北京楼市：这些位置不推荐，价格不涨还被套

风来时狂放

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提问：房姐你好，新人首问，还请多多关照。 首付 400 万准备买首套房结婚用，我和我对象都是 94 年的，3 年内没有要小孩的打算。我们都是互联网从业者，对象在西二旗上班，我在中关村上班。希望买一套住着又舒服又有升值潜力的房子。 目前看了回龙观，西小口，清河，觉得国风美唐和金域华府稍微好一些，但总感觉不是最好的选择。华府停车很难且户型较差，美唐距离又比较远。昨天看了看西山锦绣府，交房时间晚，而且规划的郊区产业园特别多，也不确定这边能不能发展起来。 想请房姐帮忙看一下西山锦绣府，美唐和华府这三个盘推荐买哪个，另外除了这三个盘还有哪些盘适合我购买。 非常感谢！
回答：西山锦绣府因为捆绑仓储 ，性价比一般，不算便宜 另外这是个限竞房 需要长持。 从未来升值潜力看 金域华府>美唐。因为你们是首套，未来有置换可能，还是偏重升值属性来选择好点。 这两个盘也是我比较推荐的，最后建议选金域华府


提问：房姐午安，我山东6线小城人，在上海工作，没确定定居地呢，感觉省内就济南青岛两地较好，投资不敢说，只求买作保值用，最近倒是有看黄岛辛安的新房子，普遍1万23，本人无房，首付的钱有，怕跑不过贬值，所以想买。想咨询一下求房姐给出意见
回答：通常认为，2016年后，已经全面进入省会唯一时代。 济南未来的发展潜力和投资的安全性大于青岛。 黄岛片区不建议，已经有很多人倍套牢，二三线城市尤其不要买商住房，老公房。


提问：老师好，请问亦庄和丰台科技园两个位置，您觉得哪里更好？
回答：丰台科技园位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 丰科园附近适合的社区不多，因为此前这里都是工业用地，只是近些年才有了一些住宅项目。 亦庄相比是一个产住平衡的板块，这类产品天花板会更高。更推荐亦庄


提问：房姐好，电梯房将来怎么办？没人维护怎么办？比如将来金地这种豪宅，西罗园这种塔楼公房，刚装电梯的劲松老破小？将来会面临一样的难题？
回答：除了无电梯老破小、别墅，剩下的都是电梯房。 业主物业费在正常支出维护，电梯本身也有核验安检要求。 老公房正常维护不会有太大落差，70年公房和90年公房，大多数看上去没有明显的区别。 房产产品的几个时代跨越节点：90年，2001年，2008年，2016年。


提问：房姐，新人请教，坐标乌鲁木齐天山区，现在在租房，三年后单位搬新市区（城北），单位也有可能会有房子的说法，但那边都不便宜，建议现在先在老城区买好还是等等呢
回答：乌鲁木齐城市人口和吸引的人口都有限，老城区翻新比较困难，新城的房产还足够购买力的消化。 找找价格还没有涨上去的新开板块地铁房吧，有地铁是关键。 总体来说，目前不建议投资乌鲁木齐。


提问：房姐您好，请您谈一下央行发出政策，各银行不能超过房产红线，对楼市影响？贷款收紧，抵押经营贷困难如何破？以及美国印钱通货膨胀严重，现在买房子多贷款手里多留现金，还是少贷款少还贷手里不留现金更有利！
回答：短期有影响，长期看影响不大，北京的限贷政策一直就严格，二套基本都要全款了，抵押经营现在北京还是宽松的，但有变严格的趋势，所以需要办理的要抓紧。对抗通胀当然是多贷款。


提问：房姐你好，关注你很久了，之前新人首问没有回复，再问一次希望可以回复哈 SFSD，年底满社保5年，考虑抓紧上车，刚结婚不久准备买房自住+升值，我们两个工作在望京和西二旗，未来的工作地点也大概率都会在这两个方位，对学区没有特别要求。首付200万左右，在看450万左右的标。 目前看了酒仙桥、北苑、回龙观和望京： 酒仙桥以老破小居多，实地看了一些房子之后放弃了； 北苑这边看了老北苑的新北苑，从增值配套来看新北苑的居住体验和升值空间会更大一些，但是可选择的标只有华贸城450万左右的loft或者67平小两居，整体有些学区溢价； 回龙观我关注了一些房源比如国风美唐，公园悦府，流星花园等等，上周去看的公园悦府450万85平的两居室，实际面积在63平左右，但是房子不是满五唯一，对于我们SFSD感觉不是很合适，首付要交240万，但房子整体我们还是比较倾向的； 望京这块能够到的盘比较少，基本就是南湖X园和望京X园这些小区，选择空间不是很大，但从投资角度来讲应该是比较好的。 我的问题是： 1.目前我的这种情况选择哪种盘会比较合适，或者房姐有没有其他推荐 2.如果买公园悦府目前的情况是否可以入手 3.沈阳铁西区有一套金地名京洋房两居，从入手到现在涨幅已经翻倍，是继续长期持有还是卖掉在北京换更多的资金筹码 以上是我的问题和情况，望房姐回答～
回答：1. 回龙观更合适，到望京还是西二旗距离都不远，望京400+的盘基本都是老破小 2. 公园悦府可以入，还有华润的万象悦府、紫金新干线 3. 沈阳建议出掉，现在已经是相对高点，继续持有的利润不大，建议换筹到北京填充筹码


提问：房姐老师好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。
回答：太原，太远。 人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。 有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百把万起步资金，赚到一两千万打底。 雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。


提问：新人首问！新人首问！新人首问！ 非常高兴能有北京房姐您这样的专业人士给予的帮助！ 我的情况是，现有一套北京世纪城晨月圆99平米的满五不唯一商品房，之前出租年收益10万，现在空房状态，想卖掉置换一套———配套全，有山有水空气好的养老度假的房子！最好是小别墅，能有电梯或者可以装电梯，有小院子，四个卧室的房子！ 我的问题是，1—现在卖掉晨月圆的房合适吗？会不会现在的价格太低？用不用等价格再回升些再卖！2—看了密云的观唐云鼎的联排，弗农小镇的195的合院，平谷马坊的首城汇景墅，和棠瑞著，首创住总禧瑞金海，丰台的万科云庐，昌平的凯德麓语和香江别墅，这几套哪个即保值将来好出手！或者房姐能否提供几套可以参考的！？3—我置换这样房子的思路是否合理，期望您的建议和解答！感恩，为盼！祝好！
回答：你看的这几个中万科云庐可以考虑，其它太偏远的不适合，以后想出售也没人接盘 还有我不认为北京远郊别墅适合养老，我觉得还是市里挨着医院挨着公园才适合养老 ，可以考虑在市区稍微远点的地方买个次新房住 。


提问：房姐好，子弹600-700，在研究你提过的tty顶复，将来若不自住，请问暴击的机会点是怎样？想学习您的眼光和解析。谢谢！另，280平的顶复，会不会出不了手呢？对房龄有点担忧。
回答：天通苑大面积低单价，原理很简单，就是价值低估。 140以下，单价3.8万，200平单价2.6万，价格差不合理，最终会价值回归，是一个套利机会。流动性是必然要牺牲的，所以要做长持准备。


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