海景房到底值不值得买？主要看这两点

啤酒瓶空了缓

作者：张岳

现阶段湾区最受争议的问题是：惠州海景房到底是不是一个合格的投资品？

目前网络上的舆论更偏向于不看好，甚至有列入黑名单的趋势。更加有趣的是，只要是计划置业湾区、置业惠州的投资者，必然会咨询一个问题，那就是“惠州海景房值得投资吗？”

如果能深入去调查惠州海景房市场，并以都市圈发展的角度思考问题，也许会得到一个更加理性的答案。

01

惠州海景房值得投资吗

在“房住不炒”主基调下，房价普涨大涨的时代已经不会再有了，城市的竞争也演变为城市群的竞争，房产的居住价值进一步得到凸显。

未来十年，中国最值得投资的房产只有两类：

一、人口流入型城市
二、气候宜人，风景优美的旅游型城市

人口流入型城市的房产80%服务于刚需，目的是解决居民的居住需求，典型的有北上广深，由于供小于求，房价高企且严格限购，购入机会不多。

旅游型城市的房产除了本地的居住需求，更大比例是服务于全国人民的养老、度假、养生需求，优质的旅居产品在中国是绝对的稀缺品。

当确定房产的投资逻辑后，我们再来判断惠州海景房是否值得投资的问题。

在人口流入方面，据全网最新数据显示，2019年流入人口最多的10个城市依次分别是：上海、东莞、成都、北京、广州 、深圳、苏州、武汉、杭州、惠州。 令人惊讶的是，惠州可以力压一众省会和重点城市，进入全国TOP10。




值得注意的是，就像文章开始所说的，城市的竞争已经演变为城市群的竞争，前十名中东莞、广州、深圳的人口流入，其实也属于惠州的有效人口流入，在限购、价格、自然资源的影响下，深圳、广州、东莞高净值人群的购买力会进一步流向惠州，因此惠州海景房的购买力和市场前景堪称全国第一。

自然资源方面，惠州清澈的海水不输三亚，细软的沙滩强过珠海，空气质量在全国168个重点城市中更是名列前茅，曾击败昆明、厦门、珠海等城市，跻身前三。




附：2020年2月168个重点城市环境空气排名前20位和后20位城市名单

惠州能拥有如此美丽海岸线与其长期坚持不懈的保护密不可分，据惠州市自然资源局统计，从2011年至今，10年时间惠州共投资约12亿元用于清拆围网、整治滩涂、种植红树等一系列生态修复措施，开展海岸线整治修复长度共计86.4408公里，使一段又一段海岸带在地图上从黄色变为绿色。

至此我们可以做出判断：

1、在粤港澳大湾区巨大的人口红利下，惠州海景房拥有全国最大的购买潜力；

2、惠州海景不输三亚，而且在惠州的重点保护修复下，这里的海岸线将越来越美。

惠州海景房既具备人口流入的特点，又具备气候宜人，海景优美的康养旅游资源，同时符合这两项的城市在中国少之又少，因此惠州海景房的投资价值不容忽视。

02

惠州海景房价格处于低位

惠州海景房的行情将在何时启动？从政策和规划的角度来看，越来越近了。

3月1日，惠州市政府工作报告中首次明确提出融入深圳都市圈，并5次“点名”深圳，主要涉及基础设施互联互通。

惠州融入深圳的首要条件就是配合深圳完成两地的交通互联，这对于惠州滨海片区是一个重大利好。

因为深惠一体化下，惠州滨海片区的发展优先级非常高。十年前，深圳跨越惠州，在相距60公里的汕尾设立深圳第“10+1”区——深汕特别合作区，并且每年花费几百亿投资重点项目，未来还将持续输送养分。如果深惠一体化提速，那么深圳最先构筑的交通网络就是夹在深圳和汕尾中间的惠州滨海片区。




进一步大胆猜想，如果未来惠州有机会并入深圳，那么惠州滨海片区的机会也是最大的，这样深圳——惠州滨海——深汕合作区可以连成一个大深圳。

从整个粤港澳大湾区来看，占据稀缺景观资源的豪宅向来是房价的天花板。

以知名度最高、房价最贵的香港浅水湾为例，在2016年的一次拍卖中，一栋别墅拍出了300万港币/㎡（约277万人民币/㎡）的天价。

赌王何鸿燊在1966年花70万购买的浅水湾1号大宅，如今升值了4000倍，现在总价高达30亿港元（约27.5亿人民币）。

在深圳同样如此，深圳目前房价的天花板就位于“能看海看烟花”的深圳湾，耳熟能详的有深圳湾1号、悦府、恒裕滨城等，这种占据城市核心地段同时享有稀缺景观的资产，正受到富豪的热烈追捧。

