楼市风向观察：推高房价，加热楼市的罪魁祸首，即将接受极致惩罚

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百零六期（NO.406）

专栏内容提要：



中国楼市，导致房价上涨和楼市狂热的经营贷和炒房客，遭遇釜底抽薪，四面楚歌，正在被政策意志逼上覆灭消亡之路。



资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注。



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这是熊猫贝贝第406篇原创文章：



如果面对当前的中国楼市调控和金融清查管制，还能有心存侥幸的意识，那只能说看不清形势，太过于天真。

2021年3月份刚刚过半，清查经营贷，打击投机炒房群体，再也不是猫找老鼠斗智斗勇和“狼来了！”的虚张声势，而是动真格，下狠手，坚定立场的政策铁锤砸下。

从全国重要级“两会”结束以来，一场严查经营代违规流入楼市的风暴，从一线热门深圳开始，迅速地延伸到全国多地，前所未见的力度，执行力和效率。

让无数的炒房群体，最近的精神状态处于高度紧张之中。

这篇文章，就对当前全国范围针对经营贷和炒房群体的政策风向和楼市趋势进行深入分析。

并对2021年整体楼市的几个重要方向，进行预判。





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一、调控态度之下，暗流涌动的中国楼市。




2021年，说是中国楼市调控大年，毫不为过：

1月全国房地产调控42次，2月房地产调控45次。而3月1-3日，全国房地产调控政策已超10次。到3月11日，全国房地产调控次数已超100次。

在政策严控，金融管制，打击投机的环境之下，中国楼市的真相是什么？

1、深圳楼市从指导价公布以后陷入迷雾环境，但是房价并没有下跌，2月份以16%的二手房房价增幅继续傲居全国房价涨幅首位。

2、武汉涌入大量外省投资客群体，当地楼市温度可见上升，房价炒作，价值包装，各种房价上涨期的路数陆续出现。



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3、西安连涨58个月，徐州连涨超过60个月，武汉连涨9个月，昆明连涨10个月……

当然，珠三角还有大湾区很多热门城市，有心统计一下，这样的情况非常普遍。

4、青岛，济南，郑州等等这样过去几年横盘，甚至阴跌的北方代表城市，止跌反弹，楼市回暖，市场出现成交热情上涨的趋势。

5、合肥楼市白热化，号头费，茶水费横行，就连当地政府都要管制自媒体炒作行为，可见市场温度如何。



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6、浙江省9个区域接连刷高地价，11天连续拍出9块地王：



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这一切的真实楼市动态，说明了一个事实：

一线城市房价大涨被调控和金融限制，势头和热情受到打击，投机群体和资本逐利的方向，开始往二三线城市全面流窜和蔓延的现象。

注意，这里的用词是现象，不是什么苗头，趋势，信号。

因为事实上，从春节期间，深圳上海北京广州金融收紧以来，类似于武汉，西安，还有长三角和大湾区的中小城市，房价和楼市，已经开启了躁动模式，暗流涌动。

有道是一分钱难倒英雄汉，这2020年经济没有什么可观收入，2021年开年还没创收，这些炒房投机的人，哪有胆气和资本这样全国炒作？

全国房价蠢蠢欲动，这个罪魁祸首，就是经营贷。

2020年，国家为了缓冲疫情对经济，就业的冲击，针对大量的企业经营困难问题，发放了纾困贷款

根据中国人民银行发布的统计数据：

2020全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。 分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元； 企（事）业单位贷款增加12.17万亿元，其中，短期贷款增加2.39万亿元，中长期贷款增加8.8万亿元，票据融资增加7389亿元；非银行业金融机构贷款减少4706亿元。

注意红字部分，2.39万亿的短期企业贷款，就是经营贷。

就是这部分经营贷款的一部分流入了中国楼市，从深圳开始（因为深圳的金融反应和资本思维最成熟），轮动一线，蔓延热门城市，事实上造成了很多城市的房价出现了大涨的情况。

至于流入了多少？那就是说不得的秘密了，至少笔者不知道，也不会胡乱揣摩。

但是能在没有实体经济增量支持下掀起如此大范围的楼市躁动，各位读者朋友应该能够心照不宣。

稍微有一点金融认知的人都应该知道，纾困贷款，是便宜的钱，利率低于市场普遍行情，用经营贷买房，就存在按揭贷款率（5-7%区间）和疫情期间经营贷利率（低于4%，3.85%左右），甚至疫情期间还有贴息（阶段免息）的优惠。

