北京楼市现状：这些房产短期可能贬值，请抛售

胡37

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！
回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里


提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！
回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园


提问：房姐好。帝都人，96年24读研。两套公房东城，一套商住，一套燕部，偷偷XG一亩。 前俩天才从家里长辈那知道，94年家里姥姥姥爷存款就一百万了。这么多年一直不买房。我爸也是傻空，03年月薪3500美元，我记得非常清楚，那时候的汇率是8.6。这么说不是抱怨。爸爸很爱我，答应过我找到工作就付SF。姥姥也很爱我，从小带我大，老人也从不重男轻女。我要怎么才能回到他们当初的阶级呢。那个年代如果买，可以买多少平米呢？ 本来还挺开心的，觉得入水库起码比同龄人好，现在不了。 谢房姐。
回答：首先有哪些资产在你名下或者归你控制，这一点最重要。 24岁如果是女生，优先找好对象＞工作＞读研。 如果是东城90年以后的老公房，可以考虑抵押出来，明年再卖； 如果是90年以前，处理相对麻烦一些，能抵押抵押，不能抵押考虑出售。 燕郊建议出售，商住看情况，出售\/抵押优先。 XG可以先放着。 买房方面 第一步合计，经过以上操作，目前的首付资金可以拿出来多少钱？ 根据首付资金情况进一步操作。 尽量一次性凑足首付，贷足买大标的，你的家庭现金储备过多，尽量提高贷款和月供。 找到工作给首付，结婚前给首付买房，都是你可以利用的点。 爬阶升级，一种是靠个人的努力，一种借力对象共同努力。


提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至分钟寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？
回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特


提问：房姐好！新人首问。婆婆名下丰台好户型板楼，90平环境一般市场价410，可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海学区房。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房？一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么？直升校会取消吗？风险如何衡量？失去直升优势的房单价会亏损多少？二、如果买学区房，陶然亭和八里庄小学对比，90平总价都在850左右，西城有直升优势，海淀不直升有假多片规则，居住条件好，从保值角度应如何选择？三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷，能否操作？产权到期只需补交3%土地金?相较畅柳园四平园谁更好？四、西城直升有其他推荐么？如何全程指导买房？谢谢
回答：教育一定会均衡话，集团化，均摊化。 海淀东城从学区对口，演变成学区划片，并且学区越化越「稀薄」，而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台，学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价最小的标的为学票付费，是最好的防风险策略 建议学票+自住的配置，例如 西城陶然亭小学买个最小面积的一居，然后在中海紫御公馆买个两居室自住，这俩离的不远， 畅柳园 四平园>黑窑厂西里 西城看陶白片区，陶然亭直升北师大附中，育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学，直升35中


提问：有购房资格，首付40，目前己准备好现金400万，想购纯商品房，不要限竟房，最好现房或最迟2021年6月交付，总购房款在1O0O万左右。麻烦，推荐在哪区买？哪个盘？未来有发展，生活方便，能保值增值的。谢谢
回答：付400万，资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信，流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下，1000多万，丽水嘉园这种纯住宅类，九号公寓，清境明湖，富丽花园偏公寓设计，老破大的聚龙花园塔楼，这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等


提问：老家河北衡水，现在京租房，有居住工作证，考虑通勤方便，购房区域拟选朝阳或大兴。购房预算总价800w，有老人一起住，孩子刚参加工作，考虑三居室，请房姐给一些选房建议，谢谢！
回答：你好，北京的购房群体按照总价基本可以分为以下几类： 1、总价500万以内的刚需 2、总价500万-800万的刚改 3、总价1000万以上的二次改善 4、别墅豪宅终极改善 刚改介于刚需和改善之间，这个群体选择是最难的。 有一定的资金，但追求面积和品质的尺度又有限，想有个多功能空间给家人和自己使用，学区、园林环境也是重要加分项。 主要是因为家庭成员比较多，但一步到位的钱不够，一般紧凑的小三居比较受欢迎。 比较推荐朝阳，比如朝青 双井 东坝 常营等，关注首城国际，苹果社区，后现代城，珠江罗马，国美第一城，首开常青藤，奥林匹克花园，柏林爱乐，苹果派，万象新天


