2021楼市是“涨”是“跌”，我们该怎么买房？

术数古籍专卖疤

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：最近很纠结，目前工作在哈尔滨，有四套房，贷款二百，收入稳定且略高，去年把户口落在天津人才，孩子十一岁，原打算以后去天津发展，有利于孩子考学，现在看来天津经济一般，气候环境一般。很喜欢杭州，环境好，未来发展趋势好，和天津市区房价差不多，子弹100，勉强这两地首付都够。无论工作换到天津还是杭州收入都会减半，该去哪买房？该去哪工作？孩子该去哪上学？很苦恼！

回答：你好，相比更看好杭州，互联网时代的杭州已经有了明确的目标和腾飞的姿态，但身负直辖市巨大红利的天津还在谋求转型的路上不断挣扎。

而未来，沪杭甬湾区计划使三者在互补的基础上加深进一步合作，上海这个庞然大物也开始由吸纳转为辐射周边城市，作为我国凭借新型科技崛起的省会城市，杭州市的城市地位也随着自身的经济发展进一步得到了巨大的提高。城市地位也得到了进一步的巩固。

而由于北方经济的先天缺陷，从现在的经济发展上来看，正处在经济转型期的天津无疑是处在弱势地位的，天津还要继续面对来自北京的资源虹吸和竞争压力。

我的建议是工作和生活去杭州，只要有能力，收入总会起来的，而且杭州发展机会更多。同时考虑你孩子的高考教育，建议出掉1-2套哈尔滨房子，建仓天津一套，一方面天津投资价值大于哈尔滨，另一方面为孩子后面高考提前准备，等到高中再去天津读。这样可以很好满足你的2块需求。

提问：星叔，在专业的房产投资圈里边，是如何划分一线，二线，三线城市的？

回答：一线就是四个。

二线是有三种：省会。计划单列市。经济特别强劲的城市，比如无锡，苏州，珠海。

三线就是普通的地级市了。

一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。

二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。

三线城市就是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买。

提问：星叔您好，请问昆山下面的乡镇，张浦镇跟千灯镇，将来哪边房价涨幅大些呢？这些年两个镇房价一直差不多，张浦靠苏州工业园区，干灯靠青浦，各有各的优势，星叔请问您怎么看的呢？

回答：张浦是离苏州最近的镇，机场路修好后能最快的到达苏州，规划有地铁K1线通市区。

张浦是昆山比较传统的工业强镇，这边靠近甪直和园区，而备受苏州刚需的青睐。

张浦现有的商业比较零散，缺乏大型商业中心。

千灯其实离上海的核心区不管是虹桥还是陆家嘴直线距离比花桥还近，如果能有条地铁通上海的话位置不输花桥。规划有地铁K2线通市区。

花桥和千灯离上海近，但花桥可供开发土地少，房价高，而千灯价格低的多。

随着当地传统污染型工业的逐步外迁，未来可能释放出更多的土地资源和环境资源，区域热度将更进一步的提升。

随着“沪昆一体”加速，上海向西发展，千灯极具发展潜力。

张浦的购房群体主要是承接城南溢出，刚需客的首选，对苏州的吸引力相对不足；

千灯在“西上海”概念的深化刺激下，对上海刚需客的吸引力较大。

张浦和千灯各有千秋，就目前的配套上，千灯更有优势。

从居住和投资角度来看，千灯是一个更好的选择。

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提问：星叔您好关注您很久了, 现在家庭在上海只有一套房,有贷款，面积不大。地段在浦东大道居家桥路,周围利好是14号地铁要开通。迟迟等不到上海放开限购,现在在计划是不是拿手上现金,买二套,计划需要学区。但目前二套只能3成,总价就负担不了太高。

想问下,现在是买二套的最佳时间吗?再等等上海二套会宽松些吗?有朋友建议成立公司,房抵贷形式做到7成，这种方式想问下您建议吗?是否有什么风险?您经验毕竟很丰富。我们是想买个学区,明年要小孩,如果贷3成,只能买总价400万,这样学区只能.是老破小。

你建议现在购买这样学区吗?毕竟我们还没小孩现在。还是,先不买学区,买个房龄新的,后期再买学区?或者等后面二套房限购放松再置换?您觉得二套不管首付比例下降还是不再认贷,近几年取消可能性大吗?还有买哪个区或地段有什么建议吗?

回答:首先,学区的事不用急,还没小孩呢,当前正在推进教改,有可能实行多校划片,很多优质学区,未来几年面临着不确定性,因此在小孩子上学之前二三年考虑学区房即可。

其次，当前上海调控政策很稳,估计未来几年限购都不会放松,认房认贷,未来大概率不会松。

当前，是上海买房的好时机，市场降温三年了,有上涨的动能,且货币放水也有利于房价上涨。

由于你新买一套房比较吃力,当前最佳方案是卖掉居家桥路的房子,此房区位一般，如果是老破小,则升值性更弱。所以不如卖掉，手中资金增加 ,集中资金再买套区位更优、户型更大的房子。没必要一定买学区房。

可买新次二手房,这样住进去也快些,升值性也强些。

关于区位,主要以你上班生活方便为第一考虑,其次是升值性。如果限定在浦东，则源深、联洋、世纪公园南边的大唐花园、西边的陆家嘴中央公寓、张江中区万科翡翠公园、张江祖冲之路上的阳光花城、浦江镇近前滩的次新房。

杨浦与虹口没什么特别好的板块。

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提问：星叔你好，坐标台州黄岩区，请问手头上有子弹170，可以买台州什么地方的小区？黄岩有刚开盘的中粮瑞府可以出手吗？还是去椒江买房？

回答：台州这个城市来看，椒江现在搞自己的一江两岸，跟杭州一样拥江发展了；

黄岩现在也拥江发展了，千年永宁，进入永宁江时代；

路桥挖了个大湖，叫飞龙湖，以后就准备在这儿落脚了。

从未来的发展看，台州三区各有各的想法，唯独温岭还在自力更生。

1、从城区看：椒江区“一城独大”，多个红盘是“榜上常客”；

2、从板块看：一江两岸、商贸核心区、集聚区、中央创新区——中心城区四大板块均有代表性楼盘多次杀入榜单；随着各区域城建框架不断拉大，集中力量打造和造势的新区逐渐成熟，也越来越被购房者认同。

3、从长远的角度看，自住加投资的话选择买在椒江是对的，其次再考虑黄岩。如果说你自住生活半径圈子在黄岩，中粮这个盘品质还不错，可以考虑。

如果你买房是为了纯投资，台州城市能级毕竟偏低，子弹170更建议破限购买杭州。

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