因城施策再怎么变，你也不能击穿楼市调控底线

顺势而为47

在全国各地房地产市场调控加码大潮中，中部省会城市南昌成为逆行者。



3月23日，南昌市政府发布了《促进全市房地产市场稳定健康发展的若干政策措施》，调整了宅基地供应、购房政策、人才住房支持、住房销售限价定价机制、商社预售资金监督等9个方面。

应当说，大多数措施属于常规调控手段，屡见不鲜，引发争议的两点是：推进大南昌都市圈居民购房同权流程，改变限房价、竞地价单一土地出让方式。

前者将纳入入大南昌都市圈的南昌市，九江市，抚州市临川区，东乡区，宜春市丰城市，樟树市，高安市，靖安县，奉新县，上饶市鄱阳县，余干县，万年县等地的户籍居民，都可以互相享受当地的户籍购房政策。这就是说，南昌将有数百万人的购房资格。

后者因地施策，采取多种土地出让方式供应土地。在部分住宅用地转让用地出让协议中只明确项目首次上市的房地产销售最高限价出让方式，房地产去化率超过50％的，可以申请年度5％以内的价格调整；在南昌市重点发展地区，视情公开出让不限房价、地价。

这被市场解读为：限购政策在城市圈暂时失效，限价部分放松，导致地方政府变相刺激楼市依赖房地产的不良信号。

这样的政策之所以出台，是有原因的。南昌市政府的初衷是加快大南昌都市圈的形成，一个因城市政策调整创新的举措，导致失败。当然，不可否认，它隐含着提振低迷房地产市场的小心思。近两年来，南昌房价高涨，房地产市场库存高涨，交易冷淡。统计显示，南昌2020年新房和二手房交易量双双下降，全年新房交易3787套，同比下降28.78％，二手房交易22027套，同比下降19.33％。在国家统计局前几天发布的2月房价数据中，南昌是少数二手房价格环比下降的城市之一。

最后，南昌市政府在上级的责令下迅速撤回了文件

但对牛年以来首次出台楼市新政一日游，仍值得思考

楼市政策一日游不是新现象。去年在很多地方频繁上演。为了应对经济下滑的压力，很多地方政府都有适度放松房地产市场，促进消费增长的需求。一些地方政府试水放松楼市后，舆论聚焦往往会立即停止。

当然，大部分地方政府在因城施策时都有所克制，即使稍有放松，随后也会再回到更严格的调控轨道。然而，这一次南昌楼市新政被监管部门认定，其中一些条款与稳定地价、稳定房价、稳定预期的要求不符。这就是说，突破了现有调控目标的底线。

所以引发住房和城乡建设部迅速出手，以罕见的力度连出三招：与江西省政府专门就此召开视频会议；将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单；当天已派出监督小组到南昌市现场监督。

值得注意的是，相关的表述措辞极为严厉，要求切实提高政治地位立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定深入吸取教训，立即收回文件，举一反三。

这一举措透露出一个强烈的信号：房地产市场的三个稳定目标，不仅关系到全国的调控大局，也关系到地方政府的政治地位。突破调控底线的放松是不允许的。

如何在坚持不炒房定位、实现稳定地价、稳定房价、稳定预期控制目标的大框架下，把握城市政策的度，考验地方政府的能力。

事实上，最近除南昌外，廊坊北三县和青岛都有放松落户的消息传出。虽然北三县的政策反复出台，但青岛仍在实施。这就是说，通过放松落户，增加楼市实际需求的措施是允许的。而且南昌新政直接放开限购，相当于给予周边城市居民购房权，实际不在南昌工作。它具有投资性质。若其它城市圈纷纷效仿，则可能引发全国新一轮上涨。

就最近成都、西安、南昌等地的政策而言，调控决心明显增大，也就是说，与去年下半年相比，楼市调控政策明显严格。改变还在于，过去是调控追随楼市行情，非常被动；现在是在楼市行情爆发之前严格调控，把隐患消灭在萌芽状态。

未雨绸缪，需要提前充分预测房地产市场走势。这注定是为了刺激房地产市场试探调控红线的举动，会继续遭遇一日游的尴尬。