北京楼市现状：房价冰火两重天，有人笑有人哭

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，向您咨询一下，夫妻名下有两套房，1号西城裕中西里（有房贷），2号房山芭蕾雨悦都二期（全款买，一层，带赠送地下室，现价估计500多万）。考虑将房山那套换成城里的房子，可考虑在1号裕中西里这套的旁边，买套房供改善性需求（旁边是朝阳，在朝阳买是否更好，能买大一些的），给老人住。 现问题如下： 1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近（朝阳海淀均可，看您推荐），两边涨幅的差异大不大？也就是说，一卖一买的交易成本（例如中介费税费，转换期间的房价浮动，甚至可能涉及的过桥资金，二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本），能否被区位差异的涨幅覆盖？（也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快？芭蕾雨附近有奥莱，涨幅也不错） 2.若换到城里，在裕中西里附近，应该如何选择？例如华严北里是否值得投资？或者有没有别的区位的投资价值较大的建议？ 3.可考虑适当加杠杆，若卖房获得首付约500万，加上二套房贷款，贷款多少合适？例如购买总价700or800万？ 4.现在1号西城的房当时贷款160万，预计还剩100多万，若购买二套房，是否需要先将其还清？或者二套房能否再贷款？成本会不会很高？ 5.1号西城这套为学区房，未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出，那这样的话现有2号房山这套是到时再换好，还是现在就换？若现在换，西城的卖出后是否也去新2号附近买？ 非常感谢

回答：目前的资产构成存在两个问题： 1.整体流动性低，抗风险能力弱； 2.升值回报不稳定，房山是很弱。 解决步骤： 1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押，目前出售的周期不好说，尤其是这种一楼带地下，大面积高总价标的，对于房山来说总价超过450就不好出手，所以也可以同步抵押出来，两条腿走路。 2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说，北三四环学区同样回避，华严北里是一个缺乏后续人口的选择。 3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉，如果不需要学区。 4.不管购买第几套房，都不需要还清原有房产贷款，贷款成数与原有贷款是否剩余无关。 5.购买二套以后的房产，一律采用全款买入，然后抵押的方式来进行。 6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，可以参照一下北京买房攻略

提问：房姐您好，我是房卖了，怕房价涨，所以得再买进去，孩子在西城上学，一家租房子住，所以不用考虑自住。现在犹豫是买望京边的华樾北京（8万一平），还是买大兴的海珀云翡（6.5万一平），还是买华润公元九里的二手平层（5.5万一平），还是买乐成国际的二手房（8.6万一平），麻烦您给分析一下。以上哪里的房价未来最看好？谢谢。

回答：华润公元九里小区质量不好，漏水啥的 不推荐 海珀云翡 算是南城目前比较高端的盘之一，价格定位不低。自住Ok,投资不是好选择 华樾北京价格有提前透支，主要是未来阿里总部在附近也属于限竞房，如果能接受也可以考虑 乐成国际>华樾北京>海珀云翡>华润公元九里

提问：首次提问：房姐你好！我和老公都是西城集体户口，我在阜成门上班，老公在长椿街上班，家庭年入40w左右，现住丰台亚林西。我们名下有套房山长阳半岛的两居房产，2016年7月320w买完之后至今基本没有涨幅，明年7月份满五年，现在卖也就350w左右，还掉利息后基本上就是赔钱，看别人买房多少都涨，就自己买的不赚还赔，极其心塞。宝宝去年刚出生，还未落户，现想把房山房子卖掉，先给宝宝落集体户，后期可能会走政保上学，但是不完全确定到时候西城政保有啥变化。房子卖掉还掉贷款后大约能凑300w首付，再买房就想以保值、增值为主，最好兼顾学区以作备用，500w左右，后期也可能会给老人自住。有两个问题：一、房山房子是否还有持有的必要，如果想换房的话，房山的房子是现在卖还是等明年7月满五年后再卖，现在卖价格太低有点不甘心，再买房什么时间买合适。二、再买房哪个方案更合适：1.购买东城区国瑞城的小一居，租出去缓解贷款压力，如果老人自住也不远。2.在草桥附近购买，离现居住地近。3.感觉朝阳和通州待涨空间比较大，能否推荐几个楼盘。4.推掉前面方案，是否有更合适的其他方案推荐。感谢

回答：我建议你还是明年卖，你现在卖因为不满五，要比满五的少卖不少钱，不划算。换个角度这个税费也是持有一年的收益。 明年满五以后一定要卖，房山没有长持的价值。草桥可以做为第一选择，如果长持做投资就选择通州 例如 bobo自由城、运河湾都不错

提问：新人首问，房姐您好！我和爱人都没有北京户口，今年刚满5年北京购房资格，首房首贷，有一套商办房在父母名下。看了很久，考虑未来孩子出生在北京上学，父母又希望买新房，所以主要关注亦庄。 目前关注河西区的金隅学府二期139平户型、雅居乐京华雅郡的134平户型，以及京东总部边上的招商臻珑府135平户型，想听听您的意见（上学、以及哪里更保值）谢谢老板！