提问：房姐你好，首问，着急买房。我北京集体户口，sfsd，自住+投资，明年结婚，后年小孩。目前资金情况如下： 120w现金，外加方庄桥53平酒店式公寓，无贷款不占指标，目前不好出售，评估可抵押贷款60w左右。我现在还可以从老家再借80w左右，也就是120w到260w区间的子弹。 现在考虑的有如下几个方案： 一、通州区： 1、【苏荷时代】80平小两居 2、【M5朗峰】58平复式 二、常营管庄板块 1、【东一时区】80平两居 2、【北京新天地】五期毛坯新房69平米 3、【北京新天地】二手房60多平米 4、【远洋一方林语、花语、溪语苑】70平米的小两居。 我的问题如下： 1、这2类区域，6个楼盘和户型，您帮我排一个顺序可否？除了这6个地方，我的资金还有没有更值得入手的楼盘和户型，比如天通苑，双井。 2、就目前疫情今年的形势情况，我是否要动员老家的资金（80w），凑齐260w甚至很多，来买房子。 3、如果要买，是在这几个楼盘选择更好的户型还是去其他区域选择更值得入手的楼盘。（跟问题一重合） 4、如果要凑齐260w+以上购买，我是买一个大户型，还是两个小户型（第二套做抵押贷）？ 5、这边有那种购买政策房的中介公司，六里桥【泰禾西府玉苑】70平小两居两限房，首付200+，压房本五年后，配合过户再把150左右付齐，这种值得买吗？
回答：1. 苏荷时代>北京新天地>远洋一方，其它的不推荐看，苏荷时代交通位置和物业管理都不错，北京新天地 密度低、户型设计不错，内部园林设计 居住舒适度还行，不过物业一般。 2. 买房还是要在能承受的范围内，不要盲目上过高的杠杆 3. 一套更好 4. 六里桥的大环境略差，周边有些乱，泰禾西府玉苑 不推荐。新盘推荐看 中海寰宇天下


提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问 1.卖掉哪个2居换三居合适 2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，贝壳挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下 3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？ 4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标最好不超1000w，女友最喜欢地铁房。 谢谢姐姐！
回答：你好，感谢大额付费！ 西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，最高点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，最低点的时候900w左右。 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。 当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。 其实你就是1000w买个学区房，中海是最理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。 润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。


提问：房姐您好，新人首问，盼回复。 目前全家京户，双方父母已办退休投靠。南四环外东高地上班，全家三套房产： 一、东高地附近红星北里老三居，岳父母名下无贷款，因离单位近，孩子上大学后可回去继续住； 二、广内西便门东里学票房市价550左右，公积金贷款月供6000； 三、东高地国企老配套居民区老破小一套，公积金月供6000，买的时候比较投机，想着后面有拆迁，虽然政策不支持，但是寄希望国企还存在配套老房拆迁可能； 目前全部出租，全家换租至孩子学校附近。家庭税后收入100，手中子弹200多，想用孩子爷爷奶奶资质再购入一套房投资。目前纠结如下： 1.一年内用全款买300以内朝青板块一居上车盘？ 2.或积攒两年购类似板块300-400小两居？ 3.或者用类似接力贷近期购入400以上两居？ 4.或卖出手中某些房产换其他更高标的？ 请指点。
回答：你好，东高地老破小建议直接出手，博拆迁的机会成本太高，沉没成本不是成本。和义的房价短期不会有啥大的变化，都是老破小吧，有机场利好，但是南城的老破小走势也都平淡无奇，可以类比一下首钢搬走之后石景山的老破小的变化，其实没啥大变化。 建议用老人票再入手一套朝青板块的2-3居。


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