，公园大道次之，距离地铁口800米左右，观湖国际公寓位置略差，在东四环外，朝阳公园在东四环内。 2、这三个楼盘居住人群不一样，棕榈泉国际公寓里面居住的一般都是各大企业的CEO以及一些影视歌星明星比较多，公园大道里面居住人群以欧美老外比较多，观湖国际里面居住人群会稍微复杂一些，当然也有很多名人，企业高管。 3、这三个楼盘户型面价大小不一样，棕榈泉国际公寓以138平米2居，180平米左右3居。220平米左右3居，370平米左右的四居等几个户型，户型都比较方正，客厅朝北的比较多，目的是观看朝阳公园景观；公园大道户型比较复杂从90平米到500平米之间都有，户型不方正；观湖国际社区比较大，户型比较多，从72平米的一居到300平米的四居室不等，楼体本身不正，但是户型很方正，也是为了观看湖面设计而成；


提问：新人首问：房姐好！家庭手上现有子弹500个，还可借款150个，家庭年稳定收入50w。还有一公房目前无法短期上市占用着指标。 1、近期想全款在望京买一套三居自住兼资产保值。总价控制在700-800w，希望房姐推荐合适的楼盘，和抄底技巧？（希望新房小区环境好些和保证5-8小时的采光，离80中距离近些）前期看过望京花园东西区、华彩、望京新城、北纬40，圣鑫大地、嘉润花园、蓝色家族。怎么排序好？还可重点考虑哪些楼盘？ 2、后期考虑抵押贷款再购买一房产投资，是将公房出售腾出名额在京购买优？还是留着原公房，在外地购买一处房产投资占优？有哪些城市和楼盘可推荐？ 谢谢房姐，着急期待您的回复！祝安～
回答：你好，华彩小区不错，不过房本是酒店式公寓，另外物业费高也是个劣势。评估价水平比住宅略低，其他没有政策层面影响。剩下的就是看房子本身，华彩的设计偏向办公类，所以天然要低一些。 圣馨大地品质普通，小区环境不算差，但由于塔楼结构和密度容积率问题，被市场略微歧视。 北纬四十度是规矩的次新刚需小区，带景山学区。户型很不错。而且这个小区地铁、学区都有，旁边也在起产业，我觉得好过你上面列的所有小区。但是北纬40度很难出好价格，年底可以好好淘淘笋。 公房建议明盘，再判断是继续持有还是出手裂变。 目前推荐的城市： 上海，广州（正在起势） 杭州，武汉，成都，重庆这几个城市长远看也非常不错。


提问：新人首问，家有二娃，24年上初中用，想买个学区，dyd全款300-400上学用，目前看的朝阳南湖东园二区陈经纶分校，请问还有什么推荐？现在买还是等等，现在房源感觉少了很多。
回答：南湖东园二区挺不错，小学一般，对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶，可以做为第一选择。其它还可以淘下亚运村板块，可以看看慧忠里，对口朝外本部，九年一贯制；还可以看看安慧北里安园，对口陈经纶嘉铭 建议春节前后就入，春节后会有周期性小阳春


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