对标香港和深圳，我们应该对惠州海景房抱以更大的信心，全国乃至全球的富豪都在密切关注粤港澳大湾区的发展，稀缺的一线海景从未如此受到重视。

随着大湾区1小时生活圈的构建，惠州海景房的价值将慢慢向深圳看齐，而目前其价格仍处于一个被严重低估的状态。

03

富豪为何偏爱观海豪宅

撑起湾区房价天花板的是海景豪宅，撑起海景豪宅价格的是那些富豪，为什么亿万身家的富豪愿意为“海景和豪宅”买单？

对于塔尖人士而言，海景豪宅的升值空间不是最重要的，他们只是更偏爱拥有品质感和身份认同的人居产品。

身份认同是建立社交圈的第一步，海景豪宅就像一张名片或入场券，其带来的圈层属性是一种无法用金钱去衡量的价值。

最近几年，中国造富效应最强的地产和互联网领域诞生了诸多新晋富豪，这些富豪为了进入世界顶豪圈层，都不约而同地在香港购置“依山傍海”的豪宅别墅来实现身份认同。你以为富豪是在为“海景和豪宅”买单？其实他们是在为梦想买单。

04

圈层文化在惠州迅速发酵

现如今，越来越多来自北京、深圳等一线城市的富豪开始将目光聚焦于惠州海景房。近期，碧桂园十里银滩·维港半岛的热销就是最生动的案例，研究发现，该项目备受富豪追捧的原因有三点：

1、大湾区极为稀缺的一线海景

维港半岛位于惠州亚婆角滨海旅游度假区，拥有前排一线半山瞰海资源，离海约100米，真正做到“一线海景，270°观海”，这种产品在整个粤港澳大湾区都属于稀缺品。




与此同时，维港半岛采用独特多级台地式布局，从海拔24米到60米的自然落差，让每一户都能最大化地享受到270°无遮挡海景。




维港半岛的一线海景有一种让人见之难忘的魅力。明媚的阳光与辽阔的海景，棱角分明的外观线条与飞鱼入海造型的无边泳池，蓝白配色搭配山体和棕榈树的点点翠绿，呈现出建筑与自然的和谐之美。




大宅与海、山、天空融为一体，仿若一幅蓝色的宁静画卷，简约的设计散发出一股镇定人心的能量和优雅。

2、深圳1小时生活圈的构建

在交通方面，维港半岛的多元交通配套已经实现与深圳的1小时生活圈，项目一路直通广惠高速亚婆角出口、惠深沿海高速小径湾出口；毗邻惠州南、惠东2大高铁站；内部自带1个交通中心，每天多班次往返深圳罗湖；环抱惠州机场、深圳机场、广州机场。




未来随着深惠一体化推进和双城交通的互联，惠州海景别墅成为深圳海景别墅也不是没有可能。

3、维港半岛已经形成圈层效应

项目开盘至今，吸引了大批来自深圳和北京的高端客户，其中不乏知名上市公司老板和企业高管，这些塔尖人士购买这样的海景别墅，除了用作私人会所招待贵宾，更加看重的是维港半岛带来的圈层价值。

通过购买一套海景别墅换取与顶级富豪做邻居的机会，其中的隐形价值要远远超过房产本身。这种圈层文化在富豪圈迅速发酵，进而带火了维港半岛的别墅产品。

据悉，维港半岛200-300㎡一线海景别墅一经发售便备受热捧，甚至比惠州普通高层住宅小区还好卖。而且别墅供应量本就不多，占位靠前的一线海景别墅更是所剩不多。

担心选不到好房的也不用急，笔者从项目内部获得可靠消息称，碧桂园十里银滩·维港半岛很可能在3月底推出新盘，是建面约101-211㎡的一线看海高层洋房，不仅户户观山瞰海，还能与顶级富豪为邻，是湾区难得一见的自带圈层属性的稀缺资产。

纵观粤港澳大湾区，惠州一线海景房不仅极为稀缺，而且正处于价格低位，碧桂园十里银滩维港半岛兼具自然资源、产品品质、深圳都市圈辐射以及高端圈层价值，是塔尖人士资产配置的优选方案。

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