武汉楼市：专家点名，接下来这些板块会跟涨

顺势而为47

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提问：新人首问！房姐你好！
1.请问，这一轮光谷东启动会带动武汉其他板块吗？如后湖等...
2.金银潭如被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说，是大利好吗？
3.梦想特区宏图里可以长持吗？预计可以到多少？
4.全球通胀对买房有什么影响？我是你的老粉丝，感谢解疑！
回答：你好，拉长周期来看，还是光谷东这些区域会有强劲的后动力。参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，长远看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，要看三年、五年，甚至6-10年。往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了，原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训。
选筹的核心变为了：规划利好的区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现和供求关系。因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。
当房价传导到这个区域板块的时候，最先有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘。
关山大道和光谷东目前也只是网红盘先涨，还没有达到区域普涨的程度。等到清江山水，桃花源这类盘也上涨20%-30%，购买力才会延伸到其他板块。比如花山 左岭等。当然前提是过程中没有出台严厉的政策限制，如果涨幅持续时间较长 会带动其他板块的上涨。
我们总结武汉这一轮涨幅规律：
1.人口净流入大的新兴产业区网红盘先涨
2.学区房先涨
3.高价区越来越贵，低价区越来越便宜，区域分化加剧
武汉投资不能单纯的用环线来判断价值，金银潭这类成熟板块 未来增量有限，并不具备很高的投资价值，属于跟涨板块。
现在的世界，已经是一个比烂的世界，中国可能是2021年全球唯一实现经济正增长的主要经济体。而全球通胀的后果，也许会逐步渗透到中国国内市场。房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。


提问：房姐好！新人首问：我想在郊县买个二手房，此房已经交了契税，但未下房产证。房屋所有证照都由开发商办理，费用都由其代收。原房主手上只有购房合同和有关缴费收据。原房主承诺找关系帮忙办理，契税撤销重交，和开发商重签合同，我也只能从开发商那儿领到收据。 您看这种情况我能购买吗？是否需要和房主签个买卖合同？有什么注意事项？非常感谢！！！
回答：你好，业主把尾款还清，撤销契税之后，再考虑首付和按揭。 可以先付少量定金，跟业主签合同，如果开发商没办法更名，双方无条件节约，定金退回。


提问：新人首问：你好 房姐 看了QC弹子石 紫金一品的房子 现在叫做天誉智慧城一期，2017年交房的，一期共四栋。小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万，2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期，21.26.27.32楼朝向江景，层高33层 建面115平 价格都是165万，小区距离11号地铁400米左右，周边国际社区房子时间有点长，且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格。打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗？现在打算全款购入再办理抵押贷款，不知那种贷款合适，且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万，才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现。
回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地，以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。 毕竟金地地王和融侨地王在这里摆着。 国际社区，天誉智慧城，铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长。 重庆2017年的买房者中，非重庆户籍的人不足10%，其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。而标准意义的外地投资客中，很多都是希望长期持有的。 当然，2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现。 天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低，贷款服务费可以谈的。


提问：进圈子首问。预算总房款180万左右，光谷东朗诗单价1.9万，北辰优+单价1.8万，万科紫悦湾单价1.5万，世界城香榭丽舍单价2.3万，这几个楼盘按10年-15年的投资看，这个小区投资性价比更好些，谢谢。
回答：你好，这几个盘对比，优先香榭丽舍。不过要注意香榭丽舍有一部分是原地还建的房子。 光谷东和花山这几个盘性价比都一般。


提问：新人首问，请问美丽与智慧并存的房姐，户籍咸宁小县城(目前夫妻都在这边工作)，有武汉公积金，社保不足一年，想在武汉限购区域买房，又没有资格，不限购区域又觉得太偏，买了打算过几年自住，也方便孩子以后读书，目前子弹不多，我纠结到底买我们小县城的商铺（新开发小区）还是到武汉买房？
回答：你好，三四五线城市的房产以前分析过： 毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋。 任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。 比如我们熟悉的鹤岗。 省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。 能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。 半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。 咸宁今年的房价一直是下跌趋势，谨慎！ 提醒一下：所有的小县城房产，从现在开始，只卖不买！ 建议优先考虑武汉。


提问：房姐好，新人首问，坐标武汉。急需做决定，望房姐翻牌，感谢感激。名下一套房产万景苑二期2房，商业按揭，尾款70左右，夫妻两人都有公积金（8k入账）未用，无小孩备孕中，打算自己加上借款在汉口二环内西北湖附近买二手3房，目前因父母住中侨观邸，自己上班也比较方便，所以在同小区看中一套140平3房，现在正在纠结： 现住房万景苑二期因被老小区包围，房价（1.7左右）比一期（1.9-2）及同地段同开盘小区（2万）低 1、在考虑这套在未来是否还有升值空间？自留还是现在就出手换中侨观邸以缓解借款及杠杆压力？（2房换3房无压力，手上还有余钱） 2、考虑离婚自留一套商贷转公积金无贷款压力并出租，以爱人名义公积金买中侨，这样的话公积金都用了，压力主要集中在未来4-5年，还有小孩花销压力。是否值得拉这么高的杠杆保留原套？还是等机会把万景卖掉再投资其他房产？中侨已谈到2.23万31层看两湖，价格合适吗？ 因中侨已付定金（可不要），急需做决定，感谢 补充点3、小白一枚，刚接触理财，现在这个形势是否有必要借款来留两套房？是房产投资好还是其他途径理财好？感觉武汉房价未来涨幅不太大，尤其是二环外，怎么在保留刚需3房的同时，还能使现有资金投资最大化？感谢指引下未来投资方向
回答：你好，感谢付费！
万景苑二期这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 可以考虑出手。 中侨观邸房龄偏老，但是自住可以买，31层看两湖2.23万是市场价，可以买。 第三个问题本质就是有没有比武汉买房更好的资金处置方式。 有两方面影响因素：一是时间维度，二是驾驭能力。 从时间维度上看，理财是一种短期能看到收益，长期损失机会成本的。 如果你的钱是长期不用的，二线城市优质板块的房产收益一定是远高于理财的； 你的钱2-3年内要用，持有房产就是不考虑流动性，这么短时间也不能确定说有收益。 从驾驭能力看，理财相对简单但分化极大，房产难度次之，炒股最难（炒股的时间维度=房产的）。 理财看似简单，但是由于标的和规则不同，很多理财挂钩期指、外汇，本质上对赌的结构化产品，亏损概率极大，这种品种一旦遇到就惨了。
结论：个人认为，对于普通人，短时间不用的钱，买自己看得懂的理财或货币式基金，用低收益获取安全性； 长期不用的钱，持有武汉房产最靠谱。 剩余子弹可以入手光谷东 后湖这些优质板块的低价盘。


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