上海学区变天，东莞网签动真格，楼市正被按着牛头喝水

老橡树1

全国楼市的狼烟四起，是从深圳开始的。

牛年开局，深圳直接就打出了一手王炸，直接管起了二手房指导价。

银行也大张旗鼓查信贷，各地经营贷排查新闻疯狂刷屏，广州收紧人才资格的认定，东莞升级限售限购，上海推出“新沪七条”等等。

近日（3月16日）上海迎来《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》落地。

紧接着3月17日，东莞再出红牌，接来了个“网签预约制”。

似乎国内的楼市越来越让人看不懂了。

各城这么频繁出手，其实原因只有一个，就是楼市出现了调控“抗药性”，异常凶猛的房价，倒逼政策花式收紧。

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上海学区房巨变，菜中迎来春天

上海发布重磅级新政，家长们炸开了锅。

原因很简单。

今年是上海落地“公民同招”（“公办民办同一天招生、同一天录取”，而超出填报人数的学校将全部实施摇号）的第二年。

当初家长们，担心孩子被统筹进家门口看上去升学结果、教育学质量没那么好的“菜场小学”买了房，如今却迎来《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（下称实施办法）。

这意味着牛校学生的名额被大大稀释，菜中学生也能上重点。

实施办法的重点有两条：

1、自主招生人数不超过6%；

2、名校要拿出最多65%的名额用来公平分配。

上海的学生考高中，可以有5条路径。包括自荐、推优、零志愿统考，校内名额争取以及区内平衡志愿录取。



录取的方式是先提前批，后统一批。



其中自荐和推优都是提前批次，区别就是竞争的对象不同。

自荐是和全市的学生竞争，推优只需要和区内的学生竞争就可以了。

上海有65所市重点高中（市实验性示范性高中，包括本区的）可以有推优招生名额，76所市重点高中和市级特色高中（包括本区的）有自荐招生名额。

推优学校每年拿出20%-30%的招生名额，分配到全市各区（但不一定每区都有，每年4月中下旬教委会发布推优计划，到时候会有各区分配明细）。

自荐学校每年拿出10%-20%的招生名额，在全市范围内自主招收优秀生源，原则上每个考生都可以参加全市任何两所重点高中的自荐。比如像上中、复附、交附等2、3月份开始的选拔都可以参加。

