最后压垮房价的是“地价”？高层定调楼市，开发商要有麻烦了

阿豆学长长ov

自从98年房改以来，以商品房为主的市场体系逐渐发力，甚至有着一路高歌的征兆，本以为这只是一个市场经济改革试点，但最后的结局却出乎意料。在过去20年时间里，房价基本保持上涨趋势，即使中间出现一些拐点，例如调控加码、市场低迷等，但往往最后总能触底反弹。也许正是因为存在这一股市场预期，越来越多的人内心开始坚定“房价只涨不跌”，当问其缘由时，也并不能给出明确的理由支撑。客观来讲，高房价形成的因素有很多，例如物价、地价、人力成本等，在这些基础成本上涨的格局下，此时房价上涨似乎也在情理之中。



事实上对于这个观点，不少专家表示赞同，原因很简单，我国城镇化进程仅为60%，表面上和国外发达国家70%城镇化有着细微差距，但实则市场、消费规模、住房需求均发生本质变化。想要达到同样的标准，至少还需要花费10年时间，如果核算一下人口规模，那就是相当于未来10年还有数亿老百姓要进城落户。

其实以上几类观点都有一定的支撑点，并非是凭空猜测，但大多数人似乎都忽略了一个最重要的环节。那就是高房价的背后最大的成本在哪？有人说是建筑、人力成本，对此不少内行人表示仅按毛坯房成本来算，2000元至3000元平方米已经是佼佼者，这对于“房价破万”现状来说，无疑是九牛一毛。也有人认为是开发商过度从中获取利润，简单来说净利润率预期过大，开盘均价总能高出市场价一个等级。



当看到这里时，以上答案真的可以说服大家吗？答案显然是否定的，稍微有一点行业经验的人都明白一个道理，那就是房价最大的成本就是地价，为何过去一二线城市房价呈现周期性上涨？最本质原因就是地王的产生，连拿地价都远远高于市场房价，难道房价还会反其道而行之吗？而从数据上来看，最真实的市场终究浮出水面，2019年卖地收入超千亿的城市超10个，其中不缺乏部分城市财务数据中土地财政占比较重。与此同时中指研究院发布报告，2020年全国300城土地出让总金额为5.9万亿元，同比增加16%，其中上海、杭州、广州、南京4城市超过2000亿元，其中位居前列14个城市涵盖了主要的一二线城市。



从以上赤裸裸的数据来看，最后压垮房价的是“地价”并不是一句空话，面粉价格上涨，面包价格恐怕想要维持平衡都是一件难事。但好在近些年高层对于房地产行业的态度越来越清晰，开始着手土地市场定调楼市，那就是2月份自然资源部召开了“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”，约有37人参加，其中大部分是关键城市自然资源和规划局的相关负责人，在此会议中有3点值得大家关注：一是近期多个城市房价上涨，被指责源头时高地价推动，对此土地供应应该变化为集中出让“放量供应”；二是当前城市进入减量化发展阶段，珍惜所有土地指标；三是督促各地尽快推行“集中供地”政策。



如果将以上报告精华浓缩为一句话，那就是全国22城市将实施“两集中”，三批次供应，具体形式就是集中公示、集中招拍挂出让，一年内最多买3次。仅从这一规则的改变，我只能说土地市场规则迎来改变，真正地将需求端调节转向供给端改革，这对于原本的价高者得、避开低迷市场等刻意制造火热气氛的环节有着直接冲击。说白了未来土地市场买的次数减少，但总量增加，其地价必然迎来拐点。随着土地市场的解放，其影响力一二线城市首当其冲，所谓的地王恐怕要成为过去式。此时我们需要一个假设题，如果地价降幅达到30%，房价跌幅能突破10%吗？这一点值得大家深思。



总的来说，今年土地市场的变化极有可能是最大的亮点，这一次开发商的麻烦要来了，特别是那些中小开发商，一方面资金实力不如那些龙头开发商，也许连基本的土地供应都无法保证，另一方面土地的下行让现有资金链的压力倍增，若拿地价有明显下行，那开盘价又该如何是好呢？在我看来，想要遏制高房价，地价才是关键，抛开那些所谓的地王，就算降价40%也是绰绰有余地。

晓望爷

地价有可能下降吗？

hecgdge4

控制房价，最关键的是控制地价，没有地价，或地价降了，房价就剩建筑成本了，房价能涨多高！！！！

勇敢的树袋熊1

房子归国家所有，按户囗与工作地分配调剂，谁都会去走正常努力的生活

就放荡不羁就h

集中供地不行啊！应该限制地价的最高价格，跟限制房价最高价格一样

我是来围观的逊

一年卖三次地，控制了土地拍卖数量，开发商都抢地皮了，房子还得涨价。

我放心你带套猛

失去了流动性就是一堆钢筋水泥了

胡胡胡美丽_ss

许多开发商把地拿到手后N年都才慢慢开建，或不建把地转手买掉，房价能不高吗？

阿豆学长长ov

地价这块蛋糕谁能动？价格能降下来！

楚一帆

看真控还是假控，明摆着真控就能降假控就会涨