楼市或将断水断粮？房贷暂停、高层表态，2021年房价迎来拐点

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我国房价到底有多高？对于这个问题大多数人都有不同的理解，经济能力稍微有所欠缺的人，连首付也凑不齐，而即使是千万豪宅市场依然有有人排队买房，由此可见不管居民收入高低，住房需求始终都在，只是表现形式在于刚需、以小换大、豪宅。基于这个底层逻辑，我们再了解一份数据，据研究机构发布《2020年全国房价收入比报告》显示，2020年全国房价收入比为9.2，相对国际合理水平3-6来说，整体涨幅接近3倍，说白了你不吃不喝工作10年才能有机会买房，其中对于一线城市来说，深圳房价收入比为35位居首列。仅从这赤裸裸的数据来看，在房子逐渐成为必需品的同时却也成为了奢侈品，如果说你去细品这句话，你会发现有很多有意思的现象。



本质上来说，我国楼市虽一路高涨，但其结果却在意料之中。原因很简单，有需求就有市场，作为房子的最初需求就是居住，简单来说，只要人口增速跟得上，市场就根本不存在天花板。2000我国城常住人口城城镇化率为36%，而到了2019年我国常住人口城镇化率为60.6%，如果核算下来，在过去20年每年有超过2000万老百姓进城，基于如此庞大的人口支撑下，恐怕房价不想上涨也难。虽说城镇化已经进入拐点，市场不再是单一的刚需、商品房为主，更多的是以小换大需求，但据专家预测，未来10年每年仍会有1200万老百姓选择在中大城市落户。



当看到这里时，我们得明白一个道理，为何房价能快速上涨？人口虽是核心因素，但不得不说金融、政策也是本质源动力。例如信贷资源，开发商借此融资拿地，曾几何时一个月内多宗地王同时出现，更是将周边房价提升一个档次。与此同时由于政策的存在使其市场有着天然优势，去库存使得买房成为投资的最佳途径，棚改使其本地居民财富溢出，周边城市消费水涨船高。
介于以上楼市框架，反观近些年请问还剩下什么？甚至可以说本轮楼市或将“断水断粮”。至于为何得出这样的结论，原因很简单，政策风向已变，从2018年至2020年期间，全国调控次数只增不减，一切曾经引以为傲的源动力都陆续迎来拐点。



回归市场，去年楼市布的局，2021年开始初具规模效应。例如最近不少地区传出“房贷暂停”的消息，有的贷款人表示房贷流程较以往很漫长，而不少业界人士表示涉房贷款规模大幅度缩水，甚至高达66%。而这一趋势的导火索就是相关部门开始针对住房贷款进行监管，央行根据开发商负债率限制有息债务，银保监会根据金融机构的自身实力设立分档管理，甚至针对资金违规流入楼市的银行开出巨额罚单。从这一系列信号来看，无疑佐证了一个趋势，那就是现金流为王，当手上钱变少时，银行、开发商、持房者又该如何抉择呢？这一点值得大家深思。



反观另一边，高层表态发声，在十四五规划中有明确的表示今年楼市该如何发展，其中有几点内容值得大家关注：一是在“稳地价、稳房价、稳预期”的基础上，重点在土地、金融、税收这3点发力，热点城市量化性政策需要继续使用，例如限购、限售、限价，也就是说调控加码前提下宅基地确权、集体建设入市正在加快进行，土地市场将会是今年最大亮点；二是地方主体责任要务实，在金融端、土地端、税收端逐步完成，这一点在最近杭州、上海等地出台新政得到淋淋尽致的体现，不仅仅将“假离婚”彻底杜绝，更是将法拍房加入限购范畴，不排除短期内其他城市会跟随。



总的来说，2021年房价将迎来拐点，从市场格局来看，作为楼市风向标的一线城市，所谓的火热必然是昙花一现，对于房价的态度是控涨不控跌，但实际上也跌不到哪里去。反观热点城市，其调控的目的核心就是降温，例如合肥约谈抱团涨价的业主，抛开炒房风气，房价波动10%也是大概率事件，至于那些自身产业稍微有些乏力的城市来说，市场正在发生本质变化，例如与2017年房价最高点相比较，郑州、石家庄、青岛等城市房价跌幅超过10%。

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