这就意味着，学校可以提前就把尖子生掐走。

改革后，就不允许再这样了。

改革后自主招生比例增加，对于优质初中来说，通过自荐的方式进入四校的机会也增加了。

但是推优取消了，牛娃不再通过自招进入四校的，而是转去裸考，这对于普娃来说竞争更加激烈。

另外，名校还要拿65%的名额出来给市里统一分配，市里会把这些名额再下放到普通的初中。

这也意味着四大名校所在区的学生进入四校的优势降低了。

普通初中的只要孩子学习足够好，靠自己天资聪颖，就算父母没买学区房，也是很有机会进入顶级高中。

只需要参加裸考或者自主招生就可以了。

新执行的招生政策，学生参加选拔的路径简化为参加自主招生，或者竞争四校、区内的名额，又或者是直接裸考统一等招考机构录取。



既然不用买学区房，也能考名校，这就意味着学区房的含金量就被稀释了。

所以上海这次中考招生改革的政策思目的也很明确，就是要给疯狂的学区房泼泼冷水。

上海楼市从去年3月份房价上涨风头就已经显现端倪，自此便一发不可收拾。

甚至还引发了今年1月21日的“沪十条”，3月3日的“新沪七条”出台。

但尽管政策出台，近三月二手房挂牌价格涨幅依旧异常迅猛。

根据中国房价行情网数据显示，去年12月上海二手房挂牌平均单价达到59072元/平，环比涨幅0.93%；

今年1月上海二手房价挂牌平均单价达到了61923元/平，环比涨幅4.83%；

2月二手房价挂牌平均单价达到了66115元/平，环比涨幅更是达到了6.7%。



上海整体房价汹涌澎湃，学区房挂牌单价也频频刷新高。

比如链家平台上，梅园新村小区去年11月中旬成交的一套房源，总价在430万。

今年1月16日上架的一套25㎡房源，户型相似，但挂牌单价去到了23万/平。

短短两个月的时间，同户型已经飙涨了160多万。

徐汇建国西，对口位育中学的懿园，去年11月均价14.44万/平，今年3月均价17.49万/平，短短四个月涨幅21.12%。（数据来源：诸葛找房）



浦西闵行，外环外的高兴花园，去年11月挂牌均价6.62万/平，3月均价就去到了8.37万/平，短短四个月涨幅也达到了26.43%。（数据来源：诸葛找房）



所以在楼市调控趋严的基础上，上海似乎出现了抗药性。

而改革以后，上海的学区房含金量被稀释了，房价自然也就达到了降温的效果。

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东莞动真格，网签需排队

在上海学区降温的同时，东莞也动真格降温房价。

昨晚（3月17日）东莞房地产协会发布通知，2.6万元/㎡以上高价房源需预约排队网签。



通知不长，但重点有四：

1、第一批预约网签资料送审时间为3月的22 日、23 日

2、非所有项目都可预约排队。参加预约排队企业须为东莞市房协会员。

3、如一个项目中有多家企业合作参与建设，也必须都为会员单位。

4、每次放签的房源序号和时间不对外公示，仅在东莞房协会员群中通知。

这就意味着，东莞沙田、南城、樟木头、东城和长安等热点片区的新房会适度降温。



因为买房签约会优先低价房源，高价排队慢慢来，从而达到稳房价稳预期的目的。

而另一方面，东莞的土拍热也会降温，开发商会更加谨慎拿地，地王的诞生也会进一步降低。

东莞这次之所以再出调控政策的组合，很大一部分原因也是楼市对调控出现了“抗药性”。

因为尽管去年7月25日东莞压制楼市，限售升级，但今年东莞楼市上涨的趋势，并没有改变，似乎还有继续上涨的势头。

根据中国房价行情网，东莞去年12月二手房挂牌均价23375元/平，环比涨幅2.12%，同比涨幅47.11%。

今年1月二手房挂牌均价24288元/平，环比涨幅3.9%；2月二手房挂牌均价25446元/平，环比涨幅4.77%。



所以，为了防止楼市再次启动，东莞不得不再次收紧调控。

3

楼市正被强按牛头

去年下半年至今，监管层对于房企的调控政策接踵而至。

据证券日报报道，2021年开年以来，全国各地发布楼市调控政策已达110次。

除了一线城市密集出手后，二线也开始陆续跟进。

杭州3月3日发文，严禁中介挂牌虚高房源；

南京于3月10日发文，继续强调严禁“商改住”；

合肥3月11日发文，要求各房企及经纪机构不得捆绑搭售、价外加价；

青岛3月15日发文，继续放宽落户限制；

西安3月16日发文，代持购房或骗取资格5年不得购房。

这些政策密集出炉的背后，其实是各城房价都对调控出现了不同程度的“免药性”。

最明显的，深圳楼市去年7·15新政后出现“免药性”，几乎隔段时间就出台政策补漏洞，今年一二月短短两月就补了四次。



图片来源：广州房产

根据房价行情网数据，1月深圳二手房挂牌单价环比依然上涨了2.38%，同比上涨了37.68%。



而广州出现了“免药性”，2月迎来三次政策收紧。



图片来源：广州房产

2月，广州二手房挂牌均价均价环比涨幅4.76%，同比涨幅达到了15.5%。



所以如果这轮大面积调控，依旧按不住房价的牛头，那么楼市将会面临更大的下按力道，直到牛头喝水为止。

飘渺九月

别急，等几年等所谓的名校都招不满时，问题自然就解决了。

寒郁轩良

学区房要凉

强绝商爸摇

让人精的孩子去自由的发展不好吗？我们普通人只要吃饱穿暖就行了，冬天晒晒太阳，够了。有时间多学学古典文化，少去和富人争权谋利。

白云追月素

直接上房产税，为什那些砖家讲这么长时间还未实行