楼市调控加码！深圳、东莞、广州后，珠海也跟上？

永远爱你冰塘

虽然2月的风，吹不到3月。但是楼市2月调控对楼市的影响，或将一直持续……2月8日，深圳出台“二手房指导价”严控楼市！随后东莞跟上，广州同步，就连珠海近期也有跟上的趋势。据某公众号报道：最近网上一直盛传珠海部分银行停止了二手房贷款业务，他们从相关人士得知，情况基本属实。同时“献上”了珠海银行二手房贷情况一览表，表格中显示：光大银行、农业银行和民生银行均已停止二手房贷款。（具体以银行正式公告为准）



图源：珠海购房计划

目前粤港澳大湾区楼市购房政策“孰松孰紧”？哪些政策对楼市影响更大？短期内还能不能买？今天咱们来探讨一下！

01

楼市调控＂五限＂法宝

深圳、东莞被重点关注！一般楼市提及楼市调控，离不开“限购、限贷、限价、限售、限商”这五大法宝：限购：限制购买的资格以及购买套数；限贷：限制贷款金额以及资格；限价：限制商品房的最高价和最低价；限售：限制商品房的转让权限；限商：为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑，商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计熊熊君梳理了一波粤港澳大湾区的购房政策，发现目前湾区的楼市调控政策都在“法宝”射程范围内。直观来看，深圳、广州、东莞、佛山、江门、珠海的篇幅都不小，但调控内容不一，基本可以分为以下几个梯队第一梯队-限购＋限贷＋限价＋限售：深圳、东莞；第二梯队-分区限购＋限贷＋限售：广州、珠海；第三梯队-分区限购＋限贷：佛山：江门；第四梯队-不限购：香港、澳门、惠州、肇庆；还有中山，是唯一个只限购新房且限贷、限价的城市。02

2月，楼市调控升级

深圳、东莞商品房成交量稳了！？调控第一梯队中的深圳、东莞今年2月再度加码了楼市调控政策：深圳2月8日，深圳市住房和建设局建立二手住房成交参考价格发布机制，提出：“银行、中介”需以指导价为参考依据；中农工建以及多个商业银行表示跟进。这意味着将提高二手房首付比例，直接提高购房资金门槛。



图源：深圳市住房和建设局

补充细则：夫妻离婚只要把房产登记给了无购房资格一方，另一方3年内不得购房。



以上政策意在提高深圳二手房的购房成本，打击“假离婚”买房！根据乐有家统计的数据显示：深圳3月第一周的新房网签量整体上升，前三名是南山、福田和大鹏，横贯深圳东西。



图源：湾区买房宝典

即便此次深圳的调控政策主要针对“二手房”，但深圳3月二手住宅网签量环比上升，整体环比上升25.9％。



图源：湾区买房宝典

东莞2月27日凌晨，东莞住建局联合多部门也发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，加码限购、限贷；



图源：网络

限购：购买新房进入户要满足“入户半年＋社保连续满半年”；非本地户籍二套房购房社保由2年变为3年；夫妻离婚两年内按照离婚前家庭总套数计。

限贷：除名下无房无房款记录的购房者外，其他类型购房者首付基本提高10％。

以上政策意在提高东莞置业的准入门槛以及资金门槛，就连“假离婚”路径也被堵死。

受新政影响，东莞近期新房、二手房成交量均出现不同程度下降！

新房方面：根据合富研究院数据统计的数据显示，上周东莞新建商品住宅供应仅160套，环比大幅减少超8成。成交方面，东莞新建商品住宅网签528套，环比下降20％。



图源：合富研究院

二手方面：上周东莞二手住宅网签348套，环比减少5％，均价18829元／平方米，环比略涨4.3％。受细则待明确等影响，供需及一二手均有所回落。可见，即便是加码调控政策，不同城市的市场反应还是有所不同。03

