顺义楼市内卷，刚需迎来挑房好时代

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对于2021年北京房价走向的判断，慧声说房一直坚持普涨不会到来，2021年北京房价会非常稳定。
1、政策多管齐下，房价持续走稳
在2021年年初，海淀部分学区房的大涨撩拨起来了大众看涨北京楼市的情绪。中介、自媒体和专家都发声说经过4年的调控，北京房价已经调到底部了，与深圳、杭州等一二线城市相比，北京房价多少该有点起色了。



正当一部分人鼓吹学区房的上涨要传导到普宅上的时候，政策警告来了：先是约谈中介，不允许高价学区房源上网，接着严厉打击经营贷。
没多久，学区房偃旗息鼓了，炒热北京楼市的声音也开始消遁了。
不过，吃炒房这碗饭的人不甘心。近日，慧声说房发现，一些鼓噪楼市的数据又开始在业内大行其道。有地产专家发出这样的疑问：北京一季度预计成交新建住宅网签达1.23万套，创8年来的最高点；二手房成交5万套，也是近几年高点；那么请问北京楼市后续会怎么走？
需要提前说明的是，专家这个数据没有问题。
那么，看到这样一个提问？你心中会是什么答案呢？慧声说房相信很多人会着急，这么多人都在买房啊，再不买，房价是不是要上去。
实际上，你大可不必惊慌。专家很鸡贼，他没有说一季度新房价格怎么样？真实数据是北京1月、2月和3月新房成交均价与去年同期相比都是下跌的。二手房1月热度较高，2月、3月在严查经营贷后，热度迅速下降。



北京市近12个月的新房成交均价
上面，我们聊的是今年一季度北京房价的一个大势。
未来，我们会就各区域板块进行分析，目的是告诉我们的买房人不用慌张。今天先聊下顺义板块。
2、顺义楼市内卷，刚需耐心挑房
大众对顺义最大的印象就是去那里坐飞机。确实首都机场对顺义的产业、居住环境的影响都是巨大的。






以首都国际机场为分界线，顺义可以分为两大板块。第一大板块就是位于机场西侧，由靠近市中心的天竺、新国展和后沙峪三个小板块组成的顺义西区。



天竺的中央别墅区因为其距机场近，同时生态、教育配套建设好，很早就成为跨国公司高管、外国大使的居住选择地。新国展板块因为车多人多，居住舒适度不如天竺。后沙峪则是刚需的大本营，祥云赋、公园十七区等楼盘，想必大家都熟知。



相对而言，顺义西区板块成熟度较高，特别是后沙峪，是不少在望京上班的刚需族置业首选地，目前房价要5万+。



2020年北京各区成交楼面价（中指院）
第二大板块在首都机场的东侧，是顺义的老城区，往北是顺义新城马坡，往南是仁和镇板块。
2021年顺义楼市最热闹的应该就是位于首都机场东侧的顺义东部区域。
交通上这里，这里确实差强人意，六环外，进城不方便，除了顺义老城有地铁15号线通过，往南的仁和板块去往地铁的距离最近也要5公里。



眼下，在这块热门区域拿地的开发商有恒大、中建、龙湖、旭辉和路劲。几大开发商供应叠加起来，新入市房源超5000套。而2020年顺义整个大区成交量也就在6000套左右，而且是创了历史新高，其中金茂北京国际社区单盘就贡献了1000套。
2020年5月拿地的恒大，在区域率先开盘，2020年1月取证价格4—4.38万元/平米，3月取证价格4—4.2万元/平米，恒大在网络上更是打出3.88万元/平米价格。同期开盘的还有路劲御和府，取证价格是4.4-4.8万元/平米，网签均价为4万元/平米。
和路劲同在仁和的龙湖，因为楼面价低，春节过后，首期开盘给出了3.58万元/平方米。旭辉公园都会价格虽然没公布，但业内估计在4万元/平米左右。



其实这几家产品户型都差不多，恒大位置靠北边一些，能享受老城区的一些配套。其他三家位置都是紧挨着对方。其中旭辉地块最大，距离公园、商业配套更近。路劲起步户型最小（68平），房源最多，1700多套。龙湖地块最小，龙湖上了高低配的别墅产品。
几大开发商中，恒大的价格战让友商很被动。毕竟刚需对价格最敏感。
为了跑量，春节后开盘的龙湖，也开始走价格战路线。据说路劲也要迎战，路劲亏就亏在自己楼面价高（2.1万元/平米），龙湖（1.5万元/平米）、旭辉（1.7万元/平米）都是底价拿的地。其实要比着5年前，城建在仁和镇3万元/平米的楼面价来说，路劲2万出头的楼面价并不算站岗。但眼下，路劲就要迎战区域内龙湖、旭辉的低价战，同时还要防止被北边的恒大顺势再捡一波。
综上，可以预见的是作为继青龙湖、亦庄之后的红海，2021年顺义的内卷大战一触即发。虽然苦了开发商，都不是幸福了购房人，终于有充裕时间可以挑挑选选了。