未来楼市：高端有市场，低端有保障，一二线城市什么才叫高端房？

素色流年783

“房住不炒”从2016年提出一来，已经有近5个年头了，熟悉房地产的都知道，这条产业链的供应端（土地），对于房价的影响，一直都很关键，现在圈内比较认同的通说，是提出了三元格局的“多层供应”体系，即：高端有市场，中端有支持，低端有保障。

通俗一点理解，未来的高端住房有可能能够继续发挥楼市这个“蓄水池”的作用；而中端方面，也出现了一些“共有产权房”等模式；低端的“廉租房”、“公租房”等保障性住房也更加频繁浮现在人们眼前。




高端有市场，从另一个层面来理解，在“高端房”领域，市场所遵循的经济规律，以及要素市场化配置的作用，也许还是要比中、低端楼市更为明显的。俗话说，人往高处走，能买高端的，可能就不会考虑中低端，那么，对于未来的一二线城市而言，哪些属于高端房呢？

我们暂且从3个主要的维度来分析：
1、是否处于核心城区地段？

2、是否属于地铁房？

3、是否有成熟旺盛的商业人气？

实际上，这3个维度，从地段、交通、配套、商业、人气等方面，都体现了房产本身在“居住属性”上的含金价值量，而且在未来，能够衍生出“金融属性”的房子，其居住属性一定是含金量高的。




一线城市和二线城市虽然经常连在一起说，但是真要细分起来，一线和二线还是有很大区别的：在一线城市，地段的权重要相对高一些，因为一线城市城区板块之间的分化相对更加明显，有时候同一条街之隔，分属不同行政区划，就可能意味着绑定了大相径庭的公共资源和配套；而对于二线城市而言，板块之间的梯度、分化还没有一线城市这么明显，但是地铁站对于二线城市而言，其边际效用就相对更高一些。

因此，我们根据一二线城市各自的特点，假设一套最完美的房产，得分是100分，我们构建出以下3档评分模型：



按照上面的评分模型和各个项目占到的权重，对照自己的房源所处的城市、区位以及配套情况，如果能够加分得出90分以上的，列为高端应该是没有太大问题的，最关键的，是要分档讨论，因为城市的层级不同，所考量的各项权重分值也有差异。

举例来说：北上广深，三环以内的主城区，基本上都算得上核心城区，商业人气饱和程度相对高一些，包括地铁站的密集程度，三环以外和四环五环的差距，走到路上街景就能感受到明显差距，因此，北上广深这一类一线城市，虽然不说每一套都是高端房源，但显然高端房源的绝对数值是很大的。

评价高端、中端、低端，不能单纯以房屋总价来讨论，具体还是要放在各套房源所处的城市内，就好像“哪里都有富人，哪里也都有穷人”的逻辑，每座城市也会有自己的高、中、低端的圈层，因此，分档、分城市讨论高、中、低端，更为合理和贴近各地土地供应端的现实情形。




准一线城市和二线城市，比如重庆、贵阳、昆明这一类城市，除了处在核心城区，最好还是要有地铁站的配套，毕竟，对于准一线、二线城市而言，不少城市发展阶段还没有到一线城市那样的“提质升级”的阶段，还处在做大基本盘面、扩城引人壮大城市规模的阶段，这个时候，地铁对于城市空间的拓展加成，就显得权重更高了，因此， 准一线和二线城市，地铁房的配套，对于真正的高端房源而言，可以说必不可少。

但是，准一线、二线城市与一线城市又不一样，一线有着强大而高效的虹吸效率，准一线还相对好一些，对于二线城市而言，除了自身需要做到更强更大外，还要加强城市“内功”的修炼，也就是避免被能级更大的城市“虹吸”，哪怕有一天力不敌人，一定程度上被周边更大规模的一线或准一线城市“虹吸”，高端房源所处的区位，也至少应能保证所在版块属于商业配套齐全、人气旺盛的商圈，才能有“宁做鸡头，不做凤尾”的底气，因此，对于二线城市而言，高端房源的三大项权重（地段、地铁、商业人气），可以说缺一不可。
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