北京楼市：刚需买房？内行人推荐看这些板块

却写杂布计

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房


提问：美丽的房姐您好，最近非常纠结投资买房的问题，需请您给予出出注意： 家庭基本情况是： 新龙城有90平2居房子5年以上了并无贷款，已出租3年了，租金7k左右； 万泉小学学区房50平老破小（95年回迁房）也5年以上了，孩子现三年级，3后释放学位位，还有低利息贷款大约180万左右，月供1.1万； 孩子上小学后，离开新龙城，使用上面2套房子的租金租了一套3居的房子； 目前家庭手头可支配现金450万，除掉学区房月供外，每月还能再月供2万左右，北京家庭，另一半不接受jlh,所以没有3套房票了，并2人也都没有首贷的资格了，比较纠结这种情况如何再置换房产： 1）若卖掉万泉学区房，在万小附近买个小三居自住，但学区房还有较多贷款，还掉贷款会减少置换的首付费用，并更不确定在万柳附近买房会不会没有升值空间或者升值空间很小呢； 2）若卖掉无贷款新龙城，使用900万的二套首付在哪购买大房子会升值跑赢大盘？若不在万柳购买，不能解决自助问题，房子还得出租10年左右，孩子还有10来年才上大学； 3）若卖掉新龙城，在万柳附近买房，则家里2房都是高学区房，有增值风险吧 感谢小姐姐！

回答：1. 万柳是海淀的领涨地段，最近3年涨幅可观，属于比较均衡的板块吧，你是刚需自住不需要顾虑太多，万柳的涨幅也不会比大盘低的。 2. 建议出掉新龙城，否则万柳好点的小三居都超过你的预算，如果高贷就直接垫资全款抵押，万柳可选不是很多，建议看看 万泉新新家园、光大花园、新起点嘉园，也可以再往西边看看，选择上也更多点

提问：房姐好！北京户籍，自住房1套。自己感觉风险承受能力不太强，所以不打算做抵押操作。手中资金100万左右，燕郊，天津，还有您多次提到的沈阳，哪个更适合？燕郊限购好像只能买新房。麻烦从区域，可入手的价位等因素给些建议。非常感谢！

回答：先考虑燕郊，其次沈阳，时间上今年底明年上半年有合适的都可以上车 关于燕郊的问题 简单来说： 1.燕郊有价值，和北京挂钩 2.燕郊优势在不限购限贷（或者轻易破限购） 3.燕郊买小不买大，买刚需屌丝房 4.燕郊的价值基础，来自于北京的溢出需求 4. 主要沿燕郊主干道买，其他区域有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值，主干道上的价值肯定超过2万，在下一轮释放后，3万不难。

提问：房姐您好，新人首问： 1. 背景：现金只有80w，家庭名下目前在通州有一套房，男方名下无房无贷款，虽然是纯商业贷款的共同还款人，但查过征信无贷款记录。如果离婚男方可具有首套名额，但男方的社保是朝阳区的，无法在通州买房。想再买一套小的房子投资，总价250w左右，如果能兼顾上学更好，现在的房子对应的小学很差，初中还可以。东西海是不考虑了，确实没钱。家庭收入税前50w左右。现在房子的贷款利率是85折，置换上浮20%。 2. 如果买通州，算二套（女方有通州户口），首付不够，需要借钱或者抵押现在的房子。 3. 如果买别的区可以办离婚，以男方的名义去买，首付款压力小一些，但是不知道买哪里合适，不限区域，目前看这个总价范围内可选的有常营经济适用房、望京点击未来，十里堡那边的开间，别的也没研究过。 4. 主要问题：是买通州还是其他区域？是否值得离婚？置换划算吗？希望房姐推荐一下这个价位（250w左右）哪里的房子性价比高？另外想问问，您这里可以办工作居住证吗？

回答：你好，总价250万，能选择的盘比较少，可以关注丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 此外，也可以截断抵押通州房产融资，把总价扩充到300-400万左右，选择范围更大一点。 除了离婚之外，也可以开发老人票，做接力贷买。 我们暂时没有居住证渠道推荐。

提问：请问亦庄河西区的限竞房可不可以买现在89的三居普遍都在420左右，将来升值潜力如何，意向是金隅学府因为交房早，准备全款购入，限竞房可以在抵押出来吗，现在这个时段买合适吗，非常感谢，已经进入持币待购阶段。

回答：你好，金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中。 限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 如果考虑自住可以买，投资一般不建议买限竞房。

提问：房姐，坐标北京，预算总价1000以内，想在四环内买改善四居或三居，四居最佳，位置以北和西为主，请问有建议的小区吗？另外现在北京市场的情况，你怎么看，是属于可以慢慢看房，还是有一定上涨压力，需要及早动手呢。感谢

回答：预算1000万以内，这个说法就不靠谱了。 标的不同，评估不同，操作手法不同，买家的贷款资质不同，对应的首付就不同，从300-500都很常见。 买房这件事，一定是先计算出首付，根据首付资金的情况，现金流的情况，然后再评估推算，可以买到什么样的房子，对应需要我具备什么样的属性。 北京“无小区推荐”，即使是有比较好的小区，也只有10%甚至5%不到的房源符合买入的标准，只看小区，很容易踩坑到那个95% 1000万性价比较高的选筹主要集中在望京，朝青等地。 北京如果要建仓，在下半年完成。 对应的，所有的准备工作，倒退时间，看看哪些还没动手，尤其购房资格，准备贷款，烂房出售。

