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今天3月25日，距离3月31日，还有一周，这意味着，还有一个可以出去看房的周末。
我们想旗帜鲜明的，给我们的读者再做一次提醒：
最近的房地产市场已经开始出现变化，进入4月，土拍市场的集中供地，可能会在某种程度上影响市场预期。刚需，这周真的要赶紧出去看房了。
01
市场有哪些变化，我们先简单归纳一下：
1、上周（3.15-3.21）的市场成交量，持续放大，达到了57.08万方。热点楼盘华侨城和绿地城际空间站，基本也是一周左右时间清盘。
单纯说每周57万方的成交量，其实不算太火，但是重庆房地产市场已经连续十多周，大概就是连续3个月的时间，商品房的新增供应量，小于每周成交量了。
（数据来源：铭腾机构）
直接造成的结果就是，持续供不应求，库存量持续降低，存销比持续减少。
（数据来源：铭腾机构）
截止2月底，重庆高层的存销比为3，连续4周持续供不应求之后，我们有理由相信，3月底的高层存销比，一定会进入2字头。
2字头的存销比，就是2017年那种市场状态。
2、部分开发商已经停掉中介分销，因为不需要分销，客户自然到访，开发商的销售去化速度，也能达到公司预期。
这是一个很重要的信号，市场人气火了，自然不需要中介分销。
（数据来源：铭腾机构）
3、每个人多少都加了几个中介或者置业顾问，看看他们的微信朋友圈，现在几乎看不到中介小哥发优惠促销打折信息了，基本上发的都是火炎焱，这个气氛，自己去感受。
（实拍图）
4、从市场端来看，基本上从去年年底到现在，各大售房部的同样的房源，单价涨了500元/㎡左右，一方面是每次备案价可以涨200-300块，另一方面是，开发商的销售中心，看到房子好卖了，收回了2-3个点的折扣。
5、成都调控政策加码，多条杀伤力很强的政策叠加，导致购买力外溢，最近，我们每天都能接到很多，来咨询重庆房子的成都朋友。
02
为什么我们说，刚需上车机会还有一周呢？
就是4月的土拍，或将成为又一轮诱因。
前几天，渝北举办2021年土地推介会，共计1300余亩，19宗地块集中供应，现场人气之火爆，是这样的：
（图源渝北发布）
为什么这么多开发商都要去呢？
因为重庆的供地计划，是4月、7月和10月。
7月和10月份，开发商拿下来的地，按照正常拿地到开盘时间6个月，基本上很难在12月份开盘，开发商在7月和10月拿的地，当年不能实现销售回款，不能实现净现金流了，那一定会猛扑4月份的地块。
一个鲜为人知的情况是，重庆销售排名前十的开发商，他们手上的土储，修成房子，也只够卖一年多。
所以，4月份，开发商必抢地，这关系到下半年还有没有新增供应，关系到年度销售目标任务的完成。
（图源渝北发布）
那4月份的供地有多少呢？
从目前掌握的公开数据来看，渝北1300亩，1300*667*1.6（假定容积率），渝北本次供地大概能修138万方的房子。
而从我们拿到的巴南国有建设用地计划供应表来看，4月份巴南预计出让土地，可建设体量约为95万方，但这里面，如果剔除木洞的国际生物城地块（这个真不能算常规意义上的主城了），巴南此轮供地，大约能修建55万方的房子，并且除了一块李家沱的地，其余都是界石组团。
这样的土地供应会是什么结果呢？
2020年，渝北区商品房总计成交470.59万方，巴南区成交量也有436.60万方，如果简单计算，要维持供需平衡，一年三次供地的话，渝北区每次平均要供地470.59/3=156.86万方，巴南区每次平均要供地436.60/3=145.53万方。
经济学里，决定商品价格的，首先就是供需关系。
03
简单总结就是：
1、当下，连续近3个月，市场供小于求，库存持续去化。
2、远期，供应仍然不足。
3、4月开发商抢地，面粉价格或有一轮非理性，导致市场对面包价格预期抬高。
当然，我们也知道，有句话是说：“你永远叫不醒一个装睡的人”，我们还是想用一句中介小哥的话作为今天的结尾：
买房没有技巧，就靠买得早。
当然，房住不炒，不要去炒房，但是刚需，真的应该及时上车了，买房永远是一件需要垫脚上车的事，千万不要等到年底把钱存好了再买，等你存好了，房子没有了…… |
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发表于 2021-4-9 14:12:57
