北京楼市：买这类房产要谨慎，再便宜也不能碰

天一教育培训寐

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房


提问：睿智的房姐，您好啊，关注了很久，新人首次请教，前几天的问题没有等到答复，又重新整理了一下思路，非常期盼回复，多谢多谢 现在东城有一套90年代学区房，大约市值500万，孩子已经小学毕业，不占用指标；回龙观有一套市值500万经适房。自己现租住东城孩子初中附近。 目前考虑卖掉东城学区房，加上贷款，购入总价800万左右130平左右小三居，目的是投资为主，兼顾以后自住（先出租，等六年后孩子上大学了就不租房，我们自住，本人单位在北三环附近）。 看了一些楼盘，感觉北边溢价感觉严重一些，大多数是塔楼，想问请教几个问题： 1. 望京、朝青、双井，哪个板块更适合置换； 2. 望京12号线附近，芳园里和高家园地区，是否有合适的楼盘推荐； 3. 双井的老化工厂问题，是不是要尽量规避； 4. 目前主要看了珠江罗马嘉园和华纺易城，这两个小区哪个更合适； 5. 资金如何使用最优，现在是卖一套+贷款。能否考虑卖两套，再买两套，回龙观经适房是否需保留，有无涨价空间。 麻烦能于百忙中抽空答复，非常感谢您的帮助！

回答：1. 望京看看望京新城，朝青 华纺易城，双井 苹果社区南区。 2. 地段不好，老楼多，不推荐 3. 在意的话可以规避 4. 华纺易城>珠江罗马嘉园 5. 回龙观继续持有，拿着500子弹也没有更好的选筹区域

提问：#新人首问&急问# 望京区域 已付费，潜水了几个月，一直把房姐的星球当成工具书，看到啥小区就上来搜索一下，非常感谢房姐每天的辛勤回复，受益匪浅！ 【背景】目前手里子弹400多万，sfsd，未来三年内要小孩，学区不是硬性要求，打算在望京或周边（新老北苑、酒仙桥）买总价800-1000万左右的三居室，看房姐比较看好望京地段，我也比较认同，但几十套房子看下来如果想在望京买一套符合预算、房龄20年以内、小区和房屋质量别太差的三居，选择还是比较有限。 【标的】目前看上了望京西附近的银领国际里面一套900万左右的三居，单价5.5万，户型朝向很好，楼层也不错，因为房主急用钱所以折价卖（大概对比小区同户型均价折价10%左右），我觉得5.5万这个单价在望京非常有吸引力，小区的主要问题是环境不好，物业较差（物业费才1.6多），有种老破大的感觉（不过楼龄还行，2004年建成）。不知道房姐如何判断这套房的价值？ 另外，我也在重点关注朝庭公寓、金隅国际两个小区。朝庭我觉得房屋质量很好，虽然小区很小，但是挺精致，而且旁边望京小街开了以后个人认为商业配套在望京算一流的。金隅国际里面有两栋楼是可以注册公司的住宅（据说当年有特批），目前里面还有很多公司商户，所以单价低很多，有些大三居能谈到5万以下，应该是望京住宅类最低了。这两个小区房姐是否能再详细点评一下，也看看房姐还有啥建议，感恩！

回答：银领国际普遍户型偏大，加上物业管理一般，这是折价主要原因，这套5.5的单价如果没有其它硬伤可以入。朝庭公寓也商业中心共用的车位，近商业中心 租客偏多，这些对居住舒适度都有影响。金隅国际ABC三座可以办公，人员比较杂，这是一个缺点，加上大面积户型所以低单价很正常，这类产品升值潜力一般 ，不推荐

提问：请问房姐，《法拍房实操技巧》如何查看呢？

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。 不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金 报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷 竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。 首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。 银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。 记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。 买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。 千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费 司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场 法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。 所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。 最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。 所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！ 看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？ 是：朝中有人 如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。 那么，法拍房流派的便宜谁捡了？ 事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。 具体攻略如下： 首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。 法拍未必真便宜，如果想买法拍房，做好交一次学费的准备。

提问：尊敬的房姐好！请教一下怎么看阳光上东和华远九都汇的优劣？谢谢！

回答：阳光上东 小区占地大，居住人群较多，租户多，小区半封闭式物业管理，属于租金高升值很一般的盘，自住投资都一般 华远九都汇是40年小产权与70年产权结合的小区，也是租客比较多。200+的南北大户型有淘笋的机会，有合适的标的可以考虑

