北京楼市现状：房价冰火两重天，东涨西落

我爱霍启刚掖

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。
回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等


提问：请问下房姐，武汉二手笋盘小区和参考价格，您这有没有推荐的？
回答：目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府 中建大公馆。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城 城联投江南岸等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。


提问：房姐您好，根据您的帖子推荐，看了好多房，最后筛选出几套，总预算700左右，一，七号线百子湾，沿海赛洛城二期，六层带电梯一梯两户南北，二楼报价630。二，六号线青年路，珠江罗马临朝阳北路南北二楼，报价680。还看了华纺易城，已出售。三，一号线东恒二期全南临街总高16层，次顶层报价716，金地名京全南三楼不临街，报价660。以上都是两室不到90平，珠江略小，81平多，都还没到议价阶段。。主要用途就是为孩子自住，坐地铁方便，舒适，再就是有保值功能。孩子七八年后有换房考虑。请点评各自优缺点，并排序，另外，像这种总价的，议价空间有多大？
回答：东恒二期>珠江罗马>金地名京>沿海赛洛城 金地名京和沿海赛洛城自住还可以，但升值潜力没有前两个好 东恒二期自住升值，包括租金收益都还不错。珠江罗马大平层的性价比更高


提问：房姐您好，新人首问。 外地户口，北京已满五年社保，在外地与老公共有一套，本人征信未显示房贷记录。子弹最多300，前提是卖掉另一套天津房产。两人工作基本都在西边。 1. Li婚大法：是否有必要走，中间涉及生娃，可能要fu婚，没法满足一年要求。这期间可能的上涨幅度是否会很多？是否有必要付出一年的时间？就怕一年过去就买不起了。 2. 不li婚：用二套买，公积金商贷组合，预计总价500，不考虑全款垫zi前提下，如果考虑一点学区属性，兼顾投资，您是否有推荐的低端的两居，回龙观？石景山？丰台？大兴？海淀能不能有合适的够得上的（考虑海淀是想着如果能积分落户，孩子可以直接上学）？ 3. 如果考虑纯投资，是否有推荐的小区的两居。看您之前的帖子比较推荐朝阳，但是朝阳距离工作地点远一些，朝阳比回龙观之类的投资价值更高吗？ 4. 您是否了解，丈人的房产，丈人的hu口不在里面，女婿是否可以在房产里新立户？ 5. 纯探讨，如果先li再结，再li,买房时拿着第一次的证件去，是否可以认定首套，不知道房姐有没有听说过类似的操作。
回答：1. 尽早上车就对了，涨幅能有多少谁也预测不了，可能微涨也可能向深圳一样突然30+% 2. 500左右回龙观比较合适。海淀就是学区溢价比较高，重点看学区就可以入海淀 3. 500左右的标的，回龙观、朝青、常营、亦庄、通州 都是不错选择。长期的涨幅差距不大。 4. 应该是不行 5. 不是太懂你说的意思，是否首套和你某一个证件没什么关系。北京首套认定标准：1 北京名下无房， 2 征信记录里个人住房贷款笔数为0 ，3 之前从未有过公积金贷款记录 ，4 不能在离婚一年内申请商贷否则算2套


提问：房姐您好，慕名而来，新人首问！我是一个准妈妈，目前打算换房，手头有团结湖顶层两室一厅老公房，朝南向，小区环境不错，刚精装一年，最近看的人还挺多，但是看房人报价距离我们心理价位还差个小几万（我们单价在团结湖地区算高的），且目前我们还没有看好下一套房，不知道该不该出手。现在考虑换房，主要是改善生活条件，下一步考虑入手一个550w左右的房子，满足夫妻居住及未来老人来京照顾的功能性需求，主要考虑长安街以北的五环内，暂不需要考虑学区，前期看房，初步看中的有团结湖80平的老公房、国美第一城3号院95平商品房、望京新城片区和亚运村附近商品房，五年以后很有可能还会换房，不知道该如何选择，或者房姐有什么其他的推荐么？十分信任房姐，拜托房姐看到我❤❤️❤️️
回答：5年左右 可以考虑望京和朝青板块，亚运村学区溢价较多不是最好的选择。团结湖公房多，大多房龄偏老，租金还行但居住环境一般，看你们的选择了 选筹上建议 望京 大西洋新城 望京新城 ，朝青 国美、青年汇家园、炫特嘉园、晨光家园 置换的时候建议买卖同时进行，谨防踏空。 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。


