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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐好！我刚加入圈子，这是首问。我有一套通州宋庄的次新红杉溪谷联排别墅206平米，实际面积450左右，贷款剩420万左右，利率低，毛坯，目前市场价1300万向上，因一直空置，想置换一套城里大三居，先出租几年再自住，家里还有一套晨光次新2居在出租，自家因孩子就读初一在西城租房。目前看好区域是朝阳公园，或双井，楼盘看过海悦名门，万科东第，公园五号，观湖国际，富丽华园，或双井A派公寓，苹果社区，乐成公馆，总价1100万左右不超过1200万为佳，想问一下，这个置换是否合理，通州是不是潜力更大（但空置财务压力支出大）？朝阳公园区域和双井区域您更看好哪个的价值潜力？具体楼盘有什么建议呢？谢谢房姐！
回答：现阶段双井好于通州 双井和朝阳公园属于同一类型，长期看涨幅差别不大，选择上更多看标的 你看的 观湖国际，万科东第都属于溢价盘，不推荐。富丽华园和苹果社区可以淘一下 另外推荐 双井 九龙花园，珠江帝景，朝阳公园 丽水嘉园
提问：新人首问。美丽的房姐，关注您的帖子有一段时间了。想请教的问题如下:女，单身未婚，sfsd，京户，首付大概160-170，工作在北三环安贞、和平西桥一代，工作稳定。想关注总价400左右的房子。最近看了亚运村一代60平左右的小两居二手房，楼龄普遍在1990-1994年的砖混板楼，无电梯。也去看了东小口的奥森one和奥海明月（纯南向或者东向两居）。 二手房的好处是离工作地点近，通勤方便（3、4站公交或骑车），不需要在路上折腾。属于朝阳区。缺点就是楼龄老，组合贷贷款年限不足25年，担心将来换房时下家贷款年限更短，影响出手。而且楼龄老，水电设施老旧，居住体验感差。 新房的优点是窗明几净，居住体验感好。缺点是通勤距离稍远，将来通勤需要从13号支线转5号线，可能会和天通苑人群在立水桥站会和，公共交通或者自驾拥挤。属于昌平区，学区属性不好。交房时间晚，要换房需等8-9年才能交易。 因为现在单身（无对象），但是因为年龄已经30+，有考虑近2、3年尽早结婚生子的想法。个人倾向于想在工作地点附近购房，节省通勤时间，因此可接受二手房。 请问这种情况下，（1）以目前的首付款和工作地来看，亚运村的老破小和东小口的新盘哪个更值得入手呢？哪个保值、增值效果好一些呢？（2）或者是否还有其他区域可以帮忙推荐一下吗？（3）因为目前单身，请问购房需重点考虑哪些因素呢？谢谢！
回答：你好，亚运村的高光时刻是上世纪90年代初开亚运会，那时候方庄跟亚运村一南一北，都属于豪宅区 后来亚运村就一路走低。 总价400，投资和自住难两全。 推荐看奥森板块 澳林春天\/上元君庭可以多关注下。
提问：星主好，已经在苏州交社保两年，老家是北方，不在苏州工作，一半为孩子毕业后去南方发展有个落脚点，一半为投资保值，新房和二手房都可以，您看适合在哪个区买房，谢谢您的解答
回答：谢谢赞赏 先提炼重点：老家北方，小孩毕业后去南方工作 从描述来看，目前在北方没有大量资产或者家业，其实除却家乡情结和地理偏好，选择哪个城市并没有太大的损失。 买房最关键的是首付资金，其次是战略上选择什么样的城市，以及最后微观上的选筹。 如果本身有200万以上的现金，那么足够买入一线标的，现在处在新一轮上涨前夕的北京是一个选择。 如果首付资金只有100万上下，北方也没有重要的工作生活，那么建议可以一步步移居南方。 买房战略上，首选优质的二线省会城市，房价足够低，不限购，贷款友好的城市。 一共两个，重庆，杭州。 考虑到工作生活，经济发展，以及房产本身的便利程度，可以优先买杭州，贷款9成的操作，对于首付资金和起步冲阶很友好。
