至少管5年的判断：楼市的财富逻辑变了，再炒将受到惩罚

刘冠华

断断续续投资房产20年，管理咨询10多年更关注长期趋势，南北方房产都有涉及的经历，以及对于宏观政策的持续关注，我认为，至少未来5年，楼市的财富逻辑真的变了，再炒将受到惩罚。
一，中国楼市的核心逻辑不是土地、资金和人口，而是政策

一位知名的房地产研究者，据说年薪达到1500万。他的著名论断是：房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。

于是，几乎所有有关房地产的文章，都会套用这句话，都是根据这一逻辑去演绎，去分析，去判断。

我认为，这句话放在过去10年或20年来看，是正确的，因为过去这10年或20年，房地产的政策是稳定的，都是基于房地产的市场化发展。标志性的事件是土地拍卖。



1987年12月1日，深圳会堂。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。土地拍卖“第一槌”直接促成了宪法的修改。奠定了中国城市土地管理制度改革的基石。

于是，也开启了轰轰烈烈的房地产市场化大潮。

房子不用分配了，不用论资排辈了，有钱就能买，愿意买哪里就买哪里。深圳国企少，民营企业多，民营企业不管团购房子，所以房地产市场化进行得早和彻底。

而在其它省份，国企占经济主角，虽然也是通过市场化的方式在开发商那里买房，但大部分人买房还是通过单位团购的方式，单位团购的房子也是要论资排辈选房的。

因为土地拍卖，行情一路上涨，房价也一路上涨。无论何时，年轻人只通过在国企上班拿工资来买房，也是非常困难的。要么贷款，要么父母帮助。

在土地拍卖之前的房地产市场，要么是通过单位盖房福利分配，要么就是去租房管局的房。那个时期，没有房价的概念。单位分配就是论资排辈，去房管局租房，租金也很便宜。全民都不为房子发愁，只是住大住小而已。

土地拍卖政策的前后，房价发生了翻天覆地的变化，和土地、金融、人口没有任何关系。

经过20多年的房地产市场化发展，房地产市场越来越像香港。土地价格越来越高，房价越来越高，于是，套利空间产生了。炒房行为产生了。资本是追逐利润的，哪里有套利空间就去哪里。

政策才是影响房价的内因。人口、金融、土地的因素是外因，外因通过内因而起作用。

那么，以后呢，30多年的政策是不是会持续？房地产的逻辑会不会发生根本转变？这也是本文最核心探讨的问题。
二，房地产发展的核心逻辑已经开始变了，政策已经开始转向，内因开始变化

30多年的房地产市场发展，让很多人富了起来。有房没房，成为了划分贫富的分界线，有多少房成为身份地位的象征。30年的房地产发展，再加上杠杆投机，也彻底拉开了贫富差距，也带来了涉及全国老百姓的从未有过的金融风险。

资金推动的价格上涨，资金不是止境的，终有一天，会托不动这个大盘，形成崩溃之势。日本已经是前车之鉴了。

从缩小贫富差距到防范金融风险，房地产发展的核心逻辑已经开始转变了。

先说缩小贫富差距。

大家还记得前美国财长的那本书吗？我觉得那本书道出了核心与实质。书中认为，顶层治理要解决三大问题：空气污染、贪污腐败、贫富差距。

空气污染。这一点在京津冀已经见到了成效。空气污染最厉害的时候，一年都难得见到几天蓝天白云，现在污染最严重的冬季，蓝天白云都时常能见。付出的治理代价就是北方的污染产业、高耗能产业的关停并转，付出的是经济放缓。但不管怎么说，绿水青山就是金山银山的理念，受到了拥护。

贪污腐败。这几年来治理力度最大，这里不展开。

贫富差距。缩小贫富差距，这一点虽然难度不小，既要考虑效率，还要考虑公平。

但从政策层面、舆论方面就已经开始了。比如河北新区的征迁补偿，就避免了一拆就暴富的现象。而且为了减小贫富差距，从方案设计开始就进行了平衡。这一点，是非常值得重视的，这代表了一定的政策指向。

