广州、沈阳、天津出动，杭州、长沙下月跟进！楼市大变局真的来了

贺老师

作者：公子不悔

早在2月份的时候，青岛自然资源和规划局发布了《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》。明确提出：
将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
意思就是说，青岛此后的供地方式将改变，集中供地，一年分三次。一时间引来热议，更重要的是，青岛的土地供应方式改革，并非孤例。
据多家权威媒体报道，这一次实行住宅土地集中供应的城市有22个，分别是：
北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
这22个城市几乎涵盖了绝大多数中心城市，意味着这场供地改革，将从中心城市开始。
在这份改革政策发布一个月之后，天津、沈阳和广州率先出动，开启了今年第一轮集中大供地。
据媒体报道，3月份，天津全市集中供地68宗地，累计总用地面积近500万平方米。
沈阳也宣布了首次“两集中”出让土地的公告，总计37宗地块，除了和平区缺席，其他八大城区皆在这一轮集中供地计划中，总供地规模达362.73万平方米，预计土地出让金收入可能会达到325亿。
昨天，广州也发布了供地公告，按2021年度住宅用地供应工作安排，拟于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。
按照公告时间，3月26日，也即昨天为首次公告时间，首次推出48宗地，总用地面积约393.6公顷，集中在4月26日至27日之间竞价出让。
这48宗地主要集中在非核心区，增城最多，有18宗；白云区8块，南沙、番禺各5块，花都、从化各4块，黄埔3块，荔湾1块。



按照各个城市的供地计划，长沙、杭州将在4月份进行第一次集中供地，济南将在。
总而言之，在名单上的22个城市，未来的供地都是以这种一年分三次的集中大供地模式。
关键问题来了，管理层明确圈定这22个城市分批次集中供地，原因何在？又会对楼市带来什么影响？
原因当然是为了促进热点城市土地市场的稳定。
这些年来，无论是全国性的大牛市，还是区域性的板块轮动，大多数情况下都是土地市场先启动，然后传导给二级房产交易市场。
比如土地拍卖中爆出地王，楼面价比周边二手房价格还要高，房价节奏立刻会被带起来。
如今，主要城市开始集中供地，可以从两个方面达到稳定地价的目的。
第一，给房企施压。
房企近期的压力非常大，一方面是划定的三道红线，另一方面是银行限制房地产贷款和个人住房贷款比例。再者，面对越来越强的调控，开发商回款难度也在加大。
没办法，高房价的始作俑者之一，便是房企，只有不断地给房企施压，才能更好的稳定土地市场，进而稳定房价。
以前，分散拍地时，小房企还可以一试身手，如今集中供地，一年三次，每次都是大批量，这么多地，需要缴纳的保证金金额巨大，且拿地金额巨大，没有一定的身家，根本无力露脸。
小房企的小家底，只能在三四线城市去拿地，而三四线城市风险较大，回款速度与难度都存在不确定性，这无疑加大了小房企的生存风险。
22个热点城市开展集中供地，游戏规则改变，只有头部房企才有实力在这些城市开展抢地。
因为虽然开发商拿地主要资金是从银行等金融机构借款，但自己也需要承担20%至30%的资金，还需要缴纳保证金（郑州50%、天津25%至100%、青岛100%）。
第二，降杠杆。
降杠杆已经成为了2021年楼市的主基调，银保监会与央行之前发布的限制房地产贷款与个人住房贷款比例，以及昨天发布的严查经营贷一事，都是在给楼市降杠杆。
大城市集中供地，也是一种降杠杆的方式。
在三道红线与限制银行贷款资金流入房地产市场的背景下，即便是大房企，也没法实现通杀。换句话说，大开发商也有些慌了，他们也只能选择性地去拿地。
以前分散拿地的时候，由于不集中，开发商中间拥有很多缓冲时间，可以集中精力去拿一块地。现在一下子这么多地块同时供应，开发商顾头难顾尾，没有任何缓冲时间，没法孤注一掷去拿一块地，只能理性拿地。
当开发商理性拿地的时候，楼市的杠杆就自然而然开始下降。
此外，在这种集中大规模供应的背景下，土地溢价率会比以往低不少，地王也很难再出现。这也是官方推出集中供地的目的之一。
当地方减少，溢价率下降的时候，土地市场价格上涨的压力自然会降下来，这种压力的释放也会传导给二级市场。

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这是怕房价不升吗？