提问：房姐您好，新人首问，期盼回复。 本人情况：北京集体户口，未婚，sfsd。目前亦庄工作，互联网，未来1、2年可能会换工作到望京或海淀。首付200内，希望买房保值增值，可出租，若换工作也可能考虑自住，通勤1小时内可接受。目前已经踩的盘主要在亦庄附近及东边： 1、 亦庄及周边限竞房，禧瑞天著（近地铁，目前离公司近，周边有学校，有产业规划）；周边次新，通泰国际和经开也是大概5万左右； 2、 中海寰宇时代（南中轴8号线，户型好，周边有发展空间） 3、 甜水园北里， 95，6.5 420W 4、 石佛营东里105号 南北，92，6.2 360W 5、 炫特嘉园，西北 04，6.2 390W 6、 晨光家园，99，西南 5.6 470W 7、 农光里 2000，北向电梯 5.6 380W 8、 磨房北里，92 南北 5.6 340W 9、 平乐园小区，95 南北 5.8 350W 10、潘道庙 07，南北，6.5， 460W 11、 朝青 雅成一里，00，南北 ，5，460W 1） 根据预算和需求，选亦庄新盘次新盘还是城区老破小更好？如果是新盘，禧瑞和中海哪个之后升值更看好些；老房里哪个更好，选择应如何排序。 2） 目前报价是否有性价比较高的标的？您认为价格多少入更好？ 3） 是否还有其他比较保值推荐的区域 。 想听听房姐的意见，非常感谢！

回答：1. 限竞房有限售期，基本要7-8年以后才能出售，是否能接受。这个要想清楚。愿意长持的话亦庄新盘值得入手。 2. 二手老破小属于防守产品，短持3-5年涨幅能跟上大盘， 流动性也没问题。适合过度期持有。 短持选老破小，长持选限竞新房。 推荐在 中海寰宇时代、禧瑞天著、经开，晨光、炫特、石佛营东里 这几个中选择

提问：房姐您好～ 我家人去腾冲旅游过好几次，都很喜欢这个城市。家父考虑在腾冲入一套40-50平左右的小房子，之后可以自己度假\/租出去当民宿，而且他觉得腾冲这个旅游城市发展潜力还蛮大的，未来有升值潜力(｡･ω･｡) 对此您有什么建议吗～需不需要避避雷？

回答：旅游城市，尤其旅游小城市，旅游景区等房产，通常返佣比例最高，部分高于商铺。 属于造成亏损最多的一类物业。 返租多少钱，你可以理解为就是房价打多少折扣，剩下的就是实际价格。 前期通过返租打消疑虑促进签约，项目回本即可开启佛祖模式，从此再也租不出返租的价格，小白散户完全没有精力为了50万打一场异地马拉松纠纷。

提问：房姐好！本人持有今典花园150多平米央产大三居一套，满五。想出，但此小区价格始终不高，现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您，现在卖掉置换是否合适？卖掉变现合适吗？若置换，本人目前不需要学区，主要考虑舒适和保值，您推荐什么盘？我在阜城门上班，对西边熟悉。谢谢！

回答：大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅，今典花园涨幅一直的都跟随大盘，没有太合适的置换标的，保持现状是一个更好的选择，由于海淀大多是学区溢价，考虑有性价比，兼顾舒适度，没什么选择，推荐可以看看厂洼，这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块，选筹上会好很多

提问：你好。您好。我的情况是。外地国企工作。一个月稳定现金流7000，一年总收入17w左右。刚入职。前期空档半年。首套名额。名下无贷款。北京有购房资格。现金手上有270w。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作贷款。

回答：建议还是SFSD，走按揭。可以自己养下ls，或者找中介包装。另外建议从贷款中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险 270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，第一个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 第一个是现有天兆98平朝西2居，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五唯一，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值升值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手最佳

提问：新人首问，亲爱的方姐，房姐好,房山人,最近想给孩子买个学区,在长阳看一圈。包括北京四中(长阳半岛) ,首都师范附属中学实验学校(国际花园,芭蕾舞) ,还有新建的北理工实验学校(睿府书香,远洋新世界) 。后来通过中介看青龙湖有个人大附丰台学校不错,燕西华府127平米考虑中。纠结 不知道那个好。又想找个有潜力的。求支招

回答：你好，如果只考虑长阳，优先半岛和熙悦山，其他没学区的涨幅和流通性很难保证。 燕西华府品质还是不错的，有学区概念，缺点是项目位置太远了，你要是自住的话，通勤是个巨大问题，以后可能不好出手。 如果考虑升值潜力，建议跳出房山，多关注丰台。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。


知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。