楼市“虚火”引起官方注意，多城“集体动手”，矛头直指2类人

普通人物怨

今年以来，房市“虚火”有些旺盛了

比如，深圳、上海等地出现的“抢房潮”、“打新热”。近期，上海的新房市场出现31盘售罄、认筹率 超过500%的现象。人气最足的一个项目，首套验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。
据易居研究院监测，今年3月上半月12城二手房成交量为37202套，明显高于过去三年同期。历史数据显 示，2020年、2019年和2018年同期二手房成交量分别为20503套、35219套和26459套，热点城市尤其是东 部一二线城市的小阳春初露端倪。
比如，房价上涨的范围正在扩大。国家统计局2月70城二手房价格指数中，环比涨幅有55个城市在上涨， 14个城市下跌，只有1个城市没有变化。而去年12月上涨的城市不过39个，今年1月增加到49个。



更令人担忧的是，据多家媒体披露，有经营贷、消费贷违规流入楼市的现象。要知道，消费贷有明令禁 止的使用范围，经营贷也是为了缓解企业经营压力，买房都不属于适用范围之内。因为短期贷款利率下 降，房贷利率还维持在高位，有人就懂了歪心思，用低息的短期贷款来买房，等房子涨了之后再转手变现。
历史总是相似的，类似于价格高涨的问题，早在2015-2017年我们在不少城市见识过，时隔4年又 出现此类现象，也间接说明了楼市投机情绪升温的事实。不过，正如2018年至今我们看到的那样，每当 市场出现过热苗头，调控必然加码。
楼市“虚火”引起官方注意，1道信号，楼市吹响“集结号”




去年12月底，央行宣布对银行涉房贷款展开集中管理制度，将房地产贷款和个人房贷分为5档管理。而这 一制度的建立，就此拉开了楼市“强监管”的序幕。在新规的影响下，不仅房贷发放速度明显慢了下来 ，让市场交易有所减缓，而强监管的重点，更在于对违规入楼的资金严防死守。
一、“强监管”升级，楼市风声越来越紧了

近期，央行上海总部要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，切实防范消费贷款、经营性贷款 违规流入房地产市场。似乎为了响应要求，全国楼市的监管力度再次升级。
上海对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人房贷款进行全面自查，截止3月19日，135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。查出来的问题当然不会少，比如个人消费贷、经营贷资金流入房市，房屋主体未封顶前发放房贷，首付款来源核实不审慎，存在资金用途证明材料不 足的情况。不仅如此，近期广州、深圳、北京也陆续公布了房贷自查结果。



值得注意的是，不光是京沪广深这样的重点城市，全国都在“自查”：
杭州严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资 金管理；在惠州，工行、农行、建行已发出通知，银行开始严查首付款来源，房贷放款也开始收紧；据《中国基金报》，浙江各地开具的“罚单”中，近半案由都明确包括“贷款资金流入股市或楼市”，多家国有大行、股份行、地方村镇银行均有涉及。
不管是银行“限贷”，还是严禁违规资金流入楼市，都是市场风声越来越紧的信号。





二、3月起，楼市正迎来新一轮“调控潮”

• 杭州将法拍房纳入限购范围；
  
• 上海调控继续加码，商品住宅用地出让实行限价竞价，还推行了房产中介人员实名从业制度；
  
• 深圳卡住了房贷的口子，二手房成交量直接缩水7成以上。
  

从央行到住建部，再到珠三角、长三角，还有无锡、海口等城市全面升级调控措施，截止到日前，全国房地产调控已经累计超过110次，为什么还是停不下来？其实在收紧政策的背后，是高层对房地产实施的“长效行动”。



比如针对房企的“硬条件”。扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍，满足这3个要求，有息负债才能保持在15%的增速水平上，否则就不准借钱。从今年开始，央行要求所有房企都执行这条规定，如果在2023年之前无法满足财务指标，就限制开发商发债借钱。在房说君看来，不准房企借钱，等于是动了他们的根基，也是从上游直接遏制投机情绪的滋生。
还有就是上文提到的对银行的“限贷令”。说白了，在整体“水源”减少的前提下，央行又对房企和银行进行压制，其稳房价的决心可见一斑。



住建部同样不手软。从今年开始，要求22城实行宅地集中出让的措施，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。
要知道，这可是全国的重点城市啊，以前拍地每次都能引来大量房企哄抢，如今一年发布出让公告不得超过3次，次数减少，规模增加。这一招不仅直接考验房企的实力，原来那种高杠杆的地王现象，必然会减少。
还记得去年底，高层公布未来5年的楼市规划时，仍然把“房住不炒”放在首要位置。如今看来，正是这个信号，不管是央行的“双限”，还是住建部的“单限”，2021年的楼市，已经吹响了“集结号”，在5年规划的第一年，土地、金融、房企，已经被全面管控。



房说君有话说，尽管政策的切入点不同，却都把矛头指向了2类人
1，想通过经营贷绕道买房的人，2021年，这样买房劝你直接放弃

所谓通过经营贷买房，就是利用两者之间的利率差，来实现加杠杆买房的目的。但是在第一季度内，央行住建部的表态，加上各地方的加码政策，这种力度的信号，是年内首次出现的。所以，在今年，或者是未来5年，这类买房群体都会受到“特别照顾”，但房说君还是奉劝一句，这样买房还是直接放弃的好。



2，对2021年楼市还抱有不切实际的幻想

时至今日，仍然有不少人对楼市还有上涨预期，理由是风波之下最快复苏的行业，而且稳增长的压力必然刺激买房需求。要我说，这个思想无非是那些所谓专家的说辞，房地产是快复苏的行业没错，但现下最关键的还是稳预期，房价不会大涨，更不可能重复4年前的波折，不管专家再怎么激进，地价和房价的预期是不会改变的。
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