中国楼市再现戏剧性“政策一日游”：释放了怎样的调控监管信号？

杨柳657

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百二十一期（NO.421）
专栏内容提要：


从江西省省会南昌市“购房同权”政策一日游事件，解读当前中国楼市和房价的调控监管态度。


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。



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这是熊猫贝贝第421篇原创文章：
时隔一年，新政一日游的戏码，又一次的在中国楼市上演，这一次的主角，还是一个省会城市：江西省南昌市。
3月24日，南昌人民政府网站发布《做大全市工业经济总量的若干政策措施》等5个行业做大经济总量政策措施，其中包括《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，据悉，以上措施将于 4 月 20 日实施。
在此次办法的措施中，有提到推进南昌都市圈居民购房同权进程。主要为落实《大南昌都市圈发展规划(2019-2025)》，促进公共服务共享，推进都市圈城市户籍居民享受同城购房待遇。
本质上，就是给南昌本地的限购政策进行松绑，将房票无门槛的范围进行扩大。
一时间，轰动网络，这让一直在省会城市，网红城市中长期默默无闻，存在感很低的南昌市，也体会了一把万众瞩目的感觉：
多家媒体同日报道了“南昌下发文件，推进大南昌都市圈居民购房同权”的消息。
这个政策相当于赋予了“大南昌都市圈”内，非南昌户籍、社保居民购买南昌限购区域住宅的资格，涉及的人群理论上达到了1300多万人。此外，还有一系支持楼市发展的政策，比如放松限价。
别的先不说，光房票资格就算转化6:1（两口之家标准置业需求），轻轻松松为南昌市本地的楼市增加200万+的购房需求，是一点问题都没有的。



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然而到了3月25日傍晚，央行等媒体发布报道，称“南昌房地产新政文件将收回 住建部已赴现场督导”。
恍然之间，仿佛2020年中国楼市疫情后那一波央地博弈的场景再现，仔细回顾一下，上一次全国各地楼市出现“政策松绑”遭遇监管和高层意志反驳，也是在3月份……
这篇文章，将以南昌市涉及楼市新政一日游事件的因果为基础，解读当前中国楼市的政策态度，并且对后续楼市和房价发展，做出趋势研判。
文章遵循尊重事实，理性客观的态度，什么地图炮地域黑还有极端思维的低俗群体，不欢迎，也不待见。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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一、南昌的新政，南昌的楼市



阳光之下没有新鲜事，作为一个省会级别的执政团队，敢于在当前宏观环境和高层态度如此坚决的背景下，进行新政尝试，一定有原因，而且是具有说服力的原因。
空穴来风，必然有因：南昌的楼市，对于地方经济来说，带动和影响的正向边际效益趋弱，是根本原因
其实从2020年以来，南昌楼市就长期处于一个相对疲软的状态，新房、二手房成交量下滑明显。
成交量方面：去年1-11月，南昌新房成交量同比降幅达27%，居于40城末位；二手房量价齐跌。总成交量为19037套，同比大降24.5%。
就连传统的“金九银十”成交面积比2019年下降20%以上，仅在12月轻微好转。
2021年，南昌楼市仍处于低迷期。根据国家统计局数据，2月，南昌新房和二手房均价都低于全国平均水平。其中，新房2月环比上涨0.1％，二手房价南昌则罕见出现负值，2月环比下跌0.1％。
南昌的新政，对楼市提振，试图通过适度宽松来拉动房地产经济，实属无奈之举。
客观理性一点，政府当家多有不易，上有经济发展要求，下有民生保障，大门一开，都需要花钱，这个楼市低迷，土地财政必然吃紧。
一方面，楼市低迷，土地财政吃紧，新建商品房成交数量几近垫底：





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易居研究院此前发布的《全国40城新建商品住宅成交报告》显示，南昌2020年新房成交面积降幅最为明显，仅次于西安。另据相关统计显示，2020年全年南昌新房成交37887套，同比下降28.78%。
另一方面，是商品房库存量和库存周期压力：
二手房方面，也存在去化承压的现象。有数据显示，南昌2020年二手房成交22027套，同比下降19.33%。
根据易居研究院发布的《22城二手房去化周期报告》，2020年南昌无论是二手房月均成交量，还是月均成交量同比增速，都排在22个城市的倒数第三位。





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如果从二手房去化周期来看，南昌时间最长，高达42.7个月。这足以说明当地市场供大于求，二手房库存需要较长的时间来消化。
国内疫情趋于明朗，经济恢复又成为了地方政府首要任务，但是对于南昌这样缺乏支柱产业，没有什么存在感和经济底蕴的城市，即使贵为江西省会，也难免对经济启动的资金产生需求，楼市低迷，供大于求，前几年过度建设的后遗症开始显现，在这种现实的经济需求和土地财政困局双重因素之下，尝试放松楼市调控，激活市场，也是情有可原的。
只是理想很美好，现实很残酷，和2020年一样，新政颁布不到24小时，就被撤回了：





