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文/ 房姐茶楼
[size=1.412em] 前言
武汉去年率先爆发疫情，封城两个多月，大家都捏了一把汗，不容易。
2020年4月初，武汉每天成交量才只有几十套，基本上都是之前的成交数据，售楼部也才刚刚复工，成交还没有启动。如今一年过去了，武汉楼市到底怎么样了呢？
估计很多人做梦也没想到，2020年全国新房成交量第一名，正是武汉，20.12万套，还是在有将近4个月没开工的情况下。武汉其实连续8年土地供应量和新房成交都前3甲(个别年份前五)，这主要是因为武汉这座城市的特殊性。武汉三镇，各有中心，各有就业机会，能容纳1500万实际管理人口。这几年，武汉大型基建项目全面铺开，尤其是地铁，每年通一两条，速度惊人，财政开支较大，土地出让一直很大。很多人都觉得，这是武汉在快速补短板，实现自我跨越式发展，这点我是深表认同的。
武汉楼市你去踩盘，就会发现，超高层特别多，超级大盘也多，这很有武汉特色，与武汉的磅礴气质非常呼应。但是武汉楼市质量有待提升，维权层出不穷，最后往往化解危机的办法是房价上涨。
武汉楼市很稳，在信贷缩紧的过去，房价也非常平稳，如果你仔细研究武汉过去这么多年来的整体涨幅，你会发现，它的回报可能一直保持在前6、7名左右。这点有一方面可以得到印证，过去过年，在湖北县城，可能三成都是广东车牌，如今临近武汉的周边县市，可能一半都是武汉车牌了。武汉对湖北省的吸引力是巨大的。闲话不多说，我们对比2019年底，看看武汉如今的楼盘涨跌幅度如何？
[size=1.412em] 武昌篇
首先谈光谷。光谷这轮涨幅特别大，以朗诗里成为例，最新成交价，90平三房单价达到了2万3，而2019年底同户型同楼层成交价仅为1万8，涨幅高达近30%，光2021至今，仅在贝壳成交量就高达57套。成交越活跃，相对便宜的房源去化速度就越快，房价涨幅就越猛。注意：这里是光谷东，前两年开盘的房源是非常便宜的！光谷东以前很多老武汉人是看不上这里的，这里不得不说，高新产业，产业，还是产业，这里吸引不了老武汉人，但是能吸引大量在这里工作的年轻人。
而离光谷广场不远的关山大道保利时代小区呢？保利时代北区最新成交单价3万4一平，2019年底才2万6，涨幅同样高达30%。要知道，武汉这轮上涨行情还远远没有结束，其他片区还在等待轮动机会到来。
接着我们看了下卓刀泉的城投瀚城，以及虎泉的保利华都。这两个楼盘涨幅还没有开始启动，而保利华都刚刚开始有轻微上涨迹象，但是幅度很小。这两个楼盘所处区域非产业集中区域，但是生活配套很好。
接下来在武昌区取样本，千家街的百瑞景大社区，沙湖的金沙泊岸，房价还没启动，但是注意了，二手房源对比2019年的数百套已经大幅消耗到70套左右，这说明了什么？房源越少，房价涨幅动力越强，各位看官自行揣摩。
而复地东湖国际是高端品质大盘，学区也好，房价已稳居4万+，从挂牌房源来看，涨幅比较明显，很多楼盘挂牌价已经达到5万甚至逼近6万，说明业主对房价升值需求明显。一旦单价低的少数房源被消灭，且挂牌高的房源成交，将会对周边板块房价形成强刺激。而纯水岸东湖坐拥一线湖景资源，是东湖风景区唯一大型社区，房价着实让人有点惊讶。比如天屿一期，现在最低挂牌价很多才2.4万，对比一年前还跌了一两千，原因有几点：1、出行不便，学区不硬，一期户型和品质都不太好。 2、之前二手房源几百套。但是同样的现象值得观察，二手房源消耗了大半，后续肯定会反弹。武汉一直都是投资客扎堆之地，这点从武汉很多楼盘几百套二手毛坯房源就能看出来。但是现在的情况是，二手毛坯房源也消耗了很多。
武昌区特别大，又看了下武汉的青山区、江边以及白沙洲区域，整体房价依然处于横盘状态，但是二手毛坯房源同样消耗不少。
[size=1.412em]汉口及汉阳篇
提到汉口，不得不说武汉的标杆楼盘，武汉天地。在2018年低谷时，武汉天地房价从6.5万降到5.5万，一度被人们称为CEO盘，投资价值不大。武汉天地，当之无愧的学区房，又是江景房，小区品质也是非常好，只是面积大，属于典型的富人盘。目前在售房源非常少，一期二期成交价基本上在5万+，三期成交价7万9。个人看法，时至今日，武汉天地依然还是CEO盘，房价投资回报率并不大，但是购买的人群却是实实在在的富人，他们经济基础好，也不缺钱。曾经有人去武汉天地车库逛了一圈，豪车如云，在此不做详述。
再来看看万科汉口传奇，美联时光里，基本上没有涨。整个汉口的楼盘，房价非常地平稳，但是如前所述，之前大量二手房源扎扎实实地被消耗了一波。
汉口是武汉老城区，下辖江岸区，江汉区，硚口区，产业医疗教育配套都已成熟，目前并无大量新增用地。新楼盘主要集中在塔子湖片区，不过目前房价稳定。和汉口接壤的长江新城片区，目前二手房还比较少。
汉阳片区，看了下代表盘世贸锦绣长江，以及沌口片区的万科金域蓝湾，房价平稳。
[size=1.412em]结束语
武汉之大，民国时号称大武汉，疫情期间我记得主席也提到了大武汉，时至今日，武汉依然是大武汉。虽然不能看遍每个片区每个楼盘，但是通过选择标杆盘以及对其数据、区位分析，总体结论差别不大。武汉新盘是开盘都有小幅的上涨，比如几百，这种是温和性的。二手房市场来看，除了光谷片区以及热点学区房有明显涨幅外，武汉楼市整体平稳。但是要注意的是，武汉二手房源消耗了不少，不能忽视这点。光谷片区能否带动武汉整体楼市的上涨，后续还需要观察，但是楼市整体都是涨多跌少，毕竟通货膨胀压力长期存在。光谷片区涨，归根结底印证了我们的观点：首选高新产业聚集区，再考虑交通、人口、学位等因素，大概率能跑赢整个板块。总体来说，要在武汉上车的童鞋们，不用恐慌，安稳上车就好。 |
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发表于 2021-4-15 18:50:06
