武汉楼市：光谷东房价将持续升温

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壹

提问：新人首问！房姐你好！
1.请问，这一轮光谷东启动会带动武汉其他板块吗？如后湖等...
2.金银潭如被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说，是大利好吗？
3.梦想特区宏图里可以长持吗？预计可以到多少？
4.全球通胀对买房有什么影响？我是你的老粉丝，感谢解疑！


回答：你好，拉长周期来看，还是光谷东这些区域会有强劲的后动力。参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，长远看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，要看三年、五年，甚至6-10年。往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了，原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训。
选筹的核心变为了：规划利好的区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现和供求关系。因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。
当房价传导到这个区域板块的时候，最先有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘。
关山大道和光谷东目前也只是网红盘先涨，还没有达到区域普涨的程度。等到清江山水，桃花源这类盘也上涨20%-30%，购买力才会延伸到其他板块。比如花山 左岭等。当然前提是过程中没有出台严厉的政策限制，如果涨幅持续时间较长 会带动其他板块的上涨。
我们总结武汉这一轮涨幅规律：
1.人口净流入大的新兴产业区网红盘先涨
2.学区房先涨
3.高价区越来越贵，低价区越来越便宜，区域分化加剧
武汉投资不能单纯的用环线来判断价值，金银潭这类成熟板块 未来增量有限，并不具备很高的投资价值，属于跟涨板块。
现在的世界，已经是一个比烂的世界，中国可能是2021年全球唯一实现经济正增长的主要经济体。而全球通胀的后果，也许会逐步渗透到中国国内市场。房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。

贰

提问：女儿在杭州工作，可以落户杭州，年收入18万，未婚，名下无房。我们家庭现有3套房，一套房自住，月还贷8000元、一套房闲置（难出租、市场价170万左右，）、一套常青花园恒大御景全款房106平方（刚办好了房产证，用闲置房抵押贷100万，朋友代持）。2年内朋友要买房，他需要房票。请问：
1.女儿有必要在杭州买房吗？在杭州有好的楼盘推荐吗？
2.恒大御景的房子是直接卖掉（可以省去过户税费），还是过户到女儿名下，恒大御景的房子增值空间有多大？家庭房产如何优化较好？


回答：你好，感谢付费！
杭州是目前为数不多有价格倒挂的城市，买到就赚到。目前还有入手的机会，但是中签率非常低。杭州建仓优先未来科技城板块，非常看好，目前价格不贵，未来产业和人口流入都很强大。可以关注知识星球里推荐的倒挂严重的新盘，单价3W+。
除了新盘，也可以淘一淘该板块的二手房，西边不要过南湖就好了。单价2万左右倒挂比较明显的是三墩北，此外还可以关注萧山科技城。但是这种全新的板块需要耐心长持。恒大御景已经吃完倒挂差价，可以出手。
卖武汉买杭州从自住和投资角度，都是还不错的选择。

叁

提问：新人首问！房姐您好。本人楼市小白，在襄阳城区居住。灵活就业。离退休还有三年。丈夫51岁在襄阳体制内工作。名下有2套住房，无贷款。家有俩个小孩。
1.大孩23岁在上海崇明区体制内工作不满6个月。户口才转入崇明。每月5000元工资。公租房已申领了。老家名下有一套全款房。现金150万。现纠结是在小孩工作地崇明区域买房？还是在上海市其他区域买房？主要是以投资为主能跑赢大盘。
2.二孩在潜江市体制内工作不满6个月。户口在老家。老家名下也有一套全款房。现金80万。现纠结在潜江买房？还是在武汉买房？如在武汉买房，老家房子保留吗？如何转户口？如何贷款？算首套？还是二套？毛坯？精装？以投资为主。或把襄阳房子卖一套以丈夫名义能否到武汉买？近几年不住。退休后自住。如何操作才合适？
3.本人姐姐，在襄阳居住。有2套全款房。今年退休。小孩25岁在宜昌点军区事业单位工作才6个月。现金50万。纠结到宜昌买市区房子？还是点军区碧桂园御府房子？
4.本人现在搞的一头雾水。急需要您的指引下未来投资方向。求房姐推荐其他合适楼盘期待您的解答。非常感谢！