（原文件已被撤回）


二、南昌楼市新政，碰上了什么雷？



仅一天，刚准备给楼市适度松绑的南昌就被紧急约谈，要求立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。同时据央视报道，住建部已将南昌列入房地产市场监测重点城市名单，并派出督导组现场督导。
3月25日傍晚，央行等媒体发布报道，称“南昌房地产新政文件将收回 住建部已赴现场督导”。



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报道全文如下：
记者今天（25日）从住建部了解到，3月24日，媒体报道江西南昌发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，将于4月20日实施，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。江西省立即采取措施，江西省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
南昌市政府表示，将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署，按照江西省委省政府要求，切实落实房地产调控主体责任，着力解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。
住房和城乡建设部与江西省政府通过视频会议进行了会商，要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房地产调控不动摇，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，努力解决好大城市住房突出问题。住房城乡建设部已将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场的监督管理，南昌市要坚决落实主体责任，江西省也要落实好监督和指导责任。
据悉，住房和城乡建设部即日已派出督导组赴南昌市现场督导。


高层监管的效率和态度，非常高效！而且相关的措辞，堪称严肃！
住建部到不同城市，比如西安，成都，杭州，深圳，上海等等前段时间楼市躁动的城市，用的动词是“调研”，到了南昌就成了“现场督导”！
还有很多表达细节，也非常的严厉，表达站位非常高，已经上升到“站位”的高度了。
那么，南昌新政究竟是触碰到了什么红线？
这里，就结合新政，进行详细解读：
昨天南昌出台的楼市新政（目前已经叫停），主要有以下内容：
1、大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
解读：这一条明显就是放开限购，也就是备受全网热议的大南昌都市圈居民购房同权的由来。
这就明显是对国家楼市调控大方向的试探行为。


2、新落户人员不受落户时限要求，即时享受本地户籍居民购房待遇；在昌初始自主创业，依法登记注册成立企业、民办非企业单位、社会团体法定代表人以及个体工商户购房不受落户、社保和纳税证明限制；推动长江中游城市住房公积金互认互贷，落实大南昌都市圈住房公积金异地贷款政策。
解读：这个是放开落户限制，属于正常政策内容。




3、南昌市引进的高层次人才、大学生毕业生、技能人才，重点产业企业引进人才，以及工业、建筑、商贸、金融、科技、文旅等行业新引进的企业总部和科研机构驻昌单位高管人员，其购房不受落户、社保和纳税证明限制。
解读：人才引进，属于正常政策内容。




4、A类人才在昌首次购买商品住房的，按300平方米标准给予全额购房补贴；B、C类人才在昌首次购买商品住房的，给予购房款50%、最高分别200万元、100万元购房补贴；带技术、带成果、带项目的人才来昌创新创业和转化成果，在昌首次购买商品住房的，分层次给予10万元、20万元、30万元购房补贴；对在昌创业且稳定经营2年以上或在昌就业且与企业（不含行政机关、事业单位和国有企业）签订劳动合同，并在昌缴纳社保满2年的全日制博士、硕士研究生（含高级技师），在昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴。
解读：人才优待，属于正常政策内容


5、尝试部分住宅用地出让约定中只明确项目首次上市楼盘住宅销售最高限价出让方式，楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整；在我市重点发展区域（高铁东站、经开、临空区、高新区等）视情公开出让不限房价、地价地块。
解读：刺激房价上涨预期，对应到土地财政的关联，这个很敏感，是对五限一竞中的限价进行突破试探。




6、将项目周边二手住房价格纳入新房定价规则参考指标体系；对“非三限房”项目房价的管控，在符合条件下，可申请年度5%以内的价格调整空间。
解读：同上




7、对暂时放宽新建商品房住宅预售条件的，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%等。
解读：这一条和国家对房地产行业去杠杆的主流思路不符合，是从政府层面“网开一面，放松监管”的尝试，明显触碰宏观趋势。


简单总结一下：这次南昌新政，从发布到招致高层喊停，并且语言严厉，态度明确，虽然新政的出发点和意愿目标是有现实背景和需求的，但是这么一份可以说是从源头上破除了“稳房价、稳地价、稳预期”的目标限制的新政，无疑是对当前国家对房地产行业调控和全面治理的大方向所不符合的。
方向都不对了，结果就可想而知了。新政一日游，意料和情理，都是题中之意。