好家伙！

第二梯队的广州2月住宅成交破纪录了楼市调控第二梯队里的广州，前段时间传出收紧房贷政策，并限价。先是，2月传出南沙、黄埔限购：



图源：网络

熊熊君就南沙的限购政策咨询了内部人士，得到肯定的答复，黄埔暂无法查证。

再是，3月1日广州地产专家邓浩志发微博称：黄埔调控升级，开始执行限价。



图源：网络

这个消息有部分媒体向政府、开发商核实，均得到肯定的答复。

有开发商还表示：增城也有采取同样的限价模式，即当月网签最高价格不能超过上个月网签最高价格。在这之前，广州的市场如何？昨天（3月9日），广州乐居发文，广州2月住宅网签量创近5年最高！

根据监控阳光家缘数据显示：2021年2月广州市新房网签套数为7062套，环比上月下降49％，同比去年大涨了427％！

回首2017年2月份的广州，住宅网签量高达7044套。随后的3月广州开启楼市调控：3月17日连夜出台楼市新政：1、社保3年升至5年；2、认房又认贷。（增城、从化不限购）

3月30日限购再升级：1、个人住房满2年后才能转让；2、商业公寓不得变为居住用途；3、户籍家庭2套、单身离异1套，非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。

2017年，在2月火热一波后，楼市出台新政给市场降温，今年后续是否还会搭配2017年类似的“配方”，给市场来个“速冻”？

上面猜想，还需时间去验证，不过可以知道的是，目前广州的新房住宅成交已经出现下降了！

根据乐有家研究中心、阳光家缘统计的数据显示，3月第一周，广州的住宅网签套数环比下降约20.75％。



图源：湾区买房宝典（数据统计范围：2021年3月1日-3月7日）

04

所以

现在能不能买房？

从上面的调控政策，可以看出每个城市略有不同，这也延续了2020年的楼市关键词“因城施政”。其实从某种角度来看，“因城施政”也可以帮助大家更好了解城市的楼市基本面，比如：一个城市有限购政策，那么意味着这个城市的住房一定程度上是紧俏的。当然，无论是哪种调控政策，其终极目标都是一样的，让市场更加稳定。回到文章前面的问题，接下来楼市能不能买？

从居住的角度出发，无论是在哪个城市，都可以买。我们一直有一个观念，人的第一套房必定是以居住为前提。比如你在深圳工作，那首套能上车深圳，是最理想的状态。

假如你在深圳，但是买深圳周边的城市，应该怎么买？熊熊君认为，不妨看看调控梯队各个城市的限购政策，再结合自己的需求去选择。

第一梯队东莞：本地户籍新房2套（二手房不限），非本地户籍第一套需1年社保（人才半年社保）；第二梯队广州：本地户籍可买2套，非本地户籍要缴纳连续5年社保／个税，或者走人才购房，当然也可以选择从化和增城这两个不限购的片区；珠海：本地户籍限购3套，非本地户籍限购1套，也可选择不限购片区，相较而言，比广州要松一些。

第三梯队佛山：分区限购，限购片区本地户籍2套，非本地户籍1套（需提交连续1年及以上社保／个税证明。江门：分区限购，限购片区本地户籍3套，非本地户籍2套，第一套需要半年社保／个税，第二套需一年社保／个税。第四梯队第四梯队：香港、澳门、惠州、肇庆。从距离上来看：香港、惠州毗邻深圳，距离最近；澳门次之，最远肇庆！香港澳门房价已经很高了，而且虽然不限购，但资金门槛也不低，肇庆也有点远了。所以，调控的第四梯队可以重点关注一下惠州。

还有一个城市，也可以关注一波，就是即将通过深中通道与深圳建立紧密联系的中山：新房限购，本地户籍3套，非本地户籍2套（首套需满半年社保／个税，二套需满两年社保／个税）。最后，想说的是，买房是一门学问，切不可冲动执行，三思而动方妥！你认为呢？