在大的治理理念方面，共同富裕是最重要的诉求，而且在公平与效率的提法方面，已经不再是以前的效率优先，现在是公平与效率并重，而且把公平放在了前面。治理理念已经发生了根本性转变。不是以前基础上的修修补补，而是大破大立。这是最核心的，希望看到这篇文章的朋友高度关注。

据了解，收入比较高的行业，工资已经降了不少。

那么，在最能体现贫富差距的，肉眼能见的贫富差距的房地产领域，一定会在缩小贫富差距方面做出举措。比如，空置税是调节贫富差距的有效手段。据说，为什么说是据说，因为我没有亲自去证实，我也证实不了。而我引用据说，不是捕风捉影，是能够知道真相的亲戚朋友传递的信息。据说，空置税已经在拟定之中。

钱多房多可以，不可能都去住吧，那就拿空置税吧。这些税也以用来补贴租房的人。房产税不知道会不会落地，但空置税一定会落地。

前天中国新闻网有这样的报道：共同富裕路线图出炉



中国社会科学院院长解读说，实现共同富裕，不只是经济问题，还是什么问题自己想。“用好看得见的手，履行好再分配调节职能，加大税收、社保、转移支付等调节力度和精准性，调节过高收入，取缔非法收入。”

调节过高收入的手段，有税收、社保、转移支付。我认为，炒房属于暴利，特别是用杠杆炒房，一本万利，为了遏止炒房，一定会出台税收调节手段，如空置税、房产税，加大交易税。

有钱可以多买房，买好房，但是，买的这些房如果空置，会有空置税，如果再交易，会有交易税，这些税收起来，不会低，低了起不到调节过高收入的目的。

根据当前房地产调控的形势以及对于房地产的态度，一定会增加多套房产方面的税收，以达到限高的目的。

所以说，未来房产会追求价格稳定，通过交易没有多少获利空间，房产多的还会多交税。这样，除了非常有钱不在乎获利的除外，通过炒房获利的空间基本没有了。
三，一线城市的房价只涨不跌的神话已经开始破灭

先不说未来的、远的，现在的、近的如北京，从2017年加大调控力度以来，非学位房已经下跌了，不到30%，去年底有了回暖趋势，今年又加大了抽贷手段。除了学位房，普通房子会继续阴跌态势。

环京房价崩溃，下跌超50%。北京与环京相辅相成。大家想想，北京是什么地方，这是为什么？因为这就是榜样。

还有北京之外的新城，不走土地财政的老路。跳出旧城建新城，单纯只是为了疏解功能和人口吗？肯定不是。这是治理理念之变，是发展格局之变，是发展模式之变。

在2017年4月-5月，很多人看不起这里。说不是市场经济的先锋，只是试验田，可以忽略不计。但是不要忘记了，这里将完全体现治理理念。

近十年来的规律，深圳房价先涨，然后上海，最后北京。但是，2019年-2020年这波操作，北京没跟上。不是没有来得及跟上，而是思路变了。

未来的房价，不是上海、北京看深圳，而是上海、深圳看北京。或者说长三角、粤港澳看京津冀。

原因很简单，京津冀代表了调控思路，代表了治理理念。南边有示范区，北边可是有样板区。

深圳出台二手房指导价以后，有深圳人士认为，深圳是市场经济的典范，二手房完全是市场行为，出台明显是计划经济色彩的二手房指导价，只是表态而已，不会真实执行。

我不这么看。

因为，市场经济也需要计划的手段调节。深圳个别区域房价非理性上涨，业主抱团涨价，已经违背了市场规律，当遇到非理性上涨时，还是市场行为吗？这是炒作。炒作房价，就是干扰市场的行为。理应用计划的手段来调节。

