北京楼市：市场开始分化，只有城区才有价值

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提问：房姐老师，现在的北京楼市有点糊涂了，最近两年确实看到很多刚需盘涨了，但是海淀这边有很多房还在跌。 很多房产公众号说现在一手限价房很不错，房山的，台湖的，瀛海，青龙湖的新盘很多价格只要4万5万，但是你说现在一手房没有便宜的。现在就是要买房，有点糊涂了。 求解答
回答：北京是一个分化巨大的市场。 对市场的看房，取决于你对房产价值的认知，以及你会买什么样的房子。 如果你是专业买房人士，那东西海基本是不看的，学区政策变动和金融属性的问题，以及总价天花板，都在流动性上对价值产生了剥削。 疫情期间，明显可以看到北京经济的中心在哪里，现代城市的管理集中在哪些地区，内卷化的局面下，哪些板块还能继续发展。 在开的一手盘基本无性价比，远郊、一手、限价几个元素加起来，踩坑没商量。 那些专业买手会选择的，低单价的大面积次新房，紧凑格局功能率高的上车地板价标的，年前和年后是两个完全不同的价格。 部分核心地段2000年左右的老小区，因为一些因素产生的质变，价格暗涨明显，年前年后3-4个月也有10%以上的涨幅。 —————— 北京是一个分化巨大的市场。 如果看到的东西不对，做出的判断就不对。
提问：房姐你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！
回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校


提问：新人提问：子弹400，月供2万左右的话，兼顾高改善和孩子上学，朝阳区推荐的小区吗？
回答：可以看总价800内的标的，可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，还有首城国际，对口北工大附小，直升附中。也可以芍药居北里买个三居，环境差了点，但是人大附朝阳的学区还是很不错的，或者看看慧忠里的三居，朝外的学区也很不错。


提问：新人首问，请求房姐指点（上次未答，重新提问）。我和爱人、孩子是北京海淀集体户口、无房，海淀工作、租房住，外地有贷款记录。现有子弹120，家庭年收入约30，考虑投资保值出租，位置不限，目前在研究总价200多的二手房，由于首付资金有限、贷款属二套，拟采用全款抵押贷。 目前只看了丰台、大兴、朝阳几处房，问题如下： 1.设计师广场（37平中层带阳台5.6万，48平中层4.4万）、中海御鑫阁（41平西向中层开间5.7万）、炫特嘉园（41平北向中层开间6.2万）、石佛营西里（47平南北一居顶层6楼5.5万），价位是否合适、怎么排序。 2.还有其他更合适的小区推荐吗？ 3.还有个情况很纠结，近几年单位要分房，需要资金400（首付+贷款），时间可能在两年内，也可能超过两年，我担心如果两年内分房，现在买的房就不好出手换钱了，怎么办，求指点。
回答：你好，看丹桥这个片区是比较回避的。 虽然未来有地铁，但是没有空间。 往西是一片工厂和机关单位，没有商业人气，本地和东面大多是一些老公房小区，丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 设计师广场是一个不伦不类的盘，产品非常小众，唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。 剩下几个楼盘，比较推荐炫特嘉园。好租好售，不要担心流动性。 建议先在北京上车，防止踏空。


提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。
回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块


提问：房姐好，关于顶复，可否简单说一下区别，比如老破大，无电梯天通苑顶复，金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。
回答：两者属于完全不同的产品，对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大，金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多，对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭，如果加装了电梯，购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主，其次两居和四居，全部是平层，一共只有2套特殊户型属于复式，对应CBD周边高收入的企业高层和老板，大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。


提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？
回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学区房， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款


提问：房姐好，新人首问， 本人在朝阳区东坝富东嘉园有一套一居室（下面统称一居室），但因怀孕想换一套两居室来改善居住环境，现住在望京婆婆家，原因是离单位近上班方便，以后打算宝宝生下来也由婆婆来带，所以无论是现在的房还是未来要买的房，未来三年都是计划把房子要租出去，之后再考虑从望京搬出来住。目前一居室有90万公积金贷款，月供4000，租金 4000左右、而现在相中的两居室490万，计划组合贷款149万+60万储蓄，月供8300，租金在 5500左右，考虑到未来地铁3号线的开通带来增值也好（地铁站离小区500米）为了改善住房需求也好，我还是倾向于换房，可一算无论是房贷也好，租金涨幅也好都不合适，确实拿不定主意，所以想和房姐请教几个问题 1. 现在的经济环境下要不要换房？未来整个北京房价是否还会持续涨？ 2. 未来东坝的房子会不会有大的涨幅，在东坝适不适合买经适房？ PS：地铁、第四使馆区等因素、但小区周围限价房和经适房包围，房子升值空间受限 3. *重要*：未来房产的增值预期和房贷，租金不合算之间怎么取舍 4. 除东坝外是否有其他选择，条件是离望京近
回答：1. 换房尽早啊，城市化的进程还在继续，都市圈的形成是未来的趋势，产业集聚和人口集聚都是这个过程的必然规律，这些都是支撑北京房价的基本面 2. 东坝随大盘涨，不会有独立行情，经适房适合全款抵押的方式买 3. 租金不必过度在意，一年没多少差距，房产的涨幅才是投资的核心。房贷就是杠杆，选择你能承受的就可以。一个涨幅就能远超你的租金和利率差 4. 酒仙桥和小营也可以看


提问：首次提问：房姐你好！我和老公都是西城集体户口，我在阜成门上班，老公在长椿街上班，家庭年入40w左右，现住丰台亚林西。我们名下有套房山长阳半岛的两居房产，2016年7月320w买完之后至今基本没有涨幅，明年7月份满五年，现在卖也就350w左右，还掉利息后基本上就是赔钱，看别人买房多少都涨，就自己买的不赚还赔，极其心塞。宝宝去年刚出生，还未落户，现想把房山房子卖掉，先给宝宝落集体户，后期可能会走政保上学，但是不完全确定到时候西城政保有啥变化。房子卖掉还掉贷款后大约能凑300w首付，再买房就想以保值、增值为主，最好兼顾学区以作备用，500w左右，后期也可能会给老人自住。有两个问题：一、房山房子是否还有持有的必要，如果想换房的话，房山的房子是现在卖还是等明年7月满五年后再卖，现在卖价格太低有点不甘心，再买房什么时间买合适。二、再买房哪个方案更合适：1.购买东城区国瑞城的小一居，租出去缓解贷款压力，如果老人自住也不远。2.在草桥附近购买，离现居住地近。3.感觉朝阳和通州待涨空间比较大，能否推荐几个楼盘。4.推掉前面方案，是否有更合适的其他方案推荐。感谢
回答：我建议你还是明年卖，你现在卖因为不满五，要比满五的少卖不少钱，不划算。换个角度这个税费也是持有一年的收益。 明年满五以后一定要卖，房山没有长持的价值。草桥可以做为第一选择，如果长持做投资就选择通州 例如 bobo自由城、运河湾都不错


提问：房姐，您好，在重庆的山顶道壹号这个楼盘，所属渝北区。现均价在贝壳上17700\/平。现有一套顶楼朝西的房子，面积75，总价126w，价格是否合适，如不合适，什么样的价格现阶段更为公允。还有您对这个楼盘，评价如何？感谢
回答：不太合适 建议回避 嘉州路附近已经开始进入第二三梯队，1.7万多的价格，小区没有特别优势，横向对比的性价比不高。 山顶道大多是大户型，总价基本上二三百万，进一步压低了流动性。 相比较价格，北滨路沿线从大石坝到黄花园，包括北滨二路紫御等性价比流动性都更好一些。


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晓望爷

学区房才有价值