提问：房姐姐好！新人首问：西城西四一套60自住，孩子上学+媳妇上班（工作稳定），通州天赐良园一套130平外租8000，目前尚有贷款400+，手中子弹250+，计划用老人首套资格入一套，从升值角度考虑，是直接入500以内的次新房两居？还是通州的换掉，入800-1000三居，目前关注了朝青、劲松、玉泉营、丰科，能否跑赢大盘？可有小区推荐？感谢！
回答：北京500内的竞争是最激烈的，没有太优质的标的可选择，逐渐沦为上车盘。建议脱离红海区看800-1000的标的，才有更好的选筹空间。推荐看下 润枫水尚、华纺易城、爱这城二期、东恒时代二期、首城国际


提问：新人首问，房姐，您好，我和我老公都是外地的，户口也在外地，已满足北京五年社保，现在最多能凑够150万，我们无房产，名下也无贷款，一年家庭税后30左右，宝宝要3周了，我在二号线朝阳门上班，我老公在亦庄线次渠上班（工作属于IT行业，稳定性不好）。我们想买个两居的（三居应该钱不够）请问我们这种情况，适合买二手，还是新房，如果考虑孩子之后上学问题的话（通州没有资质），二手买哪里合适，新房已看了亦庄次渠北站的招商臻陇府与8号线瀛海站中海寰宇时代，现在我们比较偏向新房8号线、17号线（还未全部开通）北边南边都可以，请针对我们的情况，麻烦您给出建议，非常感谢，我新进来的，之前提问忘加新人首问了，看您一直没回，我重新提问。
回答：通州次渠这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 次渠几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。相比中海寰宇时代会好些，因为你的首付并不多，二手能看的标的较少建议看新盘，能拉高杠杆。


提问：房姐你好， 新人首问，求解答，85后，IT民工，首套朝阳区东坝常青藤小三居（市值625W），还有大概150W贷款，目前手上子弹350W，已婚，计划明年要小孩，北京工作居住证，家庭收入150W+（预计未来还有涨幅，长期看好）。爱人在东城区上班，我公司海淀后厂村（上班时间比较灵活）。 目前考虑到货币贬值，想做投资，打算出手，两个大概方向： 1）置换靠近爱人单位的大面积，比如朝阳东四环大郊亭附近，考虑自住，环境好一些。 2）出手二套（2-3居），投资为主要目的，目前想买东坝首套附近的房源，方便要孩子以后老人来住。 求房姐指点哪种情况更具投资潜力，推荐一些小区，利用杠杆的话，摸高多少总价合适。
回答：东坝当前价格已经偏高。建议置换一套 1000上下的标的，考虑双井 大望路 四惠板块，例如 首城国际、珠江帝景、风度柏林、爱这城、东恒时代等。未来3-5年你们还需要考虑学区需求，可以将自住抵押+手中现金入一套小面积学区房。这样的配置会更好


提问：婚后买的房子，房子在老公名下，老公在还贷款，现在离婚一年以上老婆还能有首房首贷名额吗？老婆没有任何其它房产和贷款
回答：如果贷款没有结清，贷款是去不掉的。 贷款结清后，离婚一年后，如果有首贷资格，则恢复首贷。 但是北京目前的行情，不允许等一年。 首套资格本身也没有明显优势，现在全款再抵押的方式比按揭成本也低，利率也更低。


提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。 女儿资质，首房首贷。想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！
回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五唯一的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以最低指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做贷款，再买房。 ———— 数据好像有些延迟，刚刷出来


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