提问：房姐：您好！ 拜读了很多您对北京房产分析的文章，真的相见恨晚。我目前想在北京入一套，主要需求是自住，当然也希望有投资属性保值增值，烦请您给分析指导。 【基本情况】 本人男，41岁，户口本上未婚；自己开公司，收入60w左右（公司业务模式不能完全确定）；孩子国外出生，将来计划走国际学校路线，先不考虑学区房；我俩都有北京房票都未在北京买过房，感觉自己之前打法不太对，子弹基本打没了，目前只有80w。 【房产信息】 目前在燕郊共有5套，均在燕顺路上，小区品质在燕郊算不错的小区： 第1套：60平，贷款还清，在我名下，准备出售但目前价格太低； 第2套：60平，有25万贷款，利率85折，月供1200元，在亲戚名下，也准备出售但目前价格太低； 第3套：89平，在我名下，无贷款，父母住，不准备出售； 第4套：99平，首付80万，贷款170万，月供9400元，在法律上没结婚的LP名下，岳父母住，不准备出售； 第5套：127平，首付150万，贷款150万，月供9100元，自住，在LP名下，不准备出售； 【初步想法】 本计划地铁22号线开通后燕郊涨一波后，把第1套和第2套出售后再在北京购入1套，但就目前北京房价台头趋势，加上疫情影响燕郊人民进京真的是太难了。所以最近很纠结，想趁着北京房价大涨前买，但子弹缺口好像有点大，我在想是否可以用信用卡+经营贷凑出首付的方式购入（但北京经营贷只认北京房产，也有贷款中介说可以认燕郊的房，但年化5以上）。 【疑惑问题】 1、是否可以现在加足杠杆，凑足300万左右首付，选择550-600万左右的房子,尾款做按揭，但是按揭最多187万，所以首付还得多准备。 2、看您公众号不建议碰建外SOHO、万达广场、后现代城4-5号楼这种虽70年产权但办公性质的非纯住宅，我觉得位置真的是太好了，入手的话可以自己办公，想听听您的建议； 3、经营贷怎么个方式好，贷款中介一般是1个点服务费，但之前从没有碰过贷款中介，还是说自己直接去银行贷款部。 4、有的中介建议：先全款拿下（代购月息1.8-2%），然后房产证下来再经营贷，但是这代购利息太高了。首付可能是600W*0.4+利息费手续费等。 5、还是说再等个一两年，首付再准备一些，或燕郊到时行情能稍好些，这样压力小些。 6、东四环（北到三四元桥南至十里河十八里店）附近性价比高的好（合适）楼盘烦请房姐推荐。 感谢。
回答：1. 未来的现金流稳定可以加杠杆，收入有不确定性最好保守一点看400上下的标的，投资一定要在自己的能承受的范围内 2. 这类产品涨幅很差 租金还行，大多是办公的，出租的，房产投资是要有人接盘的，没什么人愿意买这类产住居住，这是核心问题。如果你刚好需要办公，也可以考虑，但要知道其中的利弊 3. 就算你去银行，他们也是将你推荐给外面的贷款中介，这个是有利益关系的，建议找熟悉或靠谱的机构 4. 想入大标的，没有其它的拆借渠道，也只有这种方式了 5. 等燕郊起来了，很可能北京也够不上了，如果压力过大，就上小标的 6. 建议看下 看看 朝青、石佛营、十里堡、方庄等板块，选筹看下 炫特区、青年汇嘉园、CBD传奇、朝阳无线、国美第一城、10AM新坐标
提问：本人住嘉铭桐城，手里有子弹500w，想购入二套房子作为投资，现有以下三个方向。不知哪个方向能使投资回报最大化，还请您指点 1、本小区再购入一套 2、西城老破小学区 3、新房 新房的话您可有楼盘推荐？
回答：你好，感谢大额付费！ 接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。 我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。 目前已经有嘉铭桐城这类防守型楼盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。 关注我们星球内推荐的二手房。
提问：新人首问，来广营北纬40度单价6.9和四惠远洋天地三期单价5.9，总价一样的大一居，首套自主，请问房姐比较下推荐哪个?