回答：你好，感谢大额付费！
1.崇明岛除了自住，强烈不建议投资。交通太差，商业配套，娱乐等都属于刚起步阶段。就算有崇明线也无法根本性地改变崇明的区域定位，也无法短期内带来大量人口导入、商业、商务。崇明房产流动性和租售比都很差。崇明房产并不属于A类稳健优质资产。如果考虑升值潜力，建议入手上海其他板块。知识星球推荐的板块重点关注下。
2.子弹80建议买武汉，老家房产如果不自住，也可以出手置换武汉优质资产。孩子大学生落户武汉，父母随迁 没有年龄限制。用丈夫的名义买入，算首套，做接力贷，可以贷满30年。武汉目前最值得投资的楼盘，详见知识星球内部分享。
3.点军这类刚起步的新区，等待时间太长，人烟稀少，外卖都叫不到。纯自住可以买，投资不建议。市区成熟板块更合适。

肆

提问：大光谷东接下来怎么买？


回答：光谷东二手市场热度不减，我们星球内推荐的楼盘，比如朗诗里程，北辰优+，北大资源成交价纷纷破2万。新一轮涨幅已经开启。现在我们只关注2类选筹: 1. 限价新盘，详见知识星球内部推荐。
2. 价值被低估的二手笋盘。领涨盘价格已经上天，接下来只能入手跟涨盘。比如知识星球内推荐的楼盘等。这几个盘最近的成交量和价格在逐渐拉升。注意，这些盘我们在熊市绝对不会推荐，基本属于涨的最慢，跌得最快的盘。目前这些楼盘与周边楼盘差价在5000以上，有明显的套利空间。但是等到这一波涨幅走完，他们的差距又会变小，这是常有的规律。
买知识星球内推荐的大面积笋盘，比较适合精通买卖的专业玩家。入手价格控制在1.5以内。

伍

提问：新人首问！新人首问！基本情况:我们在石家庄有两套房，一套已闲置，一套自住，有俩娃，大的小学四年级，小的幼儿园小班，收入10W+，手里有子弹100+。工作原因，想把家搬回武汉。请教房姐，想买一套自住，其他投资，如何整合资源？诉求:自住对口学区、上学方便，小区环境较好，其次有投资价值，至少能保值。请教房姐，满足这些条件的，哪些盘可选？。朋友推荐了湾郡北岸公馆，叠拼，门口有华师附中汤逊湖学校（这个学校水平如何，是直管托管还是挂靠？），168平400w、190平450w左右，这个盘如何？确实比较好的解决了上学和自住环境问题。选168还是190，有升值空间吗？如果这里性价比不高，您推荐哪个盘？现打算把闲置的那套卖掉，凑这边的首付，手里还得留点余粮保月供。如果这边安顿好了之后，石家庄东胜那套是保留还是卖掉投别的地方？


回答：你好，湾郡北岸公馆之前是富士康员工内部宿舍，现在对外卖了。
“华师系”中小学分为华中师大管理和华中师大一附中管理两种模式。华师汤逊湖是华师一附中派去管理团队托管的九年一贯制学校，硬件还不错，属于正牌“华师系”学校的新秀，虽然近期看不到成效，但应该是有潜力的，毕竟华师的口碑在那里，不能砸了招牌吧！
三环南板块环境不错，高品质楼盘多，如果在软件园和金融港工作，自住可以入。如果单纯考虑学区，可以关注知识星球内推荐的楼盘。
石家庄房产长期价值一般。城市建设、产业规划、人才发展都不怎么样。
建议出手加仓光谷东。


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白云追月素

光谷东应涨到1000万一平