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导读：“经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。”
（文/张志峰 编辑/马媛媛）2021年开年，热点城市二手房市场再次变得火热，针对如假结婚、茶水费等乱象，各地整顿手段也层出不穷，但始终无法从根本上为楼市降温，特别是杭州、深圳等地一二手房倒挂现象仍然严重。
于是，以房地产交易资金监管作为手段再次被重提，这次被推上“浪尖”的是经营贷。
广州一地问题贷款305户
3月16日，广东银保监局和中国人民银行广州分行发布了一组数据，让人们感觉到这次楼市整顿的决心。
数据显示，截至16日，广东辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。
对此，广东银保监局已要求银行限期整改问责，目前银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，对存在违规问题的内部员工开展了警示告诫、通报批评、积分扣减、经济处罚等问责。
从现场调查和银行自查的情况看，银行机构暴露出授信调查未充分了解客户财务状况、贷后管理不到位导致信贷资金被违规挪用于购房等问题，反映了银行机构在信贷管理的制度和执行上存在不足。
事实上，从今年2月初，广东银保监局就已下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，部署全辖银行机构从授信调查、审查审批、贷后管理以及第三方机构业务合作等方面开展全面自查。
不过，直到此时骤然通报排查结果，才令人们意识到，这次再也不是“说说而已”。
观察者网从多位广州有经营性贷款的市民处得知，现阶段接连收到银行工作人员电话，排查贷款资金用途是否与合同约定相吻合，“这次不像以往的抽查模式，几乎是逐个排查，询问的也十分仔细，一旦发现贷款资金用作买房、还贷等用途，没有任何商量余地”，不同的是，在抽贷方式上，有的要求一次性全额结清，有的要求分期提前还款。
在中原地产首席分析师张大伟看来，最近排查经营贷的力度非常大，这对于能够抑制市场过热意义重大。同时也让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。
北上广深同步展开
所谓经营贷，即银行面向企业发放的一种贷款产品，以企业需要资金为由，向银行申请贷款，以企业法人或者股东名下房产抵押获取资金的一种方式，一般情况下可以贷出评估值的70%，因此，也被称之为“房抵经营贷”。
张大伟分析称，2019年之前购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房，得不偿失。
不同的是，自去年开始，为支持中小企业的发展，多地出台了降低经营贷利率，乃至于直接贴息的优惠政策，不少银行的经营贷利率降低到3.85%上下，甚至更低。经营贷周期也逐渐拉长，最高可以做到20年还款。这个利率与房贷利率相比，可以说极具吸引力，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。
央行此前公布的数据显示，2020年末，银行本外币住户经营性贷款余额为13.62万亿元，同比增长20%，全年增加2.27万亿元。
尽管在增加逾2万亿元的数字背后，经营性贷款资金违规流入楼市股市的数额尚不得知，但从贷款中介们的实际成交热度来看，违规流入楼市股市的经营贷资金并不少，业内人士普遍认为，这部分贷款主要集中在北上广深及杭州等楼市持续火热的城市。
而此次严查经营贷城市当然也不只广州，北京、上海、深圳另外三个一线城市的行动几乎同步展开。
观察者网从北京、上海、广州等地多家银行处得知，目前各家银行几乎都在严查，一旦发现利用经营贷资金买房，将立即让其还清贷款。监管新规下，想要用经营贷买房炒房的可能性，将被大大降低。
同时，一名在深圳长期帮助客户办理贷款的中介经理也向观察者网表示，自上月开始，用新的房本为新注册公司办理经营贷，几乎不可能完成，各家银行都追加了不少“硬指标”，比如要求房本满2年，要求公司具备一定期限的经营流水，对资金用途的说明需更加详细等等。
而对于各地排查严格程度，众人说法不一，因为截至目前，仅广东一地通报了排查结果，还特意把深圳排除在外。
如上海早在1月29日，就由银保监局印发了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，明确提及要是2月底完成。如今3月已经过半，结果如何尚未可知。
再如深圳，早在2020年4月就已经由中国人民银行深圳市中心支行通报过一次“关于经营贷流入楼市的初步排查情况”，明确表示只是个别情况，规模占比很小，要求全面排查后，深圳市中小企业服务局表示，不存在贷款贴息资金进入楼市的情形。
而此次广州率先发布排查结果，在张大伟看来，结结实实的将了上海、深圳一军。
如何根治经营贷违规
张大伟表示，从银行的信贷大数据看，深圳、上海的经营贷投放量要远超广州，从房价涨幅上来讲，广州也远远不及深圳、上海，所以从逻辑上，深圳、上海利用经营贷买房的人数要超过广州。
不过，亦有分析人士向观察者网指出，广州一地此次排查出的300余户总资金不过1.47亿元，相较于经营贷整体规模占比不足0.1%，几乎是九牛一毛，因此具有很大偶然性，无法进行比较。
他认为，北上广深具体能排查出多少违规使用的经营贷，主要还是看当地政策执行力度，其次，银行系统是否配合也十分重要。“例如如果只是审查变严格了，风口一过很容易复苏，而假如添加责任追查制度就会不同；再如对已发放的违规贷款筛选和追查方式、力度等都会对结果造成很大影响。”
前文所述中介经理告诉观察者网，此前经常帮助买房客户办理经营贷，几乎房本一到手，注册一家新公司，立刻就可以去银行办理贷款，且对于银行来说，明知这部分资金是用来买房的，反而更加受欢迎，因为相对于用贷款做生意，用来买房显然风险要低得多。
因此，张大伟认为，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。
一位工商银行上海分行工作人员对观察者网表示，对于银行来说，有了合规的抵押品和公司，就意味着在账面上是合规的，银行的利益也能够得到保障，自然达到放贷标准。但对于已发放贷款的逐个排查，看似简单实则工作量巨大，银行也没有完全足够的人力去做100%的贷后资金用途监管，因此能做到什么程度自己暂时也不清楚。
此外，据AI财经社报道，在近期全国各地严查经营贷的风气下，已经有多家银行开始按照“经营贷后是否有按揭”的筛选标准进行甄别。但对于银行自查的有效性，业内不少人依然持有怀疑态度。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“经营贷流入楼市实践中是很难监管的。在房贷额度和占比受到管控的情况下，银行更有动力去发放房产抵押变相进入楼市的经营贷，缓冲房贷下降造成的利润的损失。所以，依靠银行内部的贷后检查，不会有太大的效果。”
李宇嘉建议：“未来的做法，更多是地方银监部门和人民银行联合检查，以及商业银行总行审计部门的贷后检查。从近期的地方动态来看，各地银监部门都在加强对经营贷贷后的资金流向检查。包括交易背景的真实性，受托支付的流程是否合理，是否存在大额提现，是否存在借款人及直系亲属在近半年购房的情况。” |
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发表于 2021-4-4 18:39:46
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