用便宜钱去买贵资产，还真的不是什么人性恶劣，是资本天性！

这一下就厉害了，直接点燃了房地产市场的热情，一条以公司注册，串联买房资格，套取经营贷，买房循环房抵经营贷实现裂变资产膨胀的完整高效率的灰色产业链，迅速地在深圳，上海等一线城市形成，并且分工明确，目的精准：就是要用纾困资金炒房赚钱，逐利！

存在利差的情况下，即使房价不涨，这桩“生意”的利差，就能让原本国家给中小企业的救命钱，几轮转手，成为炒作资本。

这个事情放到今天，已经不是什么秘密了，其实从2020年下半年开始，几轮政策调控到金融配合，再到市场舆论热议，违规使用经营贷买房炒房的漏洞和猫腻，已经引发了官方的高度关注和严查。

阳光之下没有新鲜事，经营贷炒房，闹得沸沸扬扬，查得轰轰烈烈，大半年时间也过去了。

但是楼市的躁动，依然在蔓延。只是这一次蔓延，并没有全面普涨的欣喜，而是隐含了肃杀气息的末日狂欢气氛。



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二、经营贷清查，为何如此之难？




3月16日，广东银保监局向媒体公布了辖内（不包括深圳地区）人经营性贷款自查结果。

此次，广东银保监局自查银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户。也就是说，7843亿元贷款中，排查出问题的比例的是0.035%。

2.77亿元问题贷款流入楼市

值得一提的是广州地区。广东银保监局自查结果显示广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，涉及到305户，折算下来户均约48万元。

1.47亿元、305户

不包含深圳地区，广州涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额占比广东自查问题贷款金额的一半以上，达53%。

深圳的排查仍在进行时，或于3月17日排查结束后公布结果，排查对象重点是2020年5月以来进行经营抵押贷的对象。



不知道大家看了这个数据有什么感觉？

今年三月初，政府工作报告明确提出，继续对小微企业给予扶持，2021年经营贷小微贷款要涨30%。

2020年是2.39万亿，2021年就是2.39*1.3=3.1万亿

经营贷是万亿级别，查出来是几个亿级别……虽然深圳还在清查，2.77亿，在广州能买几套房子？更别说房价高如深圳，上海，北京，杭州，厦门这样的城市了。

经营贷清查，从银行的角度，是很难完全实现的，银行可以跟踪资金去向用途，但是银行不可能监督每一笔放出去的贷款走向。

关于经营贷的套路笔者近期已经写过几篇文章说明了，也不需要在这里占用篇幅。

其实对于银行本身来说，经营贷，用于买房，反而是银行规避风险相当不错的结果，银行也不愿意主动去戳破这个泡沫。

事主利益关联，这事儿原本就难。

局中人，只看局中得失，没有外力干预，深圳2020年自查都能大言不惭：“没发现”。

不用道德绑架，这本来就是一个非常纠结的央地博弈，事实上长期以来已经形成一个心照不宣的微妙平衡，说句不客气的，如果没有特殊的因素打破这样的平衡，经营贷对房价和楼市带来的副作用，就没有办法解决，不然，2009,2016年的房价，是怎么涨起来的？