提问：美丽的房姐，您好！新人首问： 1. 拟购北京二套，第一套是单位的经适房。 2. 二套首付能承担250w，总价在450w以内的小两居。 3. 孩子2022年上小学，可以去西苑小学，离爸爸单位很近。妈妈工作地昌平，有班车。 4. 但西苑片区的房价太贵，单价9.5万起，而且房源少。 5. 在西苑一片选小两居呢？比如中信所。还是去海淀别的片区选？如果在西苑小学上学，有一定可能性升旁边的初中。如果去海淀别的片区，可有推荐？谢谢！

回答：在西苑附近可选择并不多，可以看下 马连洼片区 梅园、竹园、兰园 不带学区，自住起来会好点，但是通勤和小孩上学会有点距离。 考虑兼顾学区还能看下志新村小区、东王庄小区或者石油附小那一片

提问：美丽的房姐你好。本人37岁，家庭收入40-50万，结余20-30之间。燕郊一套房，全款210.另外一套，月供6000.打算卖燕郊置换到北京，租金抵月供，减少压力。总价在400-450之间。看了您的精华帖，关注了几个位置。1.回龙观，国风美唐和紫金新干线；2.天通苑东三区和中苑；3.大兴高米店南，新里西斯莱；4.亦庄，万科金域东郡。 房姐，请教哪个地段更合适，大概什么价位没有溢价？ 请教您怎么操作，全款买房后抵押呢。

回答：1>4>2>3 国风美唐5.5内，紫金新干线5以内，金域东郡5左右 全款抵押能抬高杠杆，可看的范围更大，结合你的月供能力 建议贷款额度在400内 , 这样能保证生活质量不受太大影响

提问：房姐好！星球会员首问，盼复。 基本情况： 北京马家堡西路有一套90平小复式，市场价480左右（已还清房贷） 合肥有一套优质洋房，有学区和地铁优势（地铁已落实规划），价值480左右，目前还有250的贷款。大户型毛坯，不好出租所以没有房租收益，今年年底满两年。 目前手上子弹有85个，还款能力一般，大概1.5\/月吧。 因为孩子上学的原因（今年3年级），打算买房落户天津，预算150以内。 问： 合肥的那套房值不值得长期持有，目前有想法把合肥的卖了换套北京的（应该要抵押现在北京这套），不知这种方式合不合适。 如果可行的话，还麻烦给我们一些具体的实操建议，比如我们是应该先买北京还是天津，应该买那个区域的？看什么价位的合适？房产小白，问题可能问的不太好，还请不要见怪

回答：1. 在合肥大户型洋房这类产品基本跑输大盘，流动性不高。长期来看涨幅并不乐观，这个时间节点换到北京是最好的。 2. 合肥的标的出掉后+马家堡抵押的资金，能看总价500左右的标的，选筹建议看 常营 石佛营 百子湾板块

提问：房姐你好！最近在买房还请指点，是这样：本人北京工作居住证（天津户口），妻子没有购房资质，小孩1岁半，有老人在京帮助照顾。我在朝阳光华路附近上班。最近想买一套两居室，区域想锁定在通州或朝阳，具体小区看了通州北苑地区的新华联锦园的330万左右顶层和朝阳的定福庄、垡头地区，我们想住的稍微好一点，面积、环境等等，因为小孩未来小学也许去天津，当然也看政策，所以学区没有特别强烈，但也考虑。目前首付凑了200左右，是在朝阳选择还是在通州选择，以及其他各方面，所以想问问房姐有什么好建议？目前我在天津有套房，我的贷款记录。谢谢房姐！

回答：通州涨幅来说没有朝阳好 朝阳推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 通州推荐看：DBC加州小镇 如果月供能力可以，可以尝试全款抵押，买入更大的标的

提问：本人男北京顺义户口，老婆江苏户口，孩马上四年级，顺义城内两套小户型父母名下（沦为老式板楼），父母住一套，我们住一套，夫妻双方名下北京无房，江苏有一套普通商贷（19年买的，还有六十多万，压力不大）正在还，工作在海淀杏石口。手里可用200，有北京公积金，没用过，计划海淀买一套落户房，优先级：可快速落户>周边有还行的小学可转学（尽量西四环北五环内，往外延为下策）>居住属性（40平左右以上，环境尚可，万一不适合自住还能容易出租的）。烦请推荐。 以上是短期急迫需求，之后规划是小升初后，把顺义的房子出掉，同时把江苏贷款提前还掉，制造出仍是二套的资格，在朝阳位置还不错的区域购置一套大的。请建议，谢谢！

回答：推建看看 二里庄石油附小的房子，还有皂君庙那边农科院附小的房子，还有双榆树那边双榆树一小或者中心小学的房子。 有一点要注意，转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的，比如三四五年级接受转学生（在学校愿意接受的情况下）。 后面的规划没问题。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。


知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

芊芊551

通州的新盘 北京东湾怎么样，刚需首套