广州楼市：我不买这个片区的真实原因

飘渺九月

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔你好，本人手头现金只30来万，无资格，广州是一线城市，如果找人代持一线城市的市中心，要处理老家的一套学区房，而且也只够买老破小的首付。 你建议是买老破小，还是不限购的新塘白江地铁房呢，另外，你为什么对新塘白江地铁房的潜力这么有信心？ 谢谢！

回答：带强学位的老婆小不比新塘差，新塘是没房票才考虑去的。你当下也没房票，郊区今年我也不建议大家去买，所以还是先把老家房子卖了看看先，然后钱够了再来看广州限购区。30万买个好点的老破小都能真的 另外因为广州中心的东移，未来老黄埔，鱼珠，琶洲一带白领很多，跟新塘的距离很近了，不少白领会考虑到新塘置业。而且那条13号线直接把新塘的人拉到珠城多方便

提问：雕叔好，贫穷的刚需族真诚发问，工作一年半，年纪不小了着急买套房结婚，在金峰附近上班，以后也打算在科学城发展，目前首付预算70-80万，本来是计划等个一两年攒多点首付买个万科新里程的三室一步到位，刚好另一半今年换了工作，公积金断缴了没法两个人一起申请公积金贷款，但是最近看到新里程和旁边的龙光峰景华庭都在涨，心里有点慌了，担心未来黄埔这边还会涨，而且看你的分析明年还会涨一波，就想着要不要现在先买一套二室的先上车，过个三五年的再转手卖了换大套，所以想听听你的意见，有3个问题：1 以我们现在的情况买龙光或新里程的二室过几年再转手卖了是最佳选择吗？这两个小区的房价未来涨幅大吗？2 如果买再偏一点的地方比如实地常春藤或珠江嘉园的南向三房住几年再转手卖可行吗？买这两个小区的话未来的涨幅会不会比龙光和新里程大？3 要打算买的话是不是现在就得看了？如果等过完年再看房再买的话来得及吗？因为看你分析说明年2月要开始涨了。(不知道让你分析这么偏远的楼盘你会不会嫌弃，不过还是期待你的回复，万分感谢！)

回答：“贫穷的刚需族真诚发问”，大可不必这么没自信，刚需就是刚需，至少手里也至少有70-80万呢，还不是那种拿不出1分钱的贫穷。但是你已经关注房子、房价，你已经超过了80%的蒙查查的其他人了 如果针对70-80万的首付预算： 1、我觉得不没必要舍近求远的去买长岭居那边的小三房，就看龙光、万科的两房就行了，而且这里的通勤也满足你的上班地需求 2、不用在意公积金贷款的问题，公积金贷款其实少不了几个钱，把注意力放到房子的总价和贷款成数上即可，甚至贷款利率都不用特别关注 3、实地常春藤、珠江嘉园属于长岭居板块，在区位上其实跟雕叔眼中的“区府板块”相比，还是弱一些，那边主要是新房拉动，等新房拉不动了，就完完全全的进入存量房市场了，这个时点不建议考虑那边 4、一定要在年底搞定，至少也要在年底看好房，签订合同 祝好运。另外，萝岗的新里程、龙光的盘，雕叔2006年就看过这里的房子了，长岭居的珠江嘉园、实地常春藤这些略微早期的盘雕叔一直都有关注的，有机会在知识星球分享一下，里面的坑要多大有多大

提问：好像雕叔很少点评天河公园的翠湖山庄，价格好像很低，又属于天河公园板块，学位也是中上，相对东方新世界性价比极好，想听听雕叔怎么点评的

回答：1、港式设计，产品就真的妈妈得，3梯八户 2、园林虽然茂密尚可，但物业确实一般般，服务一般般 3、最大的问题在于华快的高速路影响，噪音污染很严重 4、有人说这个盘风水不好，被“华南快速+黄埔大道”的剪刀插所致

提问：雕叔好，600万现金，广州首套非首贷，可以买2套，纯投资，有以下几个设想 1.600万做首付，上珠城中海花城保利心语3房等标杆盘，单价11万多，月供没问题 2.上东方新世界，东逸花园三房，单价8-9万 3.上鱼珠美林湖畔盈彩美居等3房买2套，单价5-6万 能否帮参谋下？我觉得同面积同资金下，珠城的涨幅要超过鱼珠两倍以上才划得来，是都鱼珠的收益率更好一些？

回答：如果纯投资，您说的这几个区域都是没问题的，只是说珠城的涨幅要超过鱼珠的两倍，这个难度实在不小，几乎不可能，5.5—11，那么珠城的11万单价要涨到多少？？ 我是觉得，如果您有两张房票，结合贷票情况，全款买一套珠城，抵押出来差不多首付3成，之后再去买一套鱼珠的（也要看资金量大小），看看是首付几成，是走按揭路子，还是全款再抵押

提问：雕叔 ：600w的预算，投资的角度是选择在广州还是深圳。起点低 持有深圳的是否有机会超过广州的收益 另用我妈妈名额 已经53岁 是否还可以做首付3成 贷款30年

回答：目前这个时点来看，选择广州的时点要优于深圳的，因为深圳已经刚刚涨完一轮了，没必要追高了，是吧，果断选择广州 老妈年龄53岁，可以选择首付3成，但贷不足30年的，因为年龄的问题，至少有15-20年没问题，可以联系下我们的雕叔，看看贷款方面如何帮到您