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三、新政一日游，释放了什么重要信息？



南昌此次“楼市新政”一日游的事件和结果，
充分说明了以下三点：
第一是国家调控楼市的决心非常大，尺度也相对比较严格，态度明确坚决。


第二是和南昌的一日游不一样的是，北三县和青岛都是从户籍制度的层面进行“曲线救国”，无论是舆论声量还有政策抗性都完全不可同日而语。


第三，是对其他观望城市的信号释放：
后疫情时代，部分楼市偏冷的省市，的确有稳增长的压力。但目前这个阶段，只能通过放宽落户、吸引人才的方式增加需求，而不能继续放宽尺度。
如果对南昌的新政不加以雷霆手段，必然会引起其他城市的跟随和效仿，可能引发全国性的新的一轮上涨。而全球货币政策恰好到了“货币退潮”的前夜，防范资产泡沫、防范金融风险被放在了比较重要的位置。


第四，是土地财政依赖的后遗症开始出现：
南昌虽然是第一个进行政策放松尝试的城市，但是类似南昌这样的对土地财政存在依赖，并且城市规划发展已经事实上存在过度建设，有去化压力的城市，还有很多。
各家冷暖各人自知，没有必要抓着南昌说事，其实还有很多城市也有南昌的同样困境。
更何况，南昌可是江西省首位度第一的省会城市，几百个二线，三线及以下的低能级城市，情况同样不容乐观。


第五，国家态度清晰：今年在房地产领域，依然致力于稳杠杆，而不是继续加杠杆。
对可能产生风险的政策放松行为，在2021年可能没有什么可见的机遇空间了。


总的看下来，南昌新政事件，虽然为个例，但是对于2021年中国楼市和调控，其实释放了非常明确的信号：调控不松，房住不炒，一线调控完成以后，政策管制将继续下沉，针对特别城市和地区，还有精准打击。
注意看此次针对南昌新政的关注高度和调控档次。绝对是超高规格的待遇。



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四、对后续全国楼市和房价的几点看法和建议：



文章最后谈谈对后续全国楼市和房价的几个看法：
1、南昌政策被叫停后，对于高度依赖土地财政，城市经济发展单一，缺乏产业和人口输入的城市，包括一些楼市偏冷地区，不管是经济还是回复的速度和效率都会放慢，各地关联楼市的政策可能再次陷入观望期。
房地产绑架中国经济，现在就是一个阵痛期。
2、国家调控楼市的决心很坚定，调控红线碰不得
直接放宽限购、放松限价、五限一竞关联的政策，施政严格程度成为红线。
3、对一些经济基本面较差，同时面临楼市下行，市场压力较大的城市：
通过“放宽落户、人才新政”的方式增加购房的潜在需求的办法，是可行的，曲线救市，以人为本，目前来看国家还是允许的，
但是不能直接放宽尺度。
可以预计2021年全国各地抢人大战会出现白热化趋势。
4、一线城市，新一线城市，省会城市，经济热门城市的楼市政策，已经进入调控深水期，除非炒房和投机依然不死心，或者流窜炒作，根据当前各地楼市的现状来看，南昌楼市新政被约谈、撤回后，各地政策可能再次进入一段时间的平稳期。
至于这个平稳期有多长，那就要看两个方面：
一方面是房价上涨预期是否能够消灭，这个是很重要的根源，如果上涨预期存在，利益驱动之下永远不可能消灭投机群体去钻空子，甚至是刀口舔血的冒险尝试。
另一方面，是国内经济环境中是否能尽快出现可以替代房产，成为老百姓群体的财富载体，具备抵抗货币环境变化冲击和通胀稀释的全新赛道。


2021年，楼市利好真正的刚需，不利好投机投资改善。


文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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我心如烟卸

恍然之间，仿佛2020年中国楼市疫情后那一波央地博弈的场景再现，仔细回顾一下，上一次全国各地楼市出现“政策松绑”遭遇监管和高层意志反驳，也是在3月份……

这篇文章，将以南昌市涉及楼市新政一日游事件的因果为基础，解读当前中国楼市的政策态度，并且对后续楼市和房价发展，做出趋势研判。

文章遵循尊重事实，理性客观的态度，什么地图炮地域黑还有极端思维的低俗群体，不欢迎，也不待见。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策
#南昌房地产新政文件将收回#
#南昌救市一日游：绵里藏着的针被卸掉了#
#楼市调控#

阿豆学长长ov

接着涨啊，别停。。坐等升值。。。

度素告

南昌的，计划买二套房，纠结，老师这个政策应该怎么处理，手头资金够全款买三房，望老师给点建议[祈祷]

飘渺九月

我就是南昌的，朋友是做房产中介的，还激动了一天，以为迎来了春天[捂脸]

晓望爷

整体解读得很严肃、认真、到位。

内托体头

你的文章不简单！[赞][赞][赞]

我放心你带套猛

这种现象已经见怪不怪了，没什么值得大惊小怪的

内托体头

为什么不降价呢？

什么大师特

我也预测一下 未来三年全国不管几线 都不会出现大涨了 当然 大跌也应该不会 2025年以前应该还是稳字诀