回答：北纬40度兼具小户型＋学区，属于典型的溢价高发区，看你是否有学区需求。远洋天地 学区上小学还行 初中不行 不算学区房，另外靠近四环路和大望路的位置有噪音影响。 兼顾学区入北纬40，否则看远洋天地
提问：房姐您好，新人首问。我在亦庄上班，爱人在西城上班，有一个3个月大的宝宝，想买个3居以上的房子。 我的需求是：主要考虑自住&投资属性，满足保值增值，跟上北京大盘，同时兼顾孩子有学位上学，交通方便。 目前看了海晏春秋，中铁华侨城和园，花语府这3个地铁盘，报价都在1000万左右。麻烦分析一下哪个盘值得上车，各个盘的优缺点是什么？或者有推荐的其他盘也可以。现在倾向于海晏春秋的上叠，您怎么看，期待您的答复。
回答：中铁华侨城和园属于置换盘，主要缺点就是 周边无大型购物场所，走边待建设用地较多。彻底完善还需要些时日。学校是德茂中学（重点学校）大兴旧宫中学。 花语府价格偏贵了，未来没什么上涨空间。 海晏春秋自住还行，位置+别墅决定它的增值空间会跑输大盘。 可以看下亦庄板块，像金茂府品质学区都有，配套马上也会起来 再就是远洋天著的公寓也不错
提问：请问房姐：现在已有芍药居一套房，有贷款。工作生活都在芍药居望京这个范围内，常住人口四个，两大一老一小。小孩在芍药居上学。想买一套改善房，三居或四居，希望在1000万以内能搞定。想要新房，目前看了昌平的翡翠公园，未来公元觉得有点远。看了北苑天润福熙大道的洋房，又有点贵而且销售推的特价下叠感觉采光是个问题。房姐有什么推荐的楼盘吗？或者购买方式？次新也可以。谢谢
回答：新盘可选择真的不多，大多比较偏建议看次新为主，翡翠公园性价比要好于天润福熙大道。新北苑更倾向看华贸城，中铁国际城 世华泊郡 还可以看看东坝 首开常青藤 奥林匹克花园。
提问：房姐好，能再解释一下，为什么欧大说的，年轻人不愿意楼上住人，买房就买顶楼？风景不好呢？比如北京就没有江景。有些老公房顶楼是折价的。是不是就不属于这个范围了。谢房姐。
回答：没听过这句话 顶楼天然气场更强，如果你是人上人，自然就会有人上人的附属品。 老公房一共6层，顶楼没有多大区别。 顶楼露台自然是额外价值， 楼梯顶楼爬楼折价也是合理因素。 缺点比优点价值更高，最终结果当然还是折价。 10+a=8 a不一定是-2 也可以是（3-5） 拆骨法要想到底 思路才能清晰
提问：本人房产投资小白一枚，错过了几轮房产增值机会，实在缺乏眼光。最近和一个管规划的朋友聊到望京有个老小区近期要拆迁，不知道买这种老破小等拆迁是否合适？另外买两个小户型还是买一个大户型合适？如果拆迁能否获得超额收益？假如未能如愿拆迁会不会砸手里？烦请投资大神指点一二。 PS：周末特意去考察一下这个小区，典型老破小，周边楼盘较高端。交通不错，步行5分钟有地铁，开车5-10分钟能上四环和高速，小区门口一个综合商场配超市，位置很不错。 请指点！多谢多谢！
回答：管规划的朋友——这种属于接触不到核心资源的圈外人。 强调一下： 北京买房，不要赌拆迁 北京买房，不要赌拆迁 北京买房，不要赌拆迁 北京的城市建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。 消息灵敏，俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价： ——想要博拆迁，先把拆迁赔偿款代付了。 当然，还有一种是做笼子的，和你的描述有些类似。
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发表于 2021-3-30 20:25:37