但是近期，风向变化得很快。各种经营贷的严查力度加大和典型案例被陆续曝光，这一次，从根本问题上的平衡，开始出现明显的动摇和平衡颠覆：

一方面，各地银行的自查工作正在紧锣密鼓地进行当中。这是从上至下的政策态度威力。

一方面，是上海首例经营贷违规案例被公开曝光，贷款人被要求3月份还清贷款，也就是被“因为违约导致抽贷”。

看到这里，大家应该会感受到，这绝不是一个银行这样做，一个地方这样做，而是全国都在这样做。

这一次，还真的不一样了。也表明了很现实的趋势问题：

高层对于房地产经济的思路，和以前不一样了。没有什么信号和预兆，能比揭开“经营贷”这个盖子，还把这个盖子翻过来，放桌上更明显了吧？

抽贷对经营贷炒房的威力就不用多说，釜底抽薪不过如此。

所以，当前凭借经营贷在炒房买房的群体，恐怕都还没有意识到，一场直击要害的惩罚，事实上已经全面开启。



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三、趋势判断：


1、2021年，炒房投机高危，不利于投资改善，利于刚需。

2、政策严控，金融收紧，将贯穿全年。

一线城市清查和管控有滞后周期，这是央地博弈的复杂过程，但是大环境已经不允许一线房价楼市再有异动，本轮房价上涨在一线城市已经步入尾声，目前一线的房价处于相对高位和危险的调整阶段。

3、房价承压，分化加剧。

风口浪尖的一线城市经营贷严查期间，就成了新一线和省会城市的窗口期，在这些城市的房价躁动，或许会持续一段时间。

4、疫情变化还是关键，经营贷和疫情的正相关关系：

疫情对经济和就业的影响没有完全消除以前，经营贷就一直会存在，这是经济和就业维稳的需要，所以房价上涨的关联副作用真正能被控制住，还得看疫情影响。

其实当前对于经营贷的追查，是一种杀鸡儆猴的市场警示，为什么一线严控，二线躁动？

说到底，还是炒房投机群体想要火中取栗，转移关注，方法还是经营贷，只是不能在过于聚焦的地方放肆。

但是疫情事实上也走向尾声了，即使疫情不消失，这个世界的经济环境对于疫情的适应也逐渐成熟了，毕竟所有人都知道，光靠印钞票不可能解决问题，现在的市场和经济的繁荣，都是对未来财富的透支。

结合当前的种种信号和表现，其实对于炒房投机的人性是不可能彻底管理住的，只是警示和对环境氛围的管理，让这些群体知难而退而已。

只要疫情，特别是美国欧洲的疫情缓冲期结束，中国对于小微企业的经营贷款扶持优惠，就会逐渐降低，直至完全退出，回到正常的市场经济竞争，优胜劣汰的正常环境中。

毕竟经济活动，社会生活都恢复正常了，也没有理由再找央妈要钱过日子了吧？

什么是不转急弯？原本是低息纾困贷款，可能会转向更为有利于真实经营的税收减免，投资鼓励，产业孵化层面。

只要到了这个阶段，要么经营贷加息，要么取消经营贷停止放款，也是题中之意。

所以，这一波凭借经营贷推高的房价，其实非常脆弱和外强中干，别人不敢说吧？



一场针对中国楼市中，利用房价炒作，撬动违规杠杆，还有心存侥幸的风险投机群体的围猎，也就是当前必然的需求了。

现在抽贷严查，还真的是悬崖勒马，房子买了不可能1年左右的短周期就可以套现赚钱，而经营贷的红利窗口期，恐怕1年时间，都没有了。

这是一场时间和风险的搏杀。珍爱生命，远离炒房。



文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。

这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。

熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

白云追月素

拿你的钱买你的货去卖你要保我赚钱

我是来围观的逊

强烈要求征收房产税空置税

王俊杰2017

二手房必须半价销售，这个政策绝对再也没有多买房子的了。

hecgdge4

会去搞什么经营贷的都是穷人和刚需，有钱人不需要

poney

如果真心控制炒房客，户均不超过两套房，不就得了吗！公司超量屯房严厉惩罚！……大数据信息时代不是很难的事吧？！

明绍宗朱聿键鼻

别怪炒房客了，没炒房客房子同样会涨价

楚一帆

每个家庭按照家庭人口数严格限制住房面积，只限制面积根本不用管套数，没结婚的人买房只能按一个人口算面积，比如人均居住面积不得大于60平方，那么三口之家不得超过180平，单身买房不得超过60平，只要国家下定决心这样做，就没有办不成的事。

白云追月素

昆明都是明涨暗地降，我朋友手里几套房的都开始在转手了，除了刚需的人会买，现在真的没有多少人买

愿为素心人

像农村看齐，一户一房就可以了。多的成本价国家回收