从量价关系，观察主要城市房价强弱

楚一帆

近期，我院研究了2020年新建商品住宅成交量前40的城市的量价情况。

全国前40的城市新建商品住宅成交量占全国总量的超三成，可以说是中流砥柱。

排名靠前的城市，都是强二线，人口规模大，城市正在长个子，相应的新房市场也在快速扩容。

而一线城市反而没那么靠前，主要是已经过了新房开发销售的高潮期了，转入二手房占主导的市场形态。




从市场研究的角度看，成交量与价的绝对值并不重要，而增速则很重要！

从2020年成交量增速排名看，贵阳、西宁、东莞等排名靠前，贵阳可能略有异动，而西宁与东莞楼市很强。

沈阳、武汉和西安的成交量大幅下滑，其中西安有异动，主要是新房供不应求，供应减少拉低了成交，其实市场热度明显超过沈阳与武汉。




再来看张图，将这40城2020年的量增速与价涨幅，做成象限图，可知其市场形态与冷暖。

以成交面积和成交均价的平均涨幅（分别为15%和7%）为界限，将40强城市分为4个象限。

2020年全国成交量TOP40城市量价增长关系



1、最强楼市：第一象限（成交面积增速大于15%，成交均价涨幅大于7%）：包括东莞、合肥。这两个城市，量价同步强势，说明是真强势。

其中，东莞价格涨幅已经较大；而合肥属于温和上涨，后续还有上涨空间。（对合肥楼市有兴趣的朋友们，可以私信老杨，或查找老杨对合肥的市场深度剖析文章）。





2、量强价弱：第二象限（成交面积增速大于15%，成交均价涨幅小于7%）：包括贵阳、西宁、深圳、南昌等。

这其中，贵阳数据异动，量增幅第一且价跌幅第一，量价背离，必有妖气。南昌也略有异动。

深圳量增价小跌，量正常，而价跌主要是因为政府限价所以失真。

3、最弱楼市：第三象限（成交面积增速小于15%，成交均价涨幅小于7%）：两个指标皆跑输。

长春、大连、镇江、南宁、郑州、中山和天津，技术形态都不太好看。

4、量弱价强：第四象限（成交面积增速小于15%，成交均价涨幅大于7%）：包括苏州、武汉、成都、长沙、沈阳、西安和无锡等 。

从技术上看，量弱价强，多数情况数据异动，如苏、汉、沙等，可能是新房限价松动导致房价结构性上涨。少数情况属于市场供小于求，市场较强，但供应量偏少，如西安、无锡。

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