回答：亦庄扎堆一批限竞房，招商·臻珑府 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑，学校有建华实验亦庄学校 金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中 雅居乐京华雅郡 周边配套，绿化环境一般 光秃秃的都是楼，价格偏贵 学校有人大附中 性价比上推荐 臻珑府>金隅学府\/京华雅郡

提问：房姐您好，刚需买房问题求指导： 先说下自身情况，我在顺义马坡附近工作，爱人在怀柔科学城工作，家里可以出250-270万左右现金（全部积蓄），我夫妻二人年收入到手30万左右，但是大部分是年底奖金，每个月现金流也就1万左右。妻子的户口年底可以办下来。 目前是刚需首套，比较有意向顺义北小营金茂北京国际社区的89平三居，总价268万，这个房子自住的话离我们两人上班都很近，通勤方式是开车，但是担忧的是周边配套不行，而且相对周边的水色时光老小区有溢价（水色基本2万五左右一平，金茂是3万一平），怕以后不好出手，且价格跑不赢大盘。 有优势的地方是可以全款买下，保留首套贷款资格，因为等小孩子上学时，房子是肯定要换的。所以问题是刚需自住，268万全款买下金毛北京国际社区的三居是否合适？ 如果往后沙峪或者北七家看的话，我们这种情况有没有什么盘可以推荐？谢谢！

回答：北小营位置太偏了，不推荐买 后沙峪看下 江山赋、万科城市花园、蓝星花园， 北七家 看下 名流花园、名佳花园 未来几年会置换的话，首套建议兼顾下升值属性。甚至可以考虑纯投资，然后租房住。

提问：美丽房姐，你好[玫瑰][玫瑰][玫瑰]新人首问，请多多指导[握手][握手][握手] 基本情况：现自住房一套（十年内不会卖掉），另持有工体附近老破小（1990年代）二居室一套，非自住 非自住换房位置目标：总价750以内 换房目的：保值增值，无刚需上学需求 初步目标：方案一是东城大方家胡同或朝阳门内小街，方案二是在工体附近换一个品质更好的。是否还有第三种更好的方案？ 谢谢房姐，期待早日能够收到您的指导。

回答：750保值 +无学区需求 看东城不合适，工体整体溢价偏高 投资标的不好淘。投资盘还是首选朝阳，建议看 朝青和双井、劲松等地 例如华纺易城、东恒时代二期、首城国际 等都还不错

提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除贷款到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？

回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。

提问：房姐晚上好，本人北京名下已有一套房，家里人要住，所以不打算卖掉，现有子弹1000左右，想用公司名字在北京再购置一套房，由于公司购房需付全款，所以在纠结是买800内的两居室还是1000左右的小三居，因为如果买两居室未来肯定就没有住的可能性了，家里人较多，两居室太小了，但是如果买1000的三居室，目前7.8年内也是不会住的，因为现在有自住房，未来住不住未知，又怕未来几年都不住，三居出售困难，毕竟公司买房要付全款，一下子这么多资金压在房子上，关于位置：本人主要活动范围在朝阳，所以也看了很多朝阳的房子，想问问酒仙桥丽都壹号和双井附近的富力城，乐城国际，首城国际那个更值得投资？求推荐朝阳区五环内有价值的房子，最好能靠近点学校，但是不一定是学区房，附近有学校就行，最好是离太阳宫那边学区稍微近一些的，太阳宫太贵买不起，两居室都1000以上，其余的又太老了，还是希望买稍微新一点的小区， 这样以后孩子上学如果选择朝阳区，也有住的可能性，但是目前还没有孩子，目前的目的基本是希望资产保值，投资为主。另外，求知公司买房需要注意的事项？

回答：丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了保值属性不好。推荐双井板块，首城国际>乐城国际>富力城。还有珠江帝景的两居可以看下。建议先以升值属性为主，还没有孩子也不需要考虑学区，学区房受政策影响较大。公司买房是下策，要求全款而且税费也高。你可以办个工作居住证买房，以后卖也好卖。

提问：房姐您好，sfsd目前在中关村上班，想兼顾望京，cbd，首付200左右，总价想在500以内，首套先不考虑学区以自住和投资为主，目前看了安华西里，预计去看小关北里，房姐可以帮忙分析一下这两个盘，再给推荐一下其他盘吗？谢谢！

回答：这个价位基本都是跟随大盘。 安华西里里面的交通部部长楼，带地下车库，不过出房比较少，有合适的标的，可以优先考虑。小关北里小区环境稍差，地理位置也一般，可以做为备选 还可以看看华严北里、安慧北里、慧忠里、安贞里、安贞北里。

提问：房姐您好，小北漂一个。社保满五之后，想为自己置办一套小户型。因为家人都在亦庄这边，不想离家人太远，所以备选了以下几个选择。在能够满足首付和月供的条件下，请房姐帮忙给排个位： 1.旧宫宣颐家园，LOFT小两居 2.旧宫云龙家园 3.新楼盘亦庄通泰国际公馆

回答：通泰国际公馆价格比较高的。 小区环境较差，单价上6万，不建议。 云龙家园 周边有点乱，没什么景观，居住舒适度较差 宣颐家园整体相对好点，1>2>3 另外推荐看下 亦庄的灵秀山庄

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