北京楼市：万柳领涨海淀，还能入手吗？

Gordon520

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐，你好，上次新人首问没有得到答复。再次向您请教。我有一套世茂宫园的房。240平米。市价大约1750到1800。因为小孩上学想置换到万柳或者五道口。去上中关村三小或二小。有两个问题，第一，如果我从从世茂公园置换到万柳或五道口，这样的置换从投资的角度上来说是合理的吗？第二，如果合理，你能给推荐一下小区吗？第三，大房子单价低，自住舒适，但再出售难，您建议买多大面积？我最后看上的都是200平米朝上的，但是担心以后想卖时很久卖不掉。感谢您的指点。
回答：你好，“万柳”位于北京市海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，临近北京大学、清华大学、人民大学。区域周长10公里，总占地面积480公顷，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。 这一切，当然得益于它优良的风水和得天独厚的自然环境。 在风水学中，“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”被认为是上风上水的绝佳之地。而对照到北京四环内，具备这种上等风水的板块就是西北角的万柳。 西四环内、昆玉河畔，三山五园环伺，离颐和园咫尺之遥，是京城著名的风水宝地。此外，在片区北边，有一个占地2700亩的万柳高尔夫俱乐部，球场闹中取静，在都市的繁华和自然美景间开辟出了一块与众不同的高球乐土。 万柳板块大多数都是2000年之后的次新盘，品质好，区位好，再加上产业和优质学区的加持，所以一直是楼市上行期的领涨先锋。 众所周知，在上一轮大周期中，北京楼市是从2016年9月左右开始启动的，而万柳板块从2016年初就开始上涨了，到2017年3月，板块内楼盘几乎全部翻倍。 而在2017年3月到现在，万柳板块也是全北京跌幅最小的板块。 由此可见，楼盘自身品质、学区，对它的保值、增值均有着较大影响，这些因素完全超越了地段和配套。 考虑自住+学区，一步到位建议优先入手万柳。
提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。 女儿资质，首房首贷。想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！
回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五唯一的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以最低指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做贷款，再买房。 ———— 数据好像有些延迟，刚刷出来


提问：房姐你好，新人首问，最近准备入手商品房，主要用于投资，首房首贷，首付500，总价可到1200左右，也有朋友建议鸡蛋不要放到一个篮子里，买一个700左右的投资即可，剩下的钱再做其他的打算，有几个问题想问问您：这种情况的话，买四五环新房还是三环里二手房？感觉北京房市有回暖迹象，是现在入手还是再等等？买房之后不着急置换，是不是避开学区房？因为学区房受政策影响太大了，就想长期持有，房子本身升值和收租用。房产即资产的原理，想要好卖好租是不是要买小一点喃？都很困惑，烦请房姐指条明路，有推荐楼盘更好，谢谢您今天新看到周末开始卖的熙悦天寰，在西五环，请问值得入手吗，盼回复。谢谢
回答：二手房性价比更高，现在新盘大部分溢价。如果月供能力强，推荐买1200的标的 现在入手 不用等，投资不选学区房 不用刻意买小，小房子升值并不好。房产升值是关键，不是靠房租 熙悦天寰性价比一般


提问：谢大师您好！帮朋友提问，他在南山区工作，sfsd，首付200，能承受月供大约3w，请问有大概选筹的方向可以提供吗，板块区域之类的
回答：你好 南山大致可以分为以下板块 红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾，前海 月供三万左右，预计买总价800-1000万左右的标的 综合居住属性，学区，总价，一下板块，小区可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善


提问：房姐好，老公是北京人，名下没房，本人没有北京购房资格。目前小家住在金沟河路5号院航天家属院，房子在其父亲名下。因为今年觉得全球经济下滑，考虑可以趁此机会上车买房。小家成立不久，贷款月供可以接受15000左右，最好不超过2万。首付可以再商量。现在买房应该是sfsd。两人工作地点分别是五棵松和安贞门附近。目前还没有考虑好是否买房，以及买在什么位置，以什么目的买房，希望可以帮忙推荐一些思路买房思路。多谢！
回答：有想法就上车，北京的房产何时都值得持有。现自住+保持，后期再置换，北京买房不要想着一步到位，很可能是你追不上房价的速度 按月供倒推，200+的首付比较理想，看500+的标的， 推荐 惠新西街 亮马桥 百子湾


提问：国风美唐和公园悦府一样价格，紫金新干线（紫金低8000），选哪个好呢房姐？
回答：国风美唐综合兼容性更强，在它的刚需段位最能打。 缺点是回龙观区域次新价格都涨了一些。 其次是公园悦府，要选好户型。 紫金新干线，二期相对好，缺点是离地铁略远，同样500万左右总价还有新龙城，融泽家园竞争。


提问：偌大的北京，竟然没有多少职住教育生活平衡的地方。除了望京，还有哪些职住平衡的地方呢？请赐教
回答：首先要定义什么才算职住平衡？ 想要达到所谓的平衡，基本不可能。 产住结合，不等于职住平衡。 由于历史和城市建设原因，北京的产业区和居住区基本处于分离状态，只有少数片区存在产住一体的结果。 望京，亦庄 双井，青年路，常营，酒仙桥 算是产住结合片区。 产住结合不代表平衡。


提问：房姐好，投资角度，sfsd，现在有两套房不知该如何选择，望京花园东区，西北向102平，低楼层略遮挡，不影响采光，二类不唯一 首开知语城，商五唯一，东北向89平，总价比望京花园东区高20万，这两套是否值得入手？哪个更优质？
回答：望京花园东区是高校老师福利分房，人文环境还不错；现在成交价也在6.2左右，相比去年略微上涨。首开知语城属于低密度板楼社区，自住起来更舒适，最近成交价也在7.5左右，同比去年涨幅近5个点，比较看好。自住兼顾保值 推荐选首开知语城


提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！
回答：建议看下门头沟 长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产 或则牡丹园附近，有元大都遗址公园+北医三院，是个不错的养老场所 还有亦庄 也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新


提问：北京孙河一套上叠值1600，租金25000，抵押贷等额本息5年可以抵押700,可做首付，利率4.7，考虑娃上学，想投资兼用学区资格，中上学区即可，9年制优选，北京二套资格，家庭年收入100左右，外地有俩套房贷记录（租金覆盖房贷），北京想买的二套自己短期也不住，想请教租金高，投资升值潜力大另有个中上学区做保值用，地铁近，选择哪里合适？另外孙河的房子是否售出置换？21年满五唯一. 谢谢
回答：非京籍可以看看朝阳，例如 首城国际，带点学区（北工大附中九年一贯制），距离国贸也近，租金高。或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区，都好租 海淀看下 大河庄苑 位置不错 租金高 （八一小学直升校），还有华清嘉园也可以看


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