另外重要的一点，不要忘记了深圳是社会主义先行示范区。区别于河对岸。所以河对岸不是深圳的榜样。



那个香港的什么大师说过，深圳房价一定会靠近香港，说好听点，才能收出场费呀，不就是推销楼盘吗，说这话的时候是在某楼盘推介会上。不要忘记了，香港房价暴跌过。不排除香港房价下跌接近深圳。

最近深圳出台的高质量发展制造业的28项举措，深圳大学中国经济特区研究中心主任陶一桃教授认为，严守30%工业用地红线，深刻吸取香港产业“空心化”“房地产化”的教训，牢牢树立实业创造财富与价值的理念，让实业兴邦成为社会理性的选择与切实的行动。

香港的前车之鉴，“空心化”“房地产化”的教训不会在深圳发生。这也就意味着，深圳不会走香港的老路。拿深圳的房价去攀比香港的房价，不切合实际。

或许有人会说，寸土寸金的深圳有近50%的土地不能开发，深圳人均住房建筑面积仅22平方米，远低于全国城镇人均的39平方米。人多地少，住房供不应求，深圳房价不会跌。现在绝大部分深圳业主也这么看。

我不这么看。

还是以前的那句话。中国房价包括深圳，决定房价的内因是政策，土地、人口、金融只是外因。政策基调谁说了算，顶层设计。深圳人多地少房价必涨，只是伪命题。

北京是中国的核心城市，这是常识。财富过于膨胀，或头脑过于膨胀，往往会蔑视常识。北京房价已经四年阴跌了，跌幅已经达到了近30%。过去你能想到吗？可是事实已经发生了。北京房价是榜样，深圳、上海房价上涨有可持续性吗？

深圳的房价现在已经超越了北京，还可能继续超越吗？

常识能够让人理智。深圳要让实业兴邦成为社会理性的选择与切实的行动。深圳业主或非业主应该尊重常识成为理智之人。

在高房价压力下，香港产业逐渐空心化，贫富差距拉大、阶层固化，国际竞争力逐渐下滑。顶层设计会让深圳成为香港么？

说到底，楼市的财富逻辑变了，再炒将受到惩罚。这个命题至少管5年，不夸张吧。

接二连三的楼市调控动作，智囊团频频喊话“房地产是最大的灰犀牛”，还不能说明这个判断吗？

至少5年楼市没有套利空间，持有成本会压垮高杠杆炒房者。认为学位房是刚需房价不跌的，也不必过于自信，相信也会出台学位与住房脱钩的举措。离婚炒房的漏洞堵了，落户炒房的漏洞堵了，学位房的漏洞离堵还远吗？

深圳二手房出台指导价的操作，一定会推广至全国。虽然目前银行表态按指导价放贷款，没有强制成交价按指导价，但是，这个指导价会影响房价预期。预期很重要。

我真心期望房地产市场实行计划经济，房价平稳，安安心心改善生活，不再为不买房财富就缩水而担忧。

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楚一帆

本文能对读者产生一点触动，就没有白写

阿豆学长长ov

2019年6月，郭树清说，房子未来的保值增值功能也就发生了转变，当你买了房子用于投资、投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。

强绝商爸摇

郭树清：我也说到“灰犀牛”问题，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。

白云追月素

希望空置税尽快落地这是控制资源浪费的有效手段。

六月清晨搅

对于普通百姓买房仅仅用于居住这情况来说，一平一万和一平五千意义一样。好多认不认这个理。

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空置税会不会执行上有困难？怎么证明空置？一个月住两天算不算空置？

六月清晨搅

实施空置税，还不如把北京 上海 深圳产业 转移到周边。减少人口，刚需没那么大，房价自然降。

侬去斯

自娱自乐[捂脸][捂脸]

强绝商爸摇

不知所云…不是市场化的东西，生命力不会长久，并且会受到市场的惩罚