提问：雕叔好。我也去了这个月您在深圳的线下讲座，平常也一直关注您发表的动态看法。觉得非常有道理。我的情况如下： 原有一套布吉大芬桂芳园6期76平2房。17年310万购入，购入后一直未涨，终于在今年有些许补涨。现在同水平房子挂盘价380左右。 今年原计划卖掉大芬房子后，和女朋友一起在福田购置小两房作为婚房。因为看着房价在涨，因此着急就先掏空6个钱包并找亲戚四处借钱先上了车。本来想着布吉房子卖掉后即可还上，但是715突发新政对未满5年，打击太大，一下市场冷淡，再加上未满5年，突然卖不出去。 随着布吉的补涨，现在我的房子的挂盘价345万已经是小区最低，但是到现在12月份，空有偶尔看房人员，仍然没有意向买家。 现在找亲戚借的钱当时说好了3个月就还，但没有计划到楼市新政现在钱还不上十分愧疚，并且家里人压力都很大，自己心里更加难受愧疚。再加上每月2个房子的月供一起2万多，现金流非常非常紧张，现在借贷➕无现金流。 我自己的目前的想法： 1.感觉布吉未来已经没有多少涨价空间了，因此考虑还是先卖出。 如果抵押一部分钱出来改善现金流，担心最后涨价还抵不上贷款的摩擦成本。因此没有选择这条路。 2.手上无积蓄加入借债➕月供，压力很大，对父母亲戚更是愧疚。因此希望尽快摆脱这个情况。 3.担心经济压力太大会严重影响生活的幸福程度。特别是刚刚成立的小家庭。 我的提问： 1.布吉大芬是不是确实没有太多空间了？ 2.我是今年继续在目前小区最低价的基础上，继续降价以求快速卖出？ 还是再等一等市场有没有稍微回暖的情况？比如您一直提到的明年小阳春。 3.或者您有其他更好的建议 谢谢

回答：看了太多“打新哪个套利空间最大?”“500万买哪里升值最快?”这类快餐式提问，能触动我的问题已经很少，今天却被你的提问触动了，因为它真实，诚恳，不功利，又充满信任。 我们活在到处都是投资客的世界里，快忘了深圳还有无数不求暴富、只求安稳的普通人。 煽情结束，回复问题。 桂芳园六期76平两房，16年市场价300万，底部徘徊四年，今年终于洼地补涨100万。 我在链家看到了你这套房子 ，四套76平挂盘价都在400万以上，69平都挂380万，你这套345万竟然无人问津，不奇怪吗? 我看到链家把一套76平403万，一套71平400万的标为主推的必看好房，你这套76平345万的反而不是，不奇怪吗? 你有没想过，你这套房子不好卖，不是因为不够便宜，也不是市场过冷，而是X家获得的利益不够而不愿去推呢? 你有没想过，你看到的和中介告诉你的可能不是真实的市场，实际上调控后布吉在补涨，成交也在放量，你这套房子绝对不止345万，再降价甩卖更会血亏。 我的建议，一是做抵押贷缓解压力，摩擦成本不过几万块，远好过亏几十万甩卖。 二是向X家或X原妥协，让他们给你标上必看好房，帮你主推。 我个人更建议第一条，相信我，坚持一年你的房子可以卖到400万。

提问：雕叔，这两套都是美林湖畔的房子。 第一套，楼梯，三楼，三房两卫，西南向，108方，总价645。 第二套，电梯，三楼，三房一卫，北向，91方，总价635。 该如何抉择[捂脸] 我记得你说网红盘尽量不选楼梯，后期不好转手，可是楼梯的户型和朝向都好很多。

回答：楼梯房那套，强烈建议不要去，在一堆电梯房的小区里面选一个楼梯房 算选了一个大硬伤的了，之前19年的时候，美林有一套楼梯房，挂了一整年没人看，现在主要是行情起来了，美林湖畔没什么人出货，这些业主趁机出货而已，我们不要做这个接盘侠 电梯房那套都快7万了，即使以后涨到8万你愿意不?高不少了其实

提问：请问03 04的户型很差吗，4.5可以入手吗

回答：就是一般的厅直出阳台了，户型还好，80平左右的两房单位，户型中规中矩 360万买一个80平左右两房，首付108万，只是觉得资金使用效率不太好，其他还好，喜欢就好了

提问：雕叔好，我和老婆的征信不太好，都各有很多次逾期，不知道这样还能不能再买房做按揭？如果不行的话，我们全款经营贷可以吗？这也不行的话，老人家接力贷买可不可以？问题有点多，谢谢雕叔了。

回答：银行是综合个人资质、负债、逾期情况、收入、资产等情况的，光某一单一因素，尤其还是定性的描述无法做判断，建议你把征信和流水给我看一下。无论做按揭、信用贷还是经营贷，这些都是最基本的参考因素。如果是接力贷的话，就需要看夫妻+老人夫妻一共四个人的征信和流水情况了。[抱拳]

提问：雕叔。总价400万预算，有三个选择麻烦给个建议，自住➕投资。 1，萝岗科城山庄，120方总价400万（单价约34000）。西北向望开萝大道、水西路，有点吵，但胜在单价较低。 2，萝岗万科东荟城，96方总价380万，（单价约40000）。学位、居住氛围好，但是单价较高，担心有回调风险。 3，南岗佳兆业城市，125方复式总价420万，（单价33600）。复式产品好，两个购物中心。学位和周边规划是硬伤。 麻烦雕叔给点意见。谢谢。

回答：如果是我，首选就会排出第三，南岗这个片区整体来看是不太行的。前这两来看，如果对学位有需求就选东荟城，如果没需求就选科城山庄，选东荟城至多会